置业宝典

逆市买房的第一步棋:教您如何一步步聪明购房
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      购房需要考虑的因素很多,而一般来说人们考虑的第一步就是地段,所以地段的选择关系到其它很多因素。对于地段选择,首先最重要的一点就是要适应自己的需要,比如说郊区可能有一些房子价钱也比较便宜,质量也非常不错,但是业主在城区上班,按照目前的交通状况可能无法满足他的要求,这样的话会造成许多麻烦。所以,选择地段首先要考虑自己生活工作的便利性,必须在自己生活、工作最适合的一个半径范围内。另一个方面地段的选择包括周围的配套,比如交通、人文、教育以及基础设施等,这些都构成对地段好坏判断的因素。

 

      ◆面积:量体裁衣

 

      选择户型就如同穿衣服一样,同样要考虑适合自己,北京目前一般有两种情况,一种是年轻人置业,他们都是新生代,一般会选择小户型;而另一种则是有一定的经济基础,并且对居住条件也形成了自己的标准,同时他们可能是二次置业或者是三次置业,这样他们就会跟自己以前的房子比较,要比原来的大,质量要更好,要能满足更多的要求,同时价格也在能承受的范围以内。

 

      ◆园林景观:种草不如栽树

 

      建筑的园林景观包括两个方面,小区周边的自然环境和小区内部环境,后者主要取决于开发商的投入。这两个方面之间也是互相联系的。周边大的环境对内部环境有着重要影响,比如房子如果建在工厂边上,空气质量不好,就算在内部投入再大,这个小区的环境也很难说好。对于社区内部的园林景观设计,应提倡自然、以人为本,以实用耐用为主要标准。比如种草与栽树,树可能在长远来看更能创造一种好的自然环境,而种草则不太适合北京缺水的现状,所以栽树显然比种草更有利于环境。园林景观是一个立体的概念,而种草则过于平面化了。

 

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      ◆楼间距:达到日照标准

 

      国家有专门的法规对楼间距做出了限定,楼间距首先必须符合国家的法律规定,同时也体现了社会规划的合理性。不管是塔楼还是板楼,都必须达到日照、通风、采光有利于居住的要求。对于塔楼和板楼的区分,板楼南北通透,采光好,而塔楼则土地使用率高,虽然从形式上看比较单调,但是实际效用比较高。板楼的楼间距按照国家法规的规定不能低于楼高的1.7倍,而塔楼则不能低于楼高的1.2倍。

 

      ◆户型设计:注重功能划分

 

      关于户型设计,并没有一种绝对的所谓合理的标准,主要应该是从功能上划分,几种空间必须要明确。如动静分离,就是说起居室跟卧室的划分要明确,同时室内的交通路线要明确;净污分离;房子的中心位置要明确;厨房不能小于5.5平方米,必须要适合使用;卫生间不能小于3.5平方米,应该是三件齐全,包括洗澡,坐桶和洗手池;客厅不低于15平方米,当然如果更大的房子客厅可能也更大,对于不同户型之间厅的面积并没有一个明确的比例。

 

      ◆使用率:关键指标

 

      业界有一个通用的公式,就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。以发展商的标准,塔楼的使用率应该不低于70%;从设计的角度来看,一般是不应低于75%,这是最低的标准。板楼的使用率一般应该能够达到80%到85%,最高的可能达到90%,板楼的使用率的计算涉及到分摊面积的计算,一般由房管局去测量计算,超过80%即为合理的数值。同时,层数不同,使用率也不同。

 

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       ◆户型的划分标准:户型的划分并没有一个统一的标准

 

       对于大户型而言,两居一般在120平方米左右,三居大概在160-180平方米左右,四居应该在200平方米左右。中户型两居在90-110平方米,三居大概在120-150平方米之间。关于小户型的划分目前市场上还比较混乱,从居住功能上来讲,必须各种空间都包含在内,能够满足生活的各种需要,从成套来看,一般的一居室应该满足45平方米的要求,而市场上存在的十几平方米的一居室,可能只能满足睡觉的需要,其它的功能则不能满足,对于一个房子而言,不能是把门推开就上床。

 

       ◆层高

 

       最低层高一般来说是2.7米,净高不低于2.5米,一些住房的净高可达到2.8、2.9米甚至3.0米。

 

       ◆采光通风

 

       采光通风是判断房子的一个重要因素,也是影响居住品质的一个重要方面。一般要求至少要一面采光,厨房卧室和起居室必须要有直接采光,卫生间也必须满足通风的要求。

 

       ◆TOWNHOUSE、别墅

 

       如果将其作为第一居所,则要重点考虑交通、社区配套设施等因素。

 

       如果是选择第二居所则首要考虑的因素是环境,一是自然环境,二是社区环境。其次,要考虑产品的综合性价比。第三,选择适合自己的户型。第四,考察物业管理公司的水平。

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