楼市观察

盘久必跌适用于房价走势 房价普跌已为期不远?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.9个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比4月低0.1个百分点。单从数据来看,房价依然在上涨,期待已久的普跌局面并未出现。无论是开发商还是购房者,都心存疑虑,房价究竟能否跌下去呢?

 

答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是对资产价格泡沫的回应,房价的下跌又怎能避免呢?只不过房地产市场有其自身的运行规律,价格的理性回归尚在征途而已。因此,有必要先对房价的运行周期进行分析。

 

房价运行周期与经济周期类似,必然要经历多个发展阶段。第一是价格的恢复性上涨。房价在长期处于均衡状态之后,受需求拉动呈现小幅上涨。其表现为一手房和二手房价格基本同步上涨,房价泡沫的成分并不多。第二是价格的快速上涨。投资需求明显占据主导地位,房价开始脱离供求均衡位置。其表现为二手房价格涨幅显著高于一手房,房价泡沫开始逐渐堆积。第三是价格涨幅逐步回落。单月房价涨幅并非最大,但仍然保持较高的环比增幅。其表现为一手房价格涨幅反超二手房,房价泡沫急剧膨胀。第四,是价格小幅盘整。无论是一手房还是二手房,环比涨幅均大幅回落,接近恢复性上涨阶段的水平。其表现为一手房价格涨幅显著高于二手房,房价拐点初现。第五,则是房价的普跌。

 

房价为什么会出现上述走势呢?很明显是开发商与投机资金博弈的结果。众所周知,投机资金是房价泡沫的始作俑者。在房价恢复上涨阶段,自住需求占据主导地位,同时投机资金也部分参与进来。由于投机资金的逐利性,低价吃进一手房后,往往蛰伏待机,以更高的价格出手完成套利过程。于是,二手房价格涨幅明显高于一手房,房价进入快速上涨阶段。后知后觉的开发商开始醒悟过来,于是捂盘或者以天价开盘,毕竟有二手房价格支撑,购房者也不会觉得太离谱。由于房价经过了一段时间的上涨,投机资金深知获利空间已不大,参与的力度有所减弱,开发商在此轮博弈中占据上风。一手房涨幅再次成为市场的风向标,只不过涨幅趋缓而已。此时,自住需求购房者依然奋不顾身,投机资金则夺路而逃,市场成交开始显著回落,房价则步入小幅整理之中。

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“盘久必跌”是股市的四字箴言,同样也适用于房价走势。成交大幅萎缩之后,房价停滞不前,开发商担心成交上不去,投机资金则忧虑价格跌下来。购房者也看出了个中端倪,普遍采取观望的态度。最终,二手房价格轰然倒塌,有产权年限的原因,也有部分投机资金止损出局。二手房价格下来了,一手房能独善其身吗?显然不能。比价效应及日益趋紧的资金链条,迫使开发商降价卖房。于是,房价普跌的局面也就出现了。

 

以近来领跌市场的深圳房地产市场为例,在经历恢复性上涨、快速上涨、涨幅逐步缩小三个阶段后,在去年10月达到了峰值,随后即高位盘整、小幅下滑,而到今年3月后价格开始出现加速回落,无论是特区外还是特区内房价,均步入下行通道,房价普跌已成事实。深圳的房价走势很好地诠释了房价周期,因此,并不是市场独有的现象。5月份70个大中城市房屋销售价格监测显示,二手房销售价格首次环比下降0.2%。二手房价格已开始回落,一手房价格自然也岌岌可危。全国房价已盘整半年之久,房价普跌还会远么?

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