置业宝典

二手房市场好房价高,交易谨记四大要诀
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
把一套好房从51万元砍到46万元,并且在央行再一次加息之前完成按揭手续,这其中的经历真可谓惊险刺激,尤其是想到业主无奈而又紧张的苦瓜脸,还有那些中介们“心甘情愿”地配合,我就忍不住要得意的笑。已经见识过我三次换房经历的小江,更是因为我为他觅得便宜好房而兴奋不已……

    好房价高

    其实,我早已经在为将要结婚的小江留意合适的房源。元旦三天假期,我们两口子就成了他的购房高参,带着他直扑事前锁定的几处楼盘。大家朋友相处很久,自然相当了解,对于我帮他选的这几处房子,小江都比较满意,几经权衡,重要的是在他女朋友现场考察过后,终于锁定“现代广场”的一个单位。这个12楼的单位建面93平米,设计相当合理,使用率达到少见的8.8成,室内可使用面积超过80平米。也真佩服设计师的水准,电梯楼90平米出头的建面居然能设计出三房两厅双卫,而且厅房都方方正正,每个房间、包括卫生间的采光通风都相当不错。原来的业主收房仅仅大半年,装修等都保持得不错,几近全新,而且还附送空调、窗帘等物件。

    便宜无好货,好货不便宜。业主开出了一个让人心惊肉跳的价格,每平米5500元,总价51万元。这个楼盘开盘的时候我来看过,开盘价不过每平米4500元,这个单位算上楼层、朝向等因素,最高不会超过每平米4800元。果然,在我们的一再要求下,业主出示了购房合同的复印件,单价为每平米4800元,加上税费、煤气、收楼杂费等,总费用为46万元左右,加上入住后添置的空调等,业主总的花费不超过47万元。

    住了不到八个月,竟然涨价4万元!还没等我们指责他太黑,业主先说话了,“你们知不知道2004年房价上涨了多少?全国涨了17%,广州涨了13.8%,而且我是2002年还在挖地基的时候就交钱签合同的,两年多了,我现在才加价4万元,连10%都不到。不信你去问问,这里的房子现在是什么价!我这个算是便宜的,少一分我都不卖。”

    这个时候,绝对不宜讨价还价,而且绝对不能对房子表现出太多的兴趣,趁业主唾沫横飞的间歇,我抓住小江,抛下一句“但愿你卖个好价”,匆匆溜了。

    要诀一 用中介打压房价

    我对陪同我们去看房的中介小姐说,这套房我们看中了,这单生意成交的可能性相当大,但你必须想办法帮我压价。中介的曹小姐当然不是雏,她也看出了我们的真实意图,不过,她也有她的算盘,“那你们先交一点诚意金,这样我们好和对方谈。”这一招我早就领教过不知多少回了,当然轻松化解,“哦,这样子啊,那我就找另外一家中介再谈了。”

    假装要走的脚还没抬多高,那头就缴械了,“看把你急的,啥都好商量,不交就不交,这单生意我也做定了。”好,就怕你不接招,只要接招就得听我的,“我们也想跟你合作,也想你赚到中介费,但现在业主要价太高,这个价位我们不可能成交。你知道接下来该怎么操作吧?”真是无商不奸,她居然装起了糊涂,我只好打开天窗说亮话,“这都是你们业内的老手段了,你还和我装糊涂?!从现在起,一个客户也不要再带过去,晾他一个月。他问起来,你的报价要一路走低。记住啊,不要和我搞小动作,否则我给你揭穿,大不了我不买这房,你们可是靠这吃饭的哟。”

    一番威逼利诱,搞掂了这家中介行。但这还不够,他们不带人去,别的中介也会带人去,得全面围剿。这样,通过中介进行价格打压实施起来就相对容易。两天时间,我们把那个业主放盘的大中介行都搞掂了,手法如出一辙。

    这项工作还有一个附带功能,可以同时试探出各家中介的佣金底线,10来家谈下来,其中一家报出了1.2%的最低价。

    要诀二 打入敌人内部

    我在买房的过程中,偶然听人说起一个经验,“如果有可能的话,最好在买之前到相中的楼盘租房实地体验一下。”后来,我慢慢琢磨出这招的好处真是很多,最基本的至少有两点:一是可以实地看看这个地方究竟适合不适合自己住,有哪些通过看房永远也发现不了的缺点;二是即便几经比较、最终确定要买,自己手中掌握该物业越多的缺陷,在谈价时就有越多的筹码,越有利于砍价。

    于是,让小江赶紧退掉原先租的房,并迅速在该区寻找出租屋。为了避免漏馅,我们选择了那个单位旁边的一个单元,15楼,户型、朝向等一模一样。本来以小江现在的情况,根本不用租这么大的单位,但为了成功实施买房计划,也就豁出两个月的高额租金,提前享受起了“豪宅”生活。

    “距离产生美”,这话绝对放之四海皆准。表面看起来富丽堂皇的小区,号称的“高尚社区”,其实也并非尽善尽美,小江住进去两三周,就开始不断向我汇报这个小区的缺陷。

    根据我的布置,他重点观察了小区的物业管理、治安、周边环境、交通状况、房屋质量等,按他的汇报,归纳起来主要存在以下问题:
 
