楼市观察

潘石屹笑看徐滇庆教授和牛刀的对赌
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  主持人:各位网友大家好!很高兴大家再次来到新浪聊天室跟潘总一块聊天。

  潘石屹:大家好!

 

  百日剧变已经发生了

  主持人:《上海证券报》于冰冰并问潘总,3月21日您在接受我报采访的时候提出未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点,现在100天过去了,您的预言发生了吗?现在房地产形势是更严峻还是好转?

  潘石屹:目前房地产行业面临的资金压力比100天前严峻得多,经济形势不好,货币政策从紧,成交额下跌等等,都是造成房地产行业资金压力加大的原因,而且这些形成压力的力量比100天前还要大得多。

  100天前我考虑其变化主要表现方式是:房地产行业之间的兼并、重组,与别人寻求合作的方式等等,但今天我们看到房地产企业拖欠政府地价款的现象屡屡发生,这说明其表现的方式还要更多样性。

 

  主持人:网友“较真”问潘总,从你提出“百日剧变”到今天,已经超过100天了,房地产行业好象没有发生令人震惊的剧变,是不是你估计错了形势?或者是你的分析不够全面和深入,忽略了某些足以支持房地产行业抵御资金压力的重要因素?

  潘石屹:在分析一个事件变化的过程中,我们最重要的是要看影响这些事件背后的原因和力量有没有发生变化。三个月前我分析房地产行业要出现剧烈的变化,主要是考虑了四方面的因素:一、美国次贷危机引起国际经济的萧条;二、国内从紧的货币政策;三、去年一年,房地产商花钱买地的钱甚至超过当年销售额,普遍手头偏紧;四、最近几个月发生的各个城市房屋成交量在萎缩。从今天来看,这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并没有消失,强度反而在增加。房地产行业资金的压力比三个月前想象的还要大。

  至于变化,实际上每天都在发生,我们看到比较明显的现象是去年许多“招拍挂”土地开始拖欠政府的地价款,项目转让、寻求资金合作的事情也都在发生。

 

  主持人:网友“用事实说话”问,老潘,还坚持你的“百日剧变” 吗?你曾经列举的“百日剧变”四大原因 —— 国际经济恶化、货币政策从紧、股市融资无望、成交数量萎缩都依然存在而且更甚,可“剧变”在哪里?

  潘石屹:在三个月前,我提出的这些变化是指房地产行业内部的,原因是由于这些因素的影响,房地产行业的资金会很紧张。尤其是在2006年下半年和2007年,一些房地产开发商用高价拿地,在各个城市创“地王”的这些房地产公司压力就更大了。他们中有多少还能按时履行与政府的土地出让合同呢?在三个月前,我提出房地产行业要发生这种变化时,只是看出一些苗头,实际上这些造成房地产行业资金紧张的因素从今天来看比三个月前要强烈得多。

 

  主持人:网友“不信权威”问潘总,近期越演越烈的“退地潮”、“退房潮”、“降价索赔行动”是“百日剧变”的序曲吗?“百日剧变”即将拉开大幕吗?将会上演什么样的剧情

  潘石屹:房地产行业由于资金的压力巨大,这种变化到底以什么样的方式表现出来?在三个月前,我预计的是以收购、兼并和与别人寻求合作的方式表现出来。但现在我们看到还有一些方式,如以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表现出来了。无论是哪种方式都说明房地产行业资金的压力是巨大的,而且比三个月前我们做这种预测时想象的压力还要大。

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  我看徐滇庆教授和牛刀对赌

  主持人:网友“奥运幸运星”问潘总,网上热议的北大徐滇庆教授和牛刀的打赌您看了吗?听说打赌时间还没到,徐滇庆教授就把道歉信寄给南方都市报了,您对这件事怎么看?

  潘石屹:徐滇庆教授和牛刀我都认识,都是在电视台做节目时认识的,与牛刀是在凤凰卫视《一虎一席谈》节目中认识的。现实生活中的牛刀很礼貌,讲话很客气,上电视前会做很多功课,准备很多数据,很认真。与徐滇庆教授的认识是源于我们在中央电视台《大家看法》中做过一期节目。徐滇庆长期生活在加拿大,对中国房地产市场的了解主要是来自于数据。但中国房地产市场只有深入到市场中去,才能够了解到购房人、开发商、银行、地方政府的心态。徐教授是一个很有热情的人,有着对真相和真理追求的执着精神。

  单从打赌房价这件事情来看其实意义不大,因为房屋的价格跟市场中所有价格一样,它是市场中各种力量相互作用之后派生出来的结果,重要的是要分析这个价格背后哪些力量发生了变化,哪些力量没有发生变化,如果不分析市场背后的这些力量,只是去讨论价格,常常会变成争吵和赌博。

 

  主持人:网友“小二黑”问潘总,您从徐教授和牛刀对赌的事件中,看到什么更深层次的问题?

