楼市观察

今年楼市下半场防暴跌 开发商别死在"黎明"前
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      房地产市场宏观调控的目的已经初步达到,希望政府能够从保持市场稳定的角度出发,适当地调整宏观调控政策。7月12日,在上海浙江商会主办的《2008长三角区域房地产高峰论坛》上,不少经济学家和房地产业内专家纷纷发出上述呼吁,并就如何稳定房产市场、防范金融风险等话题为市场“把脉”。

 

      “眼下房价的涨幅已经开始下降,这说明宏观调控取得了初步的效果,接下来政府可能要考虑的就是防止房价暴跌。”全国政协副主席、经济学家厉无畏表示,在2003年、2004年,房价的涨幅达到20%、30%,这种涨幅就是不合理的。房价的涨幅应该是低于我们人均国民生产总值的收入。所以,政府调控的目标并不是说一定要让房价跌到底,而是要让它的涨幅下来,不要超过国民收入的涨幅。

 

      中国房地产业协会副会长朱中一在发言中阐述,随着一系列宏观调控政策的实施,过热的房地产市场逐步在退烧,消费者的观望在增强,市场的需求在下降,市场的看跌预期已经形成。

 

      而就下半年房产市场的具体走势,朱中一概括为“短期难熬,长期看好”。他还建议,国家是否可以适度地完善房地产政策,对有些政策进行微调。其中很重要的一点,便是适度调整从紧的货币政策,适度放宽制度性和改善性的房贷利率,比如二套房的房贷政策,怎样对居民以小房换大房、以旧房换新房予以支持。同时对信誉好的企业在信贷上给予支持,创新金融工具,拓宽融资渠道。

 

      谈到走势,上海复星(集团)有限公司董事长郭广昌则认为,目前全国楼市普遍销售量急剧下降,部分地区价格亦有下调,房地产市场在一段时期内低迷已成定局。“关键后面是灾难性的下降,还是说趋向于稳定,很大程度在于政府导向,因为我们这个国家太大,经济的敏感性传递线条也太长。”郭广昌表示,“楼市的明天很美好,但对于开发商来说,一定不要让自己死在黎明以前。”

#p#1#e#

      地产底部最早明年上半年来到

      楼市两大死穴

 

      大部分公司借贷资金依赖度在20%-30%之间,陆家嘴基本不依赖信贷资金,万科与行业依赖度一致

 

      “买还是不买?”尽管地产股大幅反弹,充当了领涨的急先锋。但畏地产如虎的情绪没有改变。

 

      号称2008年冲击千亿销售额的万科,公告上半年的销售金额仅为241.3亿元,同期增速从前五月的67%下滑到38%。但是,不少券商仍旧维持其“推荐”评级。

 

      近一段时间,证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债,这似乎暗示了管理层的救市愿望。

 

      “国内房地产开发的繁荣没有改变,不需救。”日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客中,针锋相对的指出。

 

      上述种种如何理解?这的确是一件麻烦的判断。围绕房地产行业的争吵,已经延续了10个月之久。

 

      真实的下滑

      近日,万科发布公告称,2008年6月份实现销售面积44.8万平方米,销售金额43.7亿元,环比5月份下滑近20%,2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。

 

      “4、5月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降,但是平均销售价格却同比多出2500元左右,成交结构中,万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。

 

      根据国信证券研报提供的一份数据,6月23日至6月29日,京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看,虽然有所回升,但与去年火爆的楼市相比,整个市场仍呈偏弱态势。

 

      而理财周报记者根据WIND提供数据统计得出,截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米,同比去年下降7.11%,商品房销售额为7837.24亿元,同比下降2.76%。

 

      业绩增长背后的“阳谋”

      而根据已公布的2008年一季度报,104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%,净利润同比增长67%;其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%,净利润同比增长25%。而根据近期已经发布的房地产公司中报业绩预告中,大部分房地产上市公司利润仍有大幅增长。

 

      中信建投指出,目前较为充裕的预收款项保证了2008年上市公司的业绩增长。在商品房成交量与2007年持平的前提下,预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速,考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素,预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右,同比增速有所回落。

 

      但如果考虑到房地产行业会计做账的具体情况,事情就并非表面看的那么光鲜。

 

      “房地产上市公司做账有其行业特点,房产公司一般只会把已经竣工的项目收入记入会计账目,比方说一个楼盘在2008年竣工,但其在2007年销售预收到的款项不会记入当年的会计报表,而是记入2008年的会计报表。也就是说实际上中报上利润看好的房地产公司,实际上大部都是在吃2007年的老本。”莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜接受理财周报记者采访时说。

