楼市观察

中国住宅再次成为外资首选 能否再助房价上涨?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      热钱正在成为与房价密切相关的一个话题。

      上海某地产研究机构的分析师日前向《第一财经日报》透露,上周六,一个台湾的看房团来到上海,相关组织者表示,看房团的成员对徐汇及滨江区域的几个楼盘都很感兴趣。但他们此行并没有真正出手购房。

      戴德梁行的统计数据显示,今年上半年,外资在沪大宗交易额大约97亿元人民币,其中包括英国基金高富诺、韩国的未来资本及总部设于日本的亚太置地,近期刚刚完成交易的黑石集团等等外资。但另一宗于5月底6月初成交的整体收购尚海湾豪庭一幢住宅楼的案子,并未列入其中,且该收购案的收购方至今尚未浮出水面。

      戴德梁行分析认为,今年上海楼市整体的收购交易总额将在200亿元人民币左右。戴德梁行投资部董事叶建成表示,虽然有外资在抛盘,但是接货的也是外资,“事实上,外资仍然在不断进入上海市场”。

      新华社日前援引中国社科院出具的一份报告称,“报告测算出五年来流入中国的热钱规模约为1.75万亿美元,刷新了此前关于中国有8000亿美元热钱的判断。”

      眼下正陷于为深圳房价下跌而公开道歉一事的北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)在道歉信中表示,当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系,更重要的是不仅国内流动性过剩,境外资金还大量涌入境内,带来很大的通货膨胀压力。

      徐滇庆认为,在负利率的驱使下,一旦市场信心恢复,这些资金迟早要寻找保值、升值的渠道。如果这些资金流入商品市场,有可能推高物价;如果流入证券市场,可能导致股市大起大落;如果流入房地产市场,有可能导致房价暴涨。

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叶建成的观点则与之不同,境外资金,尤其是机构投资者,主要投资于商业及办公楼物业,“只有少数地段较好,物业品质不错,可以改装成酒店式公寓出租的住宅物业,境外基金才会出手”,因此,这些资金在房地产领域的投资,对普通住宅的价格影响非常有限。

记者注意到,翠湖天地御苑被收购的三幢住宅楼,最终的成交价均较当时的市场售价偏低20%~30%左右。目前已被公开的住宅收购案例中,因收购价偏低而最终拉低了该楼盘的成交均价。这意味着,外资对住宅的大宗收购对房价的直接影响是拉低房价。

此外,2003~2004年在上海随处可寻的境外游资炒卖住宅的案例,在历经2005年上海楼市的大幅调整之后,这些投资者大部分都已悄然退出。叶建成表示,楼市中的买进卖出,至少需要6个月的时间,对于希望快进快出的热钱来说,并不是一个“很好”的投资途径。

事实上,市场对外资的态度,也早已由之前的“好奇”加“恐惧”,变成了现在的坦然接受。在此之前,与外资经常打交道的多位地产代理机构负责人曾多次对记者强调,外资在整个境内房地产市场中所占的份额非常小,他们不可能成为境内房地产市场的主导力量,因此对市场的影响也是非常有限的。

事实上,一直以来,外资在境内所展开的大宗房产收购案,对市场产生的影响仅限于心理层面。此前市场还担心大量外资进入境内楼市后,一旦大量集中抽逃可能会引发危机,但从目前的情况看,虽然已有部分早期进入市场的外资撤出,但接盘的仍然是外资,即使楼市调整,眼下承担这种市场调整风险的仍然是外资。

即便如此,外资涌入楼市,仍然是一个不容被忽视的问题。欧洲非上市房地产投资协会与亚洲私人房地产协会日前共同组织了一次面向欧洲、美国和亚洲数十位基金管理人的投资意向调查,结果显示,机构投资者对亚洲房地产市场的投资占全球总房地产投资额的37.8%,这一比例在未来将会上升至39.3%.

兼任亚洲私人房地产协会联席总监的高富诺亚太区常务董事陆德智表示,今年,在最具发展潜力的房地产市场排名中,日本办公楼和中国的住宅项目分列第一、二位。众多房地产投资者已明确将亚洲作为其未来市场。“其中,日本市场较为成熟,拥有大量的机构投资者;而中国市场仍处于快速发展之中,特别是其私营房地产板块。”

显然,中国的住宅项目正在成为境外基金新的投资目标。这对境内住宅价格将产生何种影响,仍取决于这些基金将以何种方式来投资境内的住宅项目。叶建成表示,境外基金不大可能整栋收购住宅项目,然后再拆零出售。眼下可以看到的方式是,越来越多的地产企业,正在将部分项目的股权售予境外基金,这种合作方式虽然此前也多有尝试,但在今年地产企业资金紧张的情况下,这种合作已经有深入的迹象。

这对房价可能产生的非常间接的影响是,开发商获得可周转的资金后,在市场淡季可支撑的时间将因此延长,或者价格下调的幅度将因此缩减。

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