楼市观察

众望所归的低房价到底伤了谁的心?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      “爱丁堡3888元起,伤了我们业主的心!”

      有一个可爱的Flash广告,一女子对一男子说:“怎么这么高兴?”男子说:“谈了三年恋爱,她终于答应嫁给我啦!”女子说:“买房了吧?”男子说“对,在……”末了还来一句:“还不叫你那位去!”这则广告打动人,在“爱情”和“家”两个点上。为了这两点,人们往往负担起透支的房价,甘心做房奴,可见这种心理和现实的需求也是开发商抓住的买房人的小辫儿。


      不久前,苏州路劲凤凰城打出4999的“园区湖东劲爆价”,着实给不少其他项目脆弱的心灵重重一锤。而这一消息,却又给了观望一族一声呐喊助威,无形中鼓励了观望着的智商。


      苏州是一个什么城市?苏州的GDP和它的地理优越性都挟持它必须走高价路线,即便这样,苏州的房价仍比南京、无锡低。突然,3888元/㎡起,苏州楼市惊现3字打头的的楼盘,始作俑者是有着英伦范儿的爱丁堡。3888是什么概念?苏州的地价是多少?如今建材和劳动力在飞涨,怎么说降就降了呢?


      低价入市似乎是众望所归的美事,很多人离自己的住宅梦更近了一步,但是同时,有人不安起来。搜房网友在论坛里发帖说:“爱丁堡3888元起,伤了我们业主的心!”

 

      中国有一句古话:“仇者快,亲者痛”,这房价下跌,应该是开发商和购房者利益之争的博弈,怎么业主却痛开发商所痛起来?其实,业主们只是为自己“哭泣”。


      我们在经济飞速发展的这些年,经历了太多的降价和贬值,大家印象中80年代到90年代,电话初装费动辄两三千,现在无初装费还送免费话机,早先装电话的用户心理不平衡了吗?显然没有。还有那些快速更新换代的手机和电脑,越做越精,越卖越贱,先吃螃蟹的人后悔了么?显然没有……


      你可能说,与这电话、手机、电脑比起来,房子是超大宗的买卖,降不得,一降的话,贬值的绝对值太大。


      持这种“跌价伤心”观点的业主,估计是买时看跌,买后看涨的,这一部分人的心理,不是对于房价波动的理性心理波动。这种人的心理和小散户遇到熊市的心理无二。

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      北大教授张颐武说:“大批已经买了房的‘中等收入者’突然发现自己的房子急剧贬值了,要付的按揭远远高于现实的房价,于是可能出现心理和实际双重的‘负资产’效应,当初实现梦想的文化满足感荡然无存,代之以按揭的负担与困搅。此时,这些已成为社会中坚力量的‘中等收入者’就会感到失望和痛苦。他们的奋斗被否定,梦想已幻灭。中国变革最重要的价值之一—‘成功’的努力将被否定。这会使中国发展的一个重要动力受到损害。‘中等收入者’在文化、心理和实际状况中的困扰,必然对于社会的心理和安定产生重大影响。”这是关于可能出现的心理和实际双重的“负资产”效应的言论。

      先不讨论教授的双重“负资产说”,国内一些城市楼价大跌,许多人蓦然发现他们买的房子价值正在不断缩水,他们欠银行的贷款,数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价,于是,一些房主选择把房子扔给银行,当然他们也不再偿还银行的贷款,“断供”潮涌起。“断供”的代价是什么?毫无疑问最大的受害者是购房者自己,他们不仅要承受首付的损失,还要承受已供按揭贷款的损失,而且会严重损毁个人信用记录。此时“断供”,如同把养到半大的亲生骨肉送到别人手中。你叫我业主如何不伤心?


      之前有专家说,房价下跌将直接导致我国国民个人资产的下降,这是一个非常学院派的说法。我们首先要关注的是民计民生,我们要关注的是国民是否有房住,其次再谈什么个人资产问题,再谈把住房折合成市价杂糅在个人资产里的问题。

 

      开发商:我让房价撞伤了腰!


