楼市观察

专家称楼市恢复至少需要8个月 可能将反弹
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      今年上半年,中国整个房地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额双下降的局面,近年持续火爆的楼市大幅降温,而在中国楼市中举足轻重的广东房地产市场也面临着挑战。楼市走向将如何?楼市变局又有何深层原因? 

   
      昨日,在广州日报社、广东省房地产行业协会联合主办的“房地产市场稳定发展高峰论坛”上,顾云昌、董藩、蔡穗声等知名专家学者作出了深刻阐述,普遍从宏观经济、金融安全等深层次分析楼市局面并提出解决之道。其中,董藩认为:“估计调整要持续8个月以上市场才能逐渐恢复。”

 

       顾云昌     中国房地产及住宅研究会副会长


      “目前楼市情形有人说是俯卧撑,但我认为是柔道。”


       董藩     北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师


      “需求受抑制,供应在增加,土地价格上涨,房地产业最好的日子结束了。”


       房价反弹的可能性是存在的,但是反弹力度不会太大。


      蔡穗声     广东省房地产行业协会会长


      “房价反弹的可能性是存在的,但是反弹力度不会太大。”


      董藩:


      深圳最困难日子已过


    
      “目前全国住房供应量不到7000万平方米,相当于不到70万套房子,按地级市300个计算,每个城市只有2000套房子,现在是卖房卖不动,但当市场反过来时,马上又会出现买不到房子的情况”。

 

    
      董藩继续说:“未来两年住房供应量将会明显增加,因为现在控制中小户型,而且施工面积很大,加上保障房供应量明显增加以及目前购买能力和欲望都下降、各项调控措施的后续影响等”,“此前对楼市调整的预期变化明显,恢复需要较长时间,汶川大地震令楼市雪上加霜,估计调整要持续8个月以上市场才能逐渐恢复”。

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      董藩出示的5月份全国8个典型城市数据显示,全国的楼价均值还没有下跌,都在上涨,但是增长幅度明显受到抑制,其中,“深圳从交易量来看有好转的迹象,深圳最困难的日子可能过去了”。

    
      董藩认为,“房地产业仍然有发展空间,大家要坚定信心”,“但是房地产业最好的日子结束了,因为需求受到抑制,供应正在增加,土地价格涨幅比较大,建材成本在不断增加,利润空间大大削减,同时,增值税严格征收,税收压力大大增加,舆论压力大大增加”。

    
      董藩建议,当前形势下中小开发商的战略调整,是高度关注工业地产发展趋势,“工业地产正经历市场化的过程,未来一段时间工业地产将会上涨”,工业地产价格有回报,要选好位置,研究好模式,“在未来60年当中,你能获得上百倍的回报,研究不好的话,就是十几倍的回报”。董藩推荐了4个区域:天津滨海新区、长兴岛、北部湾、曹妃甸,“长兴岛是最值得去的,因为这个地方将来很可能变成自由港”。

 

      “还有一个对策是到北方沿海发展,重点是辽宁半岛、环渤海、胶东半岛和江苏区域,北方城市受调控政策影响较小,有的地方还上涨得比较厉害”。 


      顾云昌:楼市平稳关键在土地供应 


      “有人认为下一步可能会跳水,但我不希望跳水,希望柔道继续下去。”


    
      顾云昌从分析近两年房地产市场走势背后的原因说起:“去年房价、地价之所以出现大幅上涨,与金融环境有关,金融是决定楼市冷热的主要因素”,“因为2006年金融改革取得了突破,银行股份制改革后上市要提高效率,他们认准在个人住房贷款是很好的产品,所以据我所知去年各家商业银行拼命增加个贷、发行个贷,去年个人住房抵押贷款新增额度同比增加了88.4%,而去年以前每年增加10%、最多20%”,“而且去年出现大牛市,开发商在楼市、股市当中大量融资,有大量资金可以囤地,必然导致地价上升,所以去年出现天价地是必然的”。

 

      销量明显下降应引起警醒


    
      顾云昌指出,楼市平稳关键还在于土地供应,“相对于土地紧张情况下,如何保持有节奏供应土地,对于每个城市来讲是非常重要的”,“需要滚动性的土地供应计划,通过预计需要多少楼盘量来推地,保持相对稳定的供应节奏,而有的时候城市没有掌握好供应的节奏,比如说广州在2003年、2004年以前土地供应量大,华南板块便是案例,但是之后一两年土地供应少了,到2007年显得不够了,上海也是这样的情况”。

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      顾云昌认为,自去年下半年以来,政府调控有效,现在像是400米冲刺后的阶段,中国楼市正处于供求关系重要调整期和房价高位盘整期,今天上半年房地产价格是理性的回归。但“现在有许多不确定性,正处在一个重要的关头,硬着陆还是软着陆”,因为已经出现了1998年以来的首次销售面积和销售额双下降,“预计6月份的情况会更加严重”,尤其是销量明显下降应该引起警醒。

 

      房地产大波动影响就业 


    
      对此,顾云昌提出,实现软着陆有两个方法:第一,中央政府通过预见性、准确性和灵活性的调控求平稳;第二,地方因地制宜找平稳,比如深圳和广州的楼市是有差别的,广州的楼市和梅州楼市也是两个概念,梅州现在的房价1700元/平方米左右。同时,顾云昌强调,楼市稳定首先要各方面努力保证交易量没有大起大落,“如果销售量明显下降,必然会影响供应量的下降,会影响整个开发投资的规模,会影响整个投资规模,房地产是重要支柱产业,影响几十个行业,产业链很长,如果房地产出现大的波动,对就业首先产生影响”;其次,政府控制土地供应节奏,开发商通过调整价格保持销售量,媒体则要唱稳。

 

       蔡穗声:房价回调已惩罚投机者 


      广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为,眼下讨论房地产市场,不是单纯地看一个行业,而是要考虑整个国家的金融安危,国家的宏观经济形势的发展。

 
    
      蔡穗声指出,最近房地产销售额不高,必然影响资金回笼,加上银行严格限制放贷,对房地产企业放贷少了,一旦开发商企业资金链条断裂,上世纪90年代中期烂尾楼的历史就会重演,“所以我认为当前重要的不是惩罚投机者,现在市场房价回调,已经对投机者有所惩罚了”。

 

      保持销量最值得关注 


    
      蔡穗声披露,今年1~5月份广东商品房销售面积同比下降23.4%,其中广州商品房销售面积同比下降29.3%,深圳商品房销售面积下降了55.6%,下降了一半多,“确实是因为去年上涨太快了,卖得太多了,有所回调,但是市场连续大量的下跌就会破坏整个市场的稳定性,也危及金融安全”。

 

      他认为,当前更应该关心怎么样保持销售量的稳定,这对避免对宏观经济,对银行金融的危害,避免出现烂尾楼、空置房有利。 


    
      蔡穗声认为,房价反弹的可能性是存在的,但是反弹力度不会太大,“可以说这一轮房地产高潮也接近尾声了”,资金的流动性大量减少,股市大挫又蒸发大量民间资本,今年国内外经济形势和前两年不可同日而语。

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