楼市观察

中国楼市八大预言 2009年全国房价或将大调整
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      让我们看看种种预言

 

      近期,关于“中国楼市将出现拐点”的观点颇多,其中最关键、最敏感、大家最关心的话题就是房价问题。那么,2008年中国的房价到底是涨、还是跌呢?业内人士从中国宏观经济之走势和区域板块角度出发,对2008年中国房价作了八大预言。市场是最好的“试金石”———相信关于2008年中国房价走势的种种预言将在市场中得到回应。 

 


      预言之一

 

      从整体上看,中国的房价将出现“调整期”,但不会出现大降,小幅上涨仍有可能。

 

      尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策,房价可能会出现一定的波动和调整,但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期,房地产经济仍是中国经济的主流之一,开发量仍将很大,需求量仍将旺盛。而且除了国内需求外,在中国承办奥   运会的大背景下,还将会带动许多潜在的国际需求,并且城市化的进程仍将加快,因此房地产仍将出现一定的增长,房价从总体上来看,小幅上涨仍是趋势。

 

      再看中国的各大行业,猪肉、粮油、原材料都在涨、“疯狂的石头”也成百上千倍地涨,房价又能跌到哪里去呢?退一万步说,就算中国的房价要跌,也有一个“过渡期”和“潜伏期”,也不会出现在2008年,而应在2009年之后,因为按照经济周期理论,中国的房价自2003年出现“井喷现象”后,快五年了,一般五年为一个经济周期,也就是说到2009年大调的可能性较大。

#p#1#e#

      预言之二

 

      从局部来看,珠三角地区,主要是以深圳、广州,包括珠海为主的地区的房价,尽管现在一些地方出现了降价,但是不会出现大幅度、大面积的降价,现在只不过是小幅的“震荡”而已,长期的趋势肯定是价格走向“平稳”。

 

      因为道理很简单,珠三角地区是中国市场化程度最高的地区,房地产市场化的程度也最高,住房制度改革也最彻底,因此应付风险的能力也将最强,同时随着“港粤经济一体化”,长期来看,深圳的房价与香港的房价接轨将是趋势,因此“在曲折中前进是主旋律”。

#p#2#e#

      预言之三

 

      在长三角地区,上海的房价仍将趋高,但是周边的城市,例如杭州、宁波、苏州等房价将与之差距缩小,同样在“世界经济一体化”、“世界扁平化”的今天,上海的房地产需求仍将增长,这不乏包括一些巨大的国际需求,与国际接轨来看,上海的房价现在还不算高,因此,出现一定的调整后,上海的房价仍将小幅上扬。

 

      可以这样说,上海的楼市现在就是中国楼市的晴雨表,如果上海的房价真正跌下来了,那么“中国房地产的冬天”也就真正到来了。另外,从杭州和宁波这两个城市来看,两市的房价将最终看齐,而随着与上海的接轨,宁波的房价仍有潜在的涨幅,苏州和南京的房价由于消费能量的限制将趋于平静。

#p#3#e#

      预言之四

 

      从“环渤海圈”来看,房价最活跃的城市当然是天津,平均价格每平方米7500元左右并不稀奇,特别是“滨海新区”,随着环境的改善,其房价仍将上扬。

 

      而随着“京津”的大融合,天津的房价与北京相比、“八九不离十”才是目标。北京的房价就不用多说,在中国的政治中心,用“稳健”两个字最妥。山东沿海城市中房价最坚挺的当然是青岛,而且随着青岛新一届领导人的新政,房价仍将有一个再发力的过程,因为青岛这座城市本身的价值就决定了房价是物有所值;烟台、威海等城市的房价如果不打个性牌的话,基本上也就到位了。

 

      大连当然也是属于“环渤海圈”的一部分,由于其城市建设日益完善,其房价也基本到位了,而且随着当地政府出台一定的抑制措施,房价还可能出现一定的波折,因为这个城市的定位首先就是为大多数老百姓而想的。

#p#4#e#

      预言之五

 

      在“东北地区”中,作为东北最大的城市沈阳,随着城市基础设施的日益完善,其房市仍将是最活跃、价格仍将会小幅上涨,二环以内均价在5500元左右、中心公园等地区将在8000元左右、三环以外均价在3000元左右就是趋势。

 

      相对而言,长春市在东北三大省会城市中,无论从城市规模、人口基数、经济实力、产业规模来看均无法与沈阳和哈尔滨相提并论,但是其房价有一个“后发制人”的过程,特别是长春市近年来吸引了全国100强开发企业(包括万科、中海、中信、万达等)进入开发,就从品质上加速了其价格上扬,因此其房价赶上甚至超过哈尔滨市都不是难题。

