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房地产业人士自曝:"房贷三假"空手套白狼内幕
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      中信银行郑州分行一业务经理向记者证实,银行现在对于购房者办理按揭手续的审批确实是前所未有的严格,除了要核实规定的手续外,还要派专人进行“家访”。

 

      当记者问及原因时,这位负责人沉吟片刻说:“从上个月开始,全国范围内的所有银行展开了‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’的自查行动。在这个风头浪尖上,各个银行都对此项业务的开展保持谨慎和低调。”

 

      银行称“没有正式排查结果” 知情人透露“假按揭”很普遍 。

 

      至今已开展了一个月的“房贷三假”自查活动,究竟查出了什么?记者就此随机采访了郑州市的几家银行,这些银行都不约而同地称“目前没有正式的排查结果”。

 

      但一位房地产业权威人士告诉记者,“三假”情况,尤其是为首的“假按揭”,在业内是一种很普遍的“融资方式”。

 

      这位人士还表示,自从各家银行对房地产开发商的贷款进行紧缩后,房地产开发商获得银行贷款的难度增大,采用“假按揭”手法骗取银行贷款的情况有上升趋势。

 

      据透露,“假按揭”所用手段包括: 

 

      开发商威逼利诱公司员工,使其提供身份证、签名等个人信息。某银行郑州分行一工作人员证实,郑州有些房地产开发商为了回笼资金,出现过用员工身份证办理“假按揭”的现象。因为开发商的资金链没有断裂,所以这些问题还没有暴露。

 

      利用开发商、销售人员的亲朋关系。将部分未售房产通过自己亲戚和朋友的名义买上,由开发商自己找单位开个人收入证明以及收集个人相应贷款材料,从而达到银行放款到开发商名下的目的。

 

      有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬,大概在数千元左右,由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付,而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。

 

      “考察人”暗中配合。按照规定,银行发放按揭贷款,要贷款人提供收入证明,考察其有无偿还能力,还要实地察看贷款人购买的住房。事实上,银行通常委托中间方审查借款人的信用资格。这其中为少数“考察人”留下暗箱操作的空间。

 

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      这位房地产人士称,一个手中只有500万元资金的开发商,完全有胆量去操作几个亿的房地产项目。他可以先提高房子售价,然后把开发中的房子按其售价标准抵押,从一家银行贷款2000万元,再用这2000万元中的1000万元开发售价更高的房子,并找另一家银行抵押贷款4000万元。如此滚雪球般在各银行间反复“假按揭”,不仅推高了房价,还让开发商拥有了一堆令人羡慕的“优质资产”———房子。一些开发商凭借这些“优质资产”,可以源源不断地从银行“掠夺”更多贷款。

 

      交通银行研究部的一份报告认为,“假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

 

      上述房地产人士还向记者透露了“假首付”和“假房价”的内情。所谓的“假首付”,指的就是房地产开发商为了增加其住房销售,以垫付首付款,或分期支付首付的方式,让购房者从商业银行获得按揭贷款。开发商“假首付”的最终目的是骗取银行贷款,这意味着房地产开发商的风险将向商业银行转嫁,在购房者成功申请个人按揭贷款之后,开发商也将实现销售回笼,前脚偿还开发贷款,后脚获利走人,而房地产的市场风险由购房者和商业银行来承担。

 

      而“假房价”就是房地产开发商为了套取更多的资金,以虚假的方式把所销售住房的价格提高,从而得以以购买者名义从商业银行获得更多的按揭贷款。

 

      记者了解到,历史上郑州曾发生过一次有名的“三假”———康明置业“东明花园”假按揭事件。康明(郑州)置业有限公司靠假按揭骗走省会4家商业银行约2亿元资金,而购买了东明花园的许多业主发现,自己花钱购买的房子还被康明置业重复卖给了张三或李四。最后开发商人跑了,钱没了,可怜的是业主和银行。

 

没有内外“默契配合” 空手套白狼无法做成 

 

      业内人士称,开发商再有能耐,如果没有银行“疏忽”,空手套白狼的事是做不成的。就目前贷款而言,住房贷款是偿还率最高的,各商业银行为争夺这一低风险的业务,不仅不同的银行之间争夺“黄金”客户,而且同一银行不同分支机构之间也在争夺。为了能争取到“大客户”,各商业银行纷纷施以“快捷、贴心”服务,对按揭的审批主要是一种“形式审查”。

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      中信银行郑州分行一位负责人也证实,银行发放贷款都有一定的操作规程,只要严格地按照规定办,风险不会太大。但各家银行都把个人住房贷款视为“优质业务”,加上有住房作抵押,在“跑了和尚跑不了庙”的心理之下,银行方面在一定程度上放松了对个人住房贷款的尽职审查。

 

      河南九同律师事务所律师宋宇认为,正是由于“内控制度不严,导致内外勾结”,才造成了“房贷三假”现象愈演愈烈。

 

      “‘房贷三假’把风险转移给了银行,我们正在想方设法防范个人房贷风险。”某银行郑州分行一负责人告诉记者,为了防止类似情况,他们规定,每一笔房屋按揭贷款业务,信贷员必须要与贷款申请者见面,而且必须面对面地签订贷款合同;对于新收到的房屋按揭贷款申请,由信贷工作人员到单位核实收入证明,通过公安机关核实贷款者真实身份。对于已经办理完按揭房贷的,还要逐个检查一遍相关材料;此外,只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款,拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发商合作。

 

相关链接 

 

      权威统计发现,截至2006年6月末,国内银行涉嫌“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中,某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔,金额达13.09亿元,占被查个人住房贷款总额的6.05%。

 

调查札记 

 

      对于如何杜绝“房贷三假”现象,记者请教了河南农业大学法律系主任杨红朝。他的建议是,既要制定切实可行具有可操作性的规章制度,又要灵活地、不定期地检查、稽查。同时,对违法行为给予重处重罚,促使信贷员把住贷前调查关,确保借款人具有真实的购房行为与良好的还款能力。此外,还要把住贷后管理关,建立贷款档案,对贷前调查不够充分的,进行必要补充与监督,尽可能早发现“房贷三假”现象并及时处理。

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