      较之以前不少开发商腰显现自己的雄厚实力和造城的大志,给买房者鼓气,画一个漂亮的大蛋糕,现在的开发商似乎务实起来。作为取得购房者信任的另一筹码,他们不再说自己铺了多大的摊子。如果恰逢07年拿地少,他也一定会拿出来说事,一则告诉购房者他的高瞻远瞩,貌似对今年的极端楼市气候有先见之明,一则给购房者吃一颗定心丸,告诉大家“我们的财务上一直比较稳健。”


      开发商无论怎样故作镇定,我们都很清楚那层大家不愿捅破的窗户纸背后的本质现象是什么。而近日爆出的位于东环路黄金地段的创智赢家楼盘由于资金断裂而多次延期交房事件,就彻底揭掉了中小开发商最后的遮羞布。


      王石“捐款门”的时间是在5月中下旬,那时候所有人还觊觎房地产行业的暴利,而如今,有多少人理解和同情中小开发商的风险和危机?面对资金压力,开发商很清楚此时不能掉链子,否则会败得很惨。他们绞尽脑汁,为了回笼资金,他们用种种方式,有人形容他们买楼的姿态若“求偶”,虽然不太文明,但的确是鲜活。为了吸回资金,在低迷的楼市争取空间,低价入市是他们的无奈却有效的一个动作。


      本来,他们有着伟大的年终业绩目标,突遇楼市寒流,让他们怎么面对那高价买进的土地?我们来比较一组数据,日前相城区开盘的某楼盘,3888元/m2起,均价4200元,去年5000多/㎡。售楼小姐介绍,3888元价格的房子是在二楼,而该楼盘大部分房子的价格在4000元/㎡左右,开盘当天预订还有优惠。吴中区一楼盘打出了“总价48万元起”的标语,售楼人员介绍,折算下来5800元/㎡左右,而该楼盘主力价格在6200元/㎡左右,如果开盘当天预订还有9.8折的优惠。这个价格与开发商当初预计的7000元/㎡相去甚远。园区某楼盘打出“4999元起/㎡”的惊爆价,主力价格也在5300元/㎡左右,园区有这样的好价格确实在购房人心中丢下一颗原子弹。


      不难看出,房价的下跌,开发商利润被挤压,看上去简单的降价,换一种思维,是在从开发商腰包里往外掏钱。难怪有开发商说:我放房价撞伤了腰。

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      政府:作菩萨状不语


      低价入市引发的“退房”、“退地”风潮引发的到底是谁的恐慌?是害怕手上房子的购房者的恐慌,还是下注太多不知能否收回的开发商的恐慌?土地的“流拍”和跌价带给政府的思考在哪里?


      楼市的动荡轻松一点说,是经济问题,是市场动态,但是上升到一定的高度上,它确实又是一个政治问题。房地产是一个多链的、错综复杂的行业。它的依托和附带行业以及背景都不是简而单之的。如今的局面,观望的气氛似乎有点白热化,也没有人再大张旗鼓地谈“稀缺不可再生资源”,这种关乎房地产行业部分参与者存亡的关键之际,政府并未出手“英雄救美”。是什么原因呢?国家对待房地产业的态度一直是“促进健康发展”,实施的宏观调控措施也一直以“控制房价上涨幅度为目标,而不是打压房价。”看来,现在的状况,还在“健康发展”的区间之内。


      专家开始呼吁:“政府再不救市下半年要死一批开发商”,政府面临着地价走低退烧却丝毫不为“美人危急”所打动,不知道政府背地落泪否?

 

      结语:


      购房者“性命攸关”的大约只有房价,对于购房者而言,他们需要低房价,或者说越低越好的房价。目前的形势,是大多数人买不起房,大多数人觉得房价太高,于是,历史使得这部分人自然地“结集”起来,成为“人民”,人民似乎永远是对的,人民的要求和远景似乎是阶级的奋斗目标。然而,房价是由社会大背景和市场因素决定的,是由中国特色影响的。购房者只能“众望”,我们也祝愿大家“众望所归”。但是,被伤害的隐性群体是天然存在的,他们也天然或者说自然地会为自己的利益,回归到自己的平衡而去改变他们不想要的局面。同志们,补丁因素还有很多很多,革命尚未成功,房价仍需努力!

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