 

      哈尔滨虽然将松北、呼兰、阿城纳入城市版图,推行了“大都城市圈”的战略,但是整个房价一直“温而小动”,不过,预计2008年二环以内的中心城区均价在6000-7000元/平方米之间,少数高达万元也是有可能出现的。

#p#5#e#

      预言之六

 

      与沿海相比,“西北地区”一些城市的房价一直基数相对较低,有的甚至只有1000多元左右,但是近年随着西部大开发的推进,一些城市的房价开始像脱笼猛虎,快速上扬,出现了连续的“涨停板”,一些小城市上涨的幅度甚至快于中等城市,中等城市上涨幅度快于大城市。

 

      而到了2008年,由于前期上涨过大,后期需求相对有限,其房价将处于一个剧烈震荡期,“涨停板”的现象将不再出现。在兰州稍微好一点儿的房子也得每平方米4000元左右了,而银川市房价以前在西北五省会城市中涨幅常居前列的位置已让给了乌鲁木齐市,乌鲁木齐市其均价也就在3300元/平方米左右。

 

      西安作为中国历史文化名城,尽管现在想圆“大唐新都”之梦,但是房价当以“保护”二字为妥。

#p#6#e#

      预言之七

 

      “西南地区”的热点当然是“成渝板块”,在2007年成都和重庆同时被宣布为“特区”之后,其房价就出现了一个快速上扬的过程,这其实也是一个潜在价值发现的过程。毕竟这两个城市古往今来在中国的版图上一直占有举足轻重的位置,而且自然资源较好,只要规划到位,价格就有潜力,因此2008年这两个城市的房价仍有潜在空间。

 

      随着中国经济热点由沿海到内地、再到西部转移,成都和重庆将成为中国西部投资的热点后,西部地区与东部地区房价差距的绝对值将要缩小。

 

      单就省会城市房价来说,重庆房价和成都、昆明、贵州等西部省会城市相比仍将较低,与成都的差距仍将存在,主城区的房价也就在每平方米均价3200元左右,房价较高的“北部新区”,每平方米均价可能到5500元左右。由于成都也在打造“休闲之都”,是一个很适合居住的城市,因此5000-8000元/平方米的楼盘将会遍地开花。

#p#7#e#

      预言之八

      “中部地区”可以说是近期中国板块最热的部分,因为“武汉城市圈”和“长株潭城市群”同时被获批为“国家级实验区”,因此许多人认为这两个地方的房价也会像重庆和成都成为“特区”后价格一样会迅速上涨。

 

      实际上并不是那样,由于市场上利好的消息至少在两个月前就消化了,所以当武汉和长沙被批为“特区”后,楼市反而显得比较平静。还有一点大家一定要清楚的是,“武汉城市圈”和“长株潭城市群”获批为“国家级实验区”其定位是试验“两型”社会———“资源节约型、环境友好型”的社会,因此受益最大的将是环保型产业,而不是房地产业,在建设“资源节约型、环境友好型”的社会里,房地产业还应该做出让步。

 

      就武汉而言,房价也基本到位。资料显示,2007年11月份武汉房价只上涨5.37%,比10月份低了近4%,那么武汉的房价有没有跌的可能呢?

 

      在局部地区是有可能的,举一个很简单的例子,现在汉口中心城区的均价也就6000多元/平方米,而光谷片区、特别是城郊结合部的房价也达到了6000多元/平方米,这就说明这些地方的房价不是有泡沫、就是利好提前透支了。

 

      因此要说跌的话,光谷片区城郊结合部的楼盘将是有可能的,还有一点可以参照的是,与光谷片区相对的沌口片区,是国家级的开发区,是武汉经济的晴雨表,也是武汉规划最好、保护最好的城区,但是现在房价也就只有4073元/平方米,这要么不是光谷片区的房价高了、就是沌口片区的房价低了,因此,沌口片区的房价还有潜在的价值。

 

      就整个武汉中心城区而言,西北湖地区、菱角湖地区和沙湖地区的房价还有一定的升值潜力,从发展的眼光来看,均价到万元指日可待。同时随着“武汉城市圈”的建设,周边8个城市的房价将会受益,随着品牌开发商的进入,房价上扬最大的将可能是孝感市,其价格将达到4500元/平方米左右。

 

      当然随着“长株潭城市群”的建设,湘潭和株洲的房价也会受益,也要向长沙看齐,同时由于“长株潭城市群”很容易并且他们早已向“珠三角”靠拢和融合,因此湖南人一旦觉醒,省会城市房价较低的长沙,其房价也会“怒吼”,中心城区每平方米七八千元会遍地开花,芙蓉区和湘江两岸万元的房价也会点缀其中。

#p#8#e#

      热评:“死了也不降价”的楼市需要松绑吗?