    1、小区南边的马路车辆比较多,有一定的噪音和空气污染,晚上睡觉不关窗的话,感觉有点吵;
 
    2、交通不是很方便,不过这对小江来说影响不大,他主要是打车上下班,反正票是可以报的;
 
    3、小区后门口有个垃圾压缩站,每天傍晚垃圾装车的时候,会有一些不太好的味道飘上来。

    当然,优点也不少,比如小区的物业管理很好,极少有闲杂人员进出,而且每平方每月仅收费1.2元;比如小区内的环境很漂亮,中心花园、游泳池、会所……都很舒服,等等。

    要诀三 知己知彼,确定买房
 
    对于交通的问题,由于小江实际情况是不需要乘公交车,他女朋友也基本无此需要,所以暂时来看不是问题,至于以后,交通状况肯定会随着这一地区的发展而改善。

    垃圾站的问题一开始差点让我们考虑放弃这个单位,我两次在黄昏时分“专程”去闻过,的确不舒服。在那个时间段,小区的住户基本都急匆匆关窗,看来都受不了。后来由于实在不忍放弃,灵机一动给环保局的热线打了电话,结果人家早就接到了很多投诉,有人甚至打了市长热线,他们的答复是已经在考虑搬迁这个垃圾压缩站,不过还需要一定的时间,可能至少得半年之后。这不就得了,半年时间说快也快,忍一忍就过了。当我们得知这个消息的时候,着实兴奋了好一阵,原来这里还藏着这么大一个利好。

    噪音的问题比较棘手,我查了市政规划,在这条路的南边,还有一条规划中的大马路,建成之后可能会分流车辆、减少噪音。但遗憾的是,这条路的开工日期还有好几年。后来和小江斟酌了半天,又让他准老婆参加了我们的“战略分析会”,最后形成一个意见:十全十美的东西不是说没有,就是有也很难找,比较这个小区的其他优点,噪音的问题可以克服,而且并不是十分严重,何况几年过后也许会有所好转。

    Ok,购买的主观问题已经全部解决,剩下就是价格这最核心的问题了。而这个问题的关键,就得看双重打压的战术能否凑效。

    要诀四 收网的技巧

    中介行的同志们看来还真让我给唬住了,一个多月的时间都没带人去看过房,弄得那位业主有点心虚了,打电话询问时,中介还煞有其事地咋呼,“客户都嫌价格太高了,人家一听报价,都不愿意去看,还价也特别低。”最有意思的是,每询问一次,这个所谓的还价就低一点。当中介先生、中介小姐向我汇报这一段时,差点没把我笑出声来。

    好,看来可以收网了,至于鱼儿上不上,就看对方的心理素质和是否真的急于出手了。

    过了正月十五,带着佣金报价最低的那家中介,我们又登门了。不过,这次约的时间可是大有讲究的,7点整。这个时间段,刚好是垃圾压缩站的装车时间,一开窗,一股味道就慢慢飘进来;这个点,也是南边那条马路上车辆最多的时候,噪音在一天中最强烈;而且,我们还很抱怨地告诉对方,由于上下班时间,交通不便,我们在路上转车消耗了两个多小时,尽管我们打车去只用了半个多钟头。

    一进门,业主的神色已经远不及上次傲慢,一个多月无人问津的压力显而易见。我又玩了一个小花招:由于这次带我们去的中介和上次不一样,怕业主起疑心,我顺势再施一计,刚一打招呼,我就装模作样说这个单位以前好像看过,没什么兴趣,责怪中介没说清楚。中介小姐当然明白其中奥妙,一边假意说不好意思,一边劝说我们再看看,于是,我们很“勉强”地又看了看。看的时候直扑主题,让业主先把窗和阳台的门都打开,之后自然是一通狂贬。虽说我们言语颇多不恭,不过由于问题全部说到了点上,正中软肋,业主不得不强压心中不满,点头称是。

    数落一通后,我假装漫不经心地问现在卖多少钱?并特意在“现在”两个字上加重了语气。业主有些忐忑,看看中介小姐,有些犹疑地报价50万元。没想到他还敢继续开这个价!我真的有点生气了,转身拉上小江就作势要走。业主几乎是急了,马上大声说,“有商量、有商量,你们还个价。”

    成功买房

    所有问题都迎刃而解,在连续两次谈判后,2月底,双方终于在购买协议上签字。价格?当然是一压再压,业主最后同意以原价转让,即总价46万元。当谈到空调等物件的问题时,业主坚持要收1万元钱,双方正僵持时,我提出一个折衷方案:本来,出卖方也得付给中介行1.5%到2%的中介费,我提出卖方的中介费由买方付,条件是这1万元就不要收了,业主考虑半天后同意了。接下来,对付中介我自然有一整套办法,三言两语,将原来买方1.2%的中介费谈到买卖双方共2%。也就是说,只付出3千多元钱,搞掂了1万元的生意。

    合同一签字,我就催着小江马上去办按揭手续,非常幸运的是,在2005年3月15号,小江的按揭申请就通过了,而三天之后,就传来住房按揭贷款利率再次提高的消息。由于在此之前办理的房贷放宽到明年1月1日才执行新利率,屈指一算,这两三天的差别又为小江省下一笔小钱。

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