置业宝典

房价究竟是如何计算出来的
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      在网上看到关于房价上涨原因的一个开玩笑的说法:房价上涨的唯一原因就在于银行在源源不断地给买房的人提供货币,如果银行倒闭了,我看谁还有钱去买房!

 

      此说法乍一看没有道理,但仔细一琢磨,还真是这么回事。如果没有银行作为后备支援力量,基本上任何人都买不起房,甚至也可以说,如果没有银行,恐怕大多数开发商连商品房都建不成。

 

      在房地产市场上,商品房的价格一直是人们关注的焦点,那么究竟影响房价的构成要素有哪些呢?

 

      我国规定商品房价格的构成因素有:土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括:土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

 

      期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上,再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较,就确定出了具体的商品房价格。

 

      这只是在理论上的房价构成,不过在实际运用过程中,房价的成本计算方式还是相当的复杂的。我认为,商品房价在实际操作过程中,它还应当包括如下内容:

 

      房价=土地成本(包括土地出让金、拆迁、安置成本)+公关成本+建筑成本+监理成本+策划费用+销售成本(含巨额广告费、人力)+开发商利润+税收+银行巨额贷款利息+财务费用+其他因素(包括周边环境的搭配、供求关系、投机者的炒作哄抬以及购房者得不理性等等因素在内)。

 

      我想按照这样的公式来计算房价,应该够全面了吧,不过有的开发商,昧着良心运用一些“长远价值”“国外理念”“花园洋房”等等眼花缭乱的名词来为其高房价自圆其说,如黄金地段、绿色家园、教育地产……通过炒作概念不断放大价格信号,使商品房最终销售价格大大偏离了它得成本,而这正是开发商获取暴利的机密所在,同样,也是引起广大购房者同开发商尖锐矛盾的直接原因。

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      显然,相当多的朋友眼中的房价成本公式却非如此,在我们普通购房(包含已经购房或者将要购房的朋友)朋友的眼中,大家用来计算房价的公式却要简单得多:房价=土地成本+建筑成本+开发商利润+税收……但这个公式严格说来是不完整,有些片面的。因为我们忽略了房价中许多代价高昂的“隐性成本”这样一个客观存在(比如开发商对政府某些官员的公关措施,这些花费也是要转嫁到我们购房者身上的),

 

      所以在购买房产时对房价没有作出一个准确的、切合实际的评估。

 

      上面所说的只是新建毛坯房的房价,接下来谈谈二手房房价的构成要素。

 

      目前在二手房交易中,人们大多重视其位置、使用性、周边配套(商业,教育……)、交通、房型、楼层、装修等等!但是其价格中一项非常重要的因素却常常被交易双方有意无意的忽略了。

 

      既然是二手房,有一个因素不可避免——那就是它有一个成本的折旧,其计算方式虽然不太复杂,不过也不太好操作。

 

      二手房的折旧率计算方式: 出售房改房的成本价,按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折旧评定房屋的合理价格。

 

      如你所购房屋使用年限已经超过30年的,则按30年期限来计算其折旧;如使用年限未超过30年,则需按照相关规定计算其折旧。

 

      一般来说,所售房成本价年折旧率通常按2%计算,对于那些经过大修或设备更新的二手房的折旧年限,则需要按相关规定重新评估。

 

      估算二手房的价格: 第一,判断装修材料价格和人工费必须依据当前市场的价格,而不是装修时的价格。很多二手房业主总是强调自己当初装修时花了多少钱,但是建材的价格波动性很大,有的材料短时间就可能跌价大半,甚至被淘汰了。因此,购房者应当以当前而不是以当年建材市场销售的价格为基准。

 

      当然,要准确估算装修价格可能会有困难,购房者应当按照欲购房屋的装修风格和用材,找几家装修公司去咨询,让他们提供适当的报价,以此作为估价的参考。

 

      第二,按照一般的装修市场惯例,装修折旧按5年制计算,折旧方法为第一年10%、第二年20%的递进折旧法计算。一般超过5年以上的装修,其价格可以忽略不计。通过上述方法,购房者可以大致估算出需购房的装修价格,将装修价从房屋总价中剔除,再与同类型的毛坯房进行比较,就很容易看出该套二手房房价的高低。

 

      置业须知:房改房(已购公房、上市公房):房改房就是按照国家关于公有住房制度改革(房改)的有关政策规定,交纳一定价款后将产权由房管所或者原产权单位买为个人的完全产权,这类房产在交纳土地出让金之前是不具有土地使用权的,所以,房改房上市交易国家强制其在办理产权过户时候交纳土地出让金。

 

      房改房又分为成本价购买、优惠价购买、标准价购买。按照国家规定的成本价购买的房产,只要在过户时候交纳土地出让金而且不属于国家限制交易的类型(例如央产房)才可以直接上市交易。

 

      而优惠价或者标准价购买的房产属于房改时国家或者产权单位给于了进一步的补贴或优惠,所以在上市之前,必须先交纳一定价款之后才能象成本价房改房一样上市交易。

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