 

      在由阳光100发起的“房地产高峰论坛”上,万通冯仑、华远任志强、SOHO中国潘石屹、阳光100易小迪等知名地产大腕就中国地产面临前所未有的变局发表了自己的观点,表达希望松动政策的意愿,值得一提的是,大腕都拿“猪”示意。地产大鳄冯仑号召地产商学习“猪坚强”,“我们要找到自己的生存办法,就是要变成‘猪坚强’”。

 

      “猪坚强”是成都彭州市龙门山镇团山村村民万兴明家的大肥猪,在汶川大地震中奇迹般地熬过36天的苦难日子得以生还。它靠吃木炭维持了生命,但体重从近300斤变成可怜的100多斤,近日,建川博物馆馆长樊建川用3008元将这头猪买下来,并给他取名“朱坚强”,打算将它一直养到自然死亡。

 

      开发商要变成“猪坚强”,首先要有“猪坚强”那样随遇而安、顺势而为,降低生活标准求生的勇气。但遗憾的是,现在,开发商们只学习“猪坚强”最终获救的结果而忽略了那个最重要的生存过程。因此,开发商向“猪坚强”的学习,充其量只是一个皮毛,并未领会“猪坚强”适者生存的真正含义。

 

      如果开发商们真正向“猪坚强”学习,就应该在销量日益下滑的情况下降低售价,然而,几乎所有的开发商都在死守一个底线:“死了也不降价。”里昂证券房地产研究小组5月中旬的一份调查结果显示,去年12月以来表示可能降价的开发商所占比例仅占8%,92%的开发商表示不会降价;而表示未来可能降价的开发商比例仅为9%,82%的开发商表示未来不会降价,有9%的开发商则态度模糊,表示“很难说”。最近,更是不断有媒体爆料,开发商们“抱守价格底线,宁愿将大笔资金沉淀于项目之中,也不愿降价以求销售” 。

 

      “死了也不降价”的根源在于维持暴利,这说明,开发商并未面临真正的危险,既然如此,政策为开发商松绑有必要吗?“猪坚强”是真正身陷绝境的情况下才需要救护的,如果它仅仅是一头要保持最高饮食标准的猪,还需要解放军去救吗?

#p#9#e#

      不久前,经济学家樊纲指出,开发商现在叫苦连天,但整体上,日子比其他行业还要好过得多,因为没有任何一个行业像房地产业这样与银行和地方政府保持着如此紧密的联系,也没有哪个行业像地产业这样受到银行与地方政府的厚爱。而经济学家钟伟给出的数据则显示,在所有的银行贷款中,房地产业并未太多受到紧缩政策的影响。国家统计局7月7日发布的全国企业景气调查结果显示,房地产业的企业景气指数为131.8,与一季度相比持平,与其他行业的“有所回落”相比,房地产业的景气指数还是比较乐观的。

 

      事实上,房地产商资金链的紧张,并非源于紧缩政策,而是源于开发商在暴利的驱动下,在2007年拼命拿地,因囤积大量土地坐等土地升值,而导致资金紧张。就连任志强亦承认这一点,他说:由于销售急速下降,很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂,囤积的土地可能太多了。尽管资金紧张,但开发商都想挣更多的钱,谁也不愿意降价。

 

      所谓识时务者为俊杰,开发商如果真的想学习“猪坚强”而不是叶公好龙,就应该及时调整暴利思路,通过降价销售盘活资金流,使业务得以顺利发展,而不是死扛。

 

      从这个角度来看,政府根本不应该救市,救市可能进一步增强地产商囤积土地的信心,而大量土地被囤积,不能形成有效供给,无助于阻止房价的过快上涨。我国从2005年就开始进行房地产调控,也就是说,2005年的房价就已经被视为存在巨大风险,偏离了民众的实际购买力,如果在目前房价尚未调整仅仅是销量下降的情况下就为房地产商出台松动政策,那么,就可能成为开发商新一轮推动房价上涨的借口。有一点决策层至少应该明确:如果开发商不降价售房,政策永远不要对房地产业松动。

#p#10#e#

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!