#p#2#e#

      楼市第一死穴:资金最坏时刻考验

      “国内房地产开发的繁荣没有改变,不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出,在接受理财周报记者采访时易宪容也多次重申该观点。

 

      1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%),高于同期4个多百分点。1-5月份,全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿,全国房屋施工面积19.57亿平方米,增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为,房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降,反之仍然处于高位运行;国内房地产开发的繁荣没有改变,特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变,反之快速增长。

 

      但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点,他认为,“如果考虑通货膨胀率,实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”

 

      实际上,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出,该报告同时还称,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。

 

      据海通证券研究,大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金,世茂股份和中国国贸对信贷资金的依赖也较小,万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的,对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等,因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。

#p#3#e#

      地产第二死穴:政策博弈微妙风吹

      最重要的是,政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议,会议再一次强调要“保持房地产市场稳定,切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧,显得更为紧张。

 

      二季度,我们看到对地产企业融资的明显放松,新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行,栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松,受此影响房地产板块展开一轮反攻。

 

      寻找地产的底部

      毋庸置疑,2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同,目前的地产回调,只是一次合理性的回归。下半年,调整将一如既往的继续,但是地产的底部究竟在哪里呢?

 

      中银国际认为,房地产市场的调整周期可能持续15-24个月,最早于2009年上半年,最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘,中心城市温和降价方式进行调整,以时间换空间,等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。

 

      虽然如此,众多机构几乎异口同声的认为,地产的过度下跌已经释放了其风险,反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。

#p#4#e#

       广东8家地产公司赴港上市    500亿融资恐难成行

 

      650亿港元,而仅广东一地8家公司计划融资即近500亿港元。

 

      8家广东地产公司中,深圳地产公司卓越集团拟融资规模即达15亿美元,深圳佳兆业拟融资3亿美元、利海集团拟融资至少2亿美元、星河湾拟融资8到10亿美元、而基地在东莞的中惠拟融资6亿美元,花样年拟融资5亿美元,昌盛中国拟融资10亿港元左右,此前一度中断上市计划的~大地产原本拟融资103.6亿-165.76亿港元。

 

      此外上海恒盛拟融资8亿-10亿美元,重庆龙湖地产拟融资10亿美元,厦门宝龙地产拟融资3亿美元。

 

      市道低迷上市路漫漫

 

      但650亿元融资规模真的能如这些房地产公司所愿吗?

 

      自年初以来香港IPO市场对于房产股的冷淡,似乎表明,这只是众多房地产公司的一厢情愿。 

 

      面对如此低迷的IPO,原本计划在2008年上半年上市的房地产公司不得不一再推迟上市时间,早前昌盛中国决定不再根据原有时间表进行IPO计划,决定押后上市。

 

      此外,7月4日,有消息称,宝龙地产已紧急叫停了上市计划,而原定于本月中旬上市的上海恒盛地产也暂缓公布上市时间表。

 

      实际上,恒生指数自去年11月探顶至31958.41点,至近日已经滑落至22000点左右。2007年下半年在港交所上市的SOHO(00410.HK)和中国奥园(03883.HK)也早已跌破招股价,以7月10日收盘价计算,中国奥园较其招股价低65.38%、SOHO较其招股价低46.39%。

 

      6月6日,强行上市的建业地产(0832.HK)首日发行即跌破招股价,融资规模为13.75港元。早前建业地产曾雄心勃勃地准备发行约40亿股、融资约80亿港元。实际上建业地产启动上市路演时,其计划融资规模就已剧减至19亿港元。建业地产整体资产估值约为70亿元,此番融资已是“自降身价”。

 

      “香港市场没有那么大的胃口,他们能在港交所融到650亿港元资金吗?”国泰君安香港市场分析师Dennis Yao接受理财周报记者采访时表示。

 

      珠三角商品房成交量低迷

      自2007年国家继续“增加供给抑制需求”的调控思路,并由此出台各项具体政策,狂热的房地产市场就被重重地泼了一盆冷水,自2007年第四季度以来,全国商品房成交量就开始急剧下降,而珠三角地区又较全国地区更甚。

 

      “四五月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降,但是平均销售价格却同比多出2500元左右,成交结构中,万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。

 

      而多家研究机构发布的房地产市场研究报告均表明,目前国内的房地产仍处于泡沫阶段。结合商品房销售的量价情况,中信建投在其5月9日发布的研报中称,如果2008年6月后商品房销售成交量仍持续低迷,2009年房地产上市公司的整体业绩增长难以保障。

#p#5#e#

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!