楼市观察

官方报告引“救市”质疑 九月房价还有低谷!
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      真正所谓的救市,包括税收政策、金融政策,看看针对的是谁?是首次置业者!对于炒房者,政府不能放松,要坚持进入市场的门槛,高的契税。我们救的不是开发商,救的是小业主,救的是真正买房的人!

 

       ———深圳市房地产研究中心副主任王锋

 

      9月份的时候,深圳的房地产会走到一个低谷,这和开发商的资金持续能力有关。如果政府来救市,就盘活了,这样房价就涨回来了。

 

      ———深圳市社科院城市营运中心主任高海燕

 

      近日,深圳市房地产研究中心发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》。数据显示,今年上半年,深圳市楼市成交量持续冷淡,一手房成交量跌回10年前。《报告》建议政府适当采取调控措施,放松对房地产贷款的控制,减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收,鼓励深圳房地产交易,促进市场活跃。

 

      《报告》公布后,在一些媒体和网站上引起了一片反对之声,认为这是在建议政府给楼市“救市”。昨日,南都·奥一网第一直播室请来报告撰写人王锋及其他房产方面专家,详细解读下半年深圳楼市走向,现场PK:现时政府是否该救市?

 

      救市派

 

      房价跌破不是好事

      主持人:目前,深圳房地产市场是不是真的需要政府来救市?仅1天的调查,奥一网上显示:支持救市的是507人,不支持救市的是1040人,悬殊非常大。王博士,你提出调控政策的背景是什么?

 

      王锋:解决住房问题不能靠市场,按照市场价值规律,是谁买得起谁就买,那中低收入者怎么办?所以政府必须采取有效措施。我的报告提出,对于购买首套住房的人,税费上进行减免(现在税这么高,契税、营业税、个人所得税……)除此之外,政府要严厉限制炒房者。所以报告中,给予购买首套住房的中低收入者优惠政策,实际上是为经济政策和民生政策找到一个最好的结合点。

 

      主持人:有网友问现在救市救什么?是救房地产商还是老百姓,救市论是否代表了开发商的目的,难道就要维护高房价吗?

 

      王锋:但是从研究者的角度来讲是好政策,为什么得到大家这样的评论,确实值得我反思。这个报告是站在宏观的角度考虑。房地产市场如果持续目前低迷的状态,可能会对金融、宏观经济造成很大的影响。如果接下来宏观经济政策继续紧缩,可能会造成很多开发商被迫破产、关门,还不了银行钱,银行系统会形成死账。

 

      有些人认为房价最好跌破,宏观经济倒霉就倒霉了。但是说老实话,对每个人都不是好事情,如果宏观经济真的完蛋了,你个人的收入从何而来?经济下滑了,物价飞涨,基本的生活都成问题。

 

      我们提出一个问题,真正所谓的救市,包括税收政策、金融政策,看看针对的是谁?是首次置业者!对于炒房者,政府不能放松,要坚持进入市场的门槛,高的契税。我们救的不是开发商,救的是小业主,救的是真正买房的人!降税也是为了你买房方便。

 

      反对派

 

      深圳房价还有得降

      高海燕:对于深圳房地产市场而言,降价这篇文章还没有做到位,所以说现在不应该来救市。开发商通过价格的调整来实现自救还没有走完,还走得不好。这种情况下,你说政府救市还比较早。

 

      我认为,深圳市房地产的均价保持在10000元-11000元之间,这是相对合理的均价,到了这个价格基数,深圳房产市场的低潮期基本就快结束了,但不是指高峰期快来了,这是什么意思呢?交易量可能会回归,销售率会提高。在这种情况下,我认为年底就有可能形成价格基数。相反,如果政府救市,恐怕价格回不到这个位置。

 

      三位专家谈下半年房价走势

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      九月份房价还有低谷

 

      主持人:报告指出,从今年上半年变动的情况来看,深圳的房价仍然是处于调整之中,如何理解调整?

 

      王锋:去年7月,我提出房地产市场已处于调整期,到目前已有1年时间。首先调整的是交易量。去年8月后,交易量较大幅下降,到了年底,已经跌至50%左右。与去年同期相比,今年上半年的交易量已经跌了约60%.价格则从去年11月回落。从17300元/平米的水平到了今年5、6月的11000元/平米。这是向理性过渡的过程。

 

      主持人:在深圳,什么样的房价收入比是合理的呢?

 

      王锋:不同的研究机构判断不一样。就深圳而言,4到8的房价收入比都处于稳态。但是目前,深圳的房价收入比还是高了。即使深圳市民收入在每年8万元左右,如果按一套房子100平方米100万来算,房价收入比还是很高。

 

      高海燕:大多数发达国家为什么有稳定的房价收入比呢?它们是以中产阶级为基础;我们面临的社会结构贫富差距太大。

 

      何时买房最划算?

      主持人:深圳正处于房地产市场低潮期,这段时间还有多长?低潮期之后,深圳楼市又将何去何从?

 

      王锋:低潮期有多长?这段时间很难判断。受全球经济下滑影响,今后我们的经济增长还能保持高速吗?市场如此低迷,经济发展是不是出了很深入的问题?政策是否应该扶持?这些都不明确。在这种情况下,低潮期还要持续相当长的时间。

 

      主持人:现在楼市观望氛围浓厚,何时买房最划算?

 

      王锋:现在关内房价基本上是15000元/平米到20000元/平米以上,且供应很少,都是稀缺品、高档产品。关外房子的总供应量如今占了70%多,受到的影响也很大。现在政府也很着急,几条地铁线同时开工。到了2009年,4条地铁线全部开通,渡过这个困难期,大家再去关外就方便了。这样,需求向关外转移,老百姓实现了梦想。但是我也向没有买房的人提醒:可能当老百姓们买房的那天是房价大涨的时候。举个例子,滨海大道开通之前,南山房子3000元/平米;开通之后翻了一倍,市场上始终有投资的人。

 

      高海燕:不要等价值成熟之后再去买。

 

      王锋:你买房子的时候投资者在干什么?他们买了房子放在那等着了。

 

      下半年房价还会降吗?

      主持人:下半年房价还会降吗?

 

      吴翠华:目前开发商的融资渠道有三条:第一,IPO上市融资,已经停止。第二,通过银行贷款,今年很难成功。第三,就是投入快速销售来回笼资金。前8个月时间,很多开发商等待政策放松,结果现在政策没有放松。他们急切需要销售回笼资金,所以在7、8月份房价会有新一波的比拼。

 

      高海燕:我支持你的观点,我为什么敢说在9月份的时候深圳的房地产会走到一个低谷,是和开发商的资金持续能力有关。如果政府来救市,就盘活了,这样房价就涨回来了。

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