楼市观察

购房者PK开发商 看专家预测房价有无下跌空间?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      与广大人民群众的愿望以及媒体报道略有差异的是,眼下房价并没有如想象的那样下跌,最新官方统计数据显示:6月份,全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨9.2%,二手房销售价格同比上涨7.5%。

 

      之所以房价仍然坚挺,一是统计数据截至6月,并不代表最新的楼市动态;二是自今年市场交投趋淡以来,大多数开发商希望自己能像“猪坚强”那样,挺过这最困难的时期,因而捂盘保价成为不少开发商所采取的市场策略。

 

      在购房者看来,房价下跌的理由很充分。第一,眼下房价太高,已经大大超出普通百姓购买力所能承受的范围,现在观望的人越来越多,房价想不跌都难;第二,央行一系列的货币从紧政策的威力开始显现,购买第二套房银行房贷利率上浮20%,第二套二手房首付升至四成。此举极大地抑制了市场的购买力;第三,近两年来,政府极力推动的保障性住房建设已初露端倪。随着若干保障性住房的批量入市,在一定程度上摊薄社会公众的住房成本似乎是早晚的事;第四,房地产行业尽管现在不太景气,但行业平均利润率依然不低,因而仍有下行空间。过去,开发商们赚得盆满钵满,现在只不过是希望他们少赚点,这并不过分。

 

      在开发商看来,房价大幅下跌的概率并不是很大。首先,现在不涨价的商品不多。水泥在涨、钢材在涨、人工成本在涨,几乎所有与建房有关的基础建材都在涨,凭什么房价就该跌?其次,去年全国有相当一批开发商疯狂圈地,土地价格暴涨,其中有的开发商拿地成本几乎接近周边的现楼价格,高位套牢的开发商,项目综合成本相当刚性,今年这批项目的陆续入市封闭了房价下跌的空间。天塌下来有大个儿顶着,房价能跌多少现在还不好说;第三,目前我国的城市化率还比较低,如果城市化率每年提升一个百分点,其住房需求也相当可观。现在持观望态度的人并不代表以后也不买房;第四,房价下跌势必带动地价的下跌,土地价格下跌就会使得地方政府的财源受影响。因此从逻辑上讲,地方政府对房价下行并不一定是抱着乐见其成的态度,“有形之手”干预市场的可能性并不是没有;第五,在人民币升值、外贸出口大受影响的背景下,拉动内需显得格外重要,而房地产业对内需的拉动作用自是不言而喻。中央政府对房地产业的调控或有松动的可能。

 

      客观地说,目前房地产市场观望气氛十分浓重。购房者希望楼市能像股市一样有一个像样的深幅回调,因而选择持币待购的人越来越多。开发商阵营则开始分化,一些现金流较为充分的开发商并不急于降价,因为一旦降价预期形成或会酿成“雪崩”之势,毕竟城市土地的稀缺性与地段的唯一性是这个市场所具有的垄断特征。学习“猪坚强”或许是相对较好的策略。而对于那些资金链紧绷的开发商来说,正如一则手机短信所言,“钱不是问题,问题是没钱”。降价、打折是没有办法的办法。只有卖不出的价,没有卖不出的房,这是一条市场铁律。事实上,当房价降到一定程度,市场的吸纳力还是很大的。

 

      据经济学家谢国忠预测,中国的房地产市场调整大约需要两年时间来消化以往形成的市场泡沫,但像北京、上海这两个特大城市的房价不会大幅下跌。理由是目前北京有一千五六百万人口,上海有两千多万人口,从长远发展看这两个城市的人口将来要突破三千万,对房地产市场的刚性需求,使得房价下跌的空间不大。


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