楼市观察

楼市“寒冬”虽难过 当前“救市”还为时过早
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      “谈救市,我有三句话:还没到救市的时候;也许不需要救市;真的有事政府会救。”7月15日,在本报举办的“住房货币化10周年深圳地产高峰论坛之中介分论坛”上,英联国际研究部总经理郭建波的这句话代表了大多数深圳主要中介负责人的观点。根据国土房产局近日发布的《2008年上半年深圳房地产发展形势报告》,深圳二手房交易量比一手房萎缩得更严重,中介比开发商的日子更加难过。虽然各中介负责人在论坛上感叹“寒冬”、担忧后市,但多数人表示现在救市为时过早,而且救市方式很重要。

 

      焦点一要不要政府出手?

 

      ●与其政府救市,不如让市场自然发展

 

      “没有一个人可以做我们的‘上帝’,除了我们的政府。”本次论坛上,置业国际董事总经理姜树荣最为旗帜鲜明地呼吁政府救市,他认为现在很多人已经变成负资产了,如果大规模断供,将是大家都忧虑的头痛问题,而现在深圳房价已经调整到了一个合理的阶段,国家应该出台一些有利于普通市民的政策,使他们有信心去投资。

 

      “谁能够救得了呢?谁又是上帝呢?我觉得没有必要谈这个话题!”世联地产副总经理张艾艾的说法简短而有力,却引起与会中介的共鸣,多表示出对于政府救市必要性和可行性的担忧,更多地期望能市场化运作解决。

 

      “呼吁政府救市确实是反映了开发商一个真实的状态,对市场悲观程度。但是政府能够救多少呢?就像上半年,政府也把股市的交易契税降低了,但是对股价依然还是没有影响,所以我认为市场的行为还是让市场做。”招商置业副总经理陈汶说道,他和创辉租售董事长林凤辉的表态一致,认为“把前几年不符合调控的措施改掉,让市场自然发展就可以了。”

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      焦点二何时救市方为宜?

 

      ●现在“政策救市”不是真正的救市

 

      “现在次级债危机拖累了美国经济大家都看到了,所以我觉得中国政府在宏观调控方面,政策上可能会放松了。”众厦地产董事长郭澍楠说道。林凤辉也认为:“按照政府目前对金融政策的取向来说,今年下半年政府可能会出台一些救市的政策。”

 

      然而,现在是否到了该救市的时候?英联国际研究部总经理郭建波虽然认为“如果不出台政策干预楼市,深圳楼市至少要待明年才能稳定下来”,但一再强调:“目前救市还为时过早!”他的分析依据有三:首先,深圳楼市还不像人们所想的那么惨淡和悲观,现在还是可以看到有好的楼盘销售理想,价格坚挺,例如特区内核心位置楼盘在价格平实后已经出现抢购现象;其次,深圳市民的购买需求是被压抑的,其实深圳楼市存在较大的购买需求(这包括了刚性需求和投资需求)。另外,关外的房价还没有降到位。拿新房均价来看,福田中心区和南山中心区的比宝安中心区的高出50%,宝安中心区比龙岗中心区的高出50%,这样的价格坡度才算合适。

 

      “之前抑制房价过高过快增长的宏观调控才见成效,现在救市,会造成半途而废。”德思勤集团总部副总经理徐治政的说法犹如一记警钟。他提醒:“政策救市是有条件的。只有在真正有数据显示房地产危害到金融安全时,才有必要呼吁政策出台救市。目前开发商要做的是降价自救。”

 

      焦点三如何救市?

 

      ●降低税费、放松信贷或是救市良策

 

      “政府救市的结果应该是让购房者想买就买,减少囤积的房产,促进交易,加大流通。”创辉租售董事长林凤辉说道。对于假定的“救市方法论”,他的观点和王锋在《2008年上半年深圳房地产发展形势报告》中的建议一样,即通过降低税费的方式救市,但此方式救市的结果将是挽救交易量,而不是房价。他预计如果降低税费,那么买房成本降低,房产交易加速,房价短期内还会继续下跌,华南地区可能会见底,而华东、华北地区可能会降到半山腰。

 

      成交量回升,房价继续下调,林凤辉分析的降低税费而救市的前景很美,而郭建波则指出:“减税费对于现阶段的楼市不具备可操作性,也不能解决现阶段的根本性问题。目前楼市最大的问题在于人们的对楼市的信心和预期。所以,政府救市主要救的是民心,松动信贷政策或许才是良策。”

 

      对此,林凤辉却从自身经验分析认为可能性不大:“如果创辉当时总资产有10%是用银行信贷的话,就不会有这样的风波(指大规模关铺收缩)。所以严控信贷对我们行业的洗牌、对市场的洗牌是有短期好处的,虽然我们曾经是这个政策的受害者。如果不进行严控信贷,未来的行业和房价难以控制,泡沫越来会越大。我相信政府不会这样做。”

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      “救市论”出炉事件回放

 

      6月28-29日,21世纪博鳌房地产论坛上,大部分与会开发商有意无意传达出“救市”呼声,全国工商联房地产商会会长聂梅生旗帜鲜明地指出“目前的房地产政策应该到了弹性灵活的实施期”,被认为是房地产“救市”首提。


      7月9日,在本报举办的“改革开放30周年暨住房货币化10周年房地产高峰论坛”上,深圳市房地产研究中心副主任王锋首次透露《2008年上半年深圳房地产发展形势报告》消息,透露报告中从金融、税费和土地供应三个方面,提出了“适度调整房地产调控政策”的建议,是深圳官方机构呼吁“救市”的首次发声。

 

      7月9日,有市民来本报反映“对普通老百姓而言房价过高,不应救市”,而且表明“要给深圳市长写信抗议‘救市’”。

 

      7月15日,深圳市房地产研究中心副主任王锋做客本报网络直播论坛,进一步明确“真正所谓的救市,包括税收政策、金融政策,针对的是首次置业者。对于炒房者,政府不能放松,要坚持进入市场的门槛、高的契税。我们救的不是开发商,救的是小业主,救的是真正买房的人。”

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