  潘石屹:也没有什么更深层次的问题。从这个事件中我看到两点:

  第一,政府的国土房屋管理部门和政府的统计部门对房地产市场统计的数据一直有出入:这两个部门公布的数据历来都是有矛盾的。

  前年,我曾和北京市统计局副局长一起就此问题探讨过,数据产生矛盾最重要的原因是国土房屋管理部门的数据是按照成交合同数据汇总起来的,这些数据不发生统计上的滞后性,既有单价、成交面积,也有成交金额。而统计部门的数据是调查大队根据他们选好的样本抽样出来的数据,这些数据只有价格,不可能有整个市场的成交量和成交面积。我们自己公司在分析市场时主要依据的数据是国土房屋部门的数据,因为按照规定,只有在国土房屋管理部门的网上签约备案后的合同才会生效,这一条就确定了它的数字是准确的、是不会出现滞后和偏差的。同时,也有单价,成交量。但根据中国《统计法》,只有统计部门才有权利公布数据,所以,这两个部门数据的出入引起了许多次争论。

  第二,我看到徐教授一年前与牛刀打赌后,这一年来发生了许许多多大的变化,这些大的变化最终都会影响到房价。尤其是从紧的货币政策,让房地产行业太缺钱了。房地产发展商为了加速资金的回笼,常常采用最直接的办法就是降价销售。最重要的一点是去年下半年,银行的按揭从紧,利率提高,打击了购房人的热情。比如去年下半年政府出台政策限制第二套住房的按揭,现在房地产发展已经十几年了,一些大城市,如深圳、北京、上海,许多家庭都需要购买第二套住房,这项政策对房地产需求的影响是非常巨大的,可以说是不显山不露水,但却是对房地产行业致命的一击。

 

  主持人:有位北京的网友说,网络红人牛刀在接受媒体采访,被问及任志强,潘石屹等对“要死也是银行先死”这话怎么看时,牛刀称用一句普希金的话讲:“这些人是愚蠢而有狂妄的”,您对牛刀的话有什么回应?

  潘石屹:的确,在我身上存在许多缺点,包括狂妄和愚蠢。狂妄是因为没有谦逊的态度,愚蠢是没有被智慧之光照耀到。任志强身上有没有牛刀说的这些缺点我不知道,但我身上一定有,不知道在什么时候就可能会表现出来。牛刀也没有必要绕一个大圈子,用俄国诗人普希金的话来表达,直接说就行了。

  在这里,我想说明的一点是,我从来没有说:“要死也是银行先死”这句话。在目前的经济结构中,开发商承担的风险要比银行早得多,也大得多。当然也不能否认房地产行业出现大的危机也一定会波及到银行。

 

  主持人:网友“心中佛”说,本周一,叶檀博士写了篇博文对徐教授和牛刀的对赌事件发表了看法,牛刀立即做出了回应称,“在对中国政治、中国社会、中国经济发展与房价的关系理解上,你叶檀女士连小学都没毕业,你还奢谈什么赌局的意义?”并建议叶女士读一读《万历十五年》。有网友认为牛刀太自大了,您认为呢?

  潘石屹:牛刀让历史学博士叶女士读的《万历十五年》,其实是一本畅销书,许多人都已经读过了。《万历十五年》是明朝普通的一年,这一年并没有发生大的灾难。但黄仁宇通过一些细小的事情发现明朝衰败的迹象,用他的话说,叫“大风起于清萍之末”,明朝的亡国应该是从万历十五年开始的。

  去年底,我也在网上看到许多篇文章,把“万历十五年”和今年做比较,我不同意这种观点,因为我们看到,在今天,中国的社会、中国的经济、中国的人心中,发展的力量和向上的力量是非常强大、前所未有的。是和万历十五年不能同日而语的。在今天,中国背后这种强大的力量会促成中华民族的繁荣、复兴和向上的发展。

  至于叶檀是不是小学生水平,我觉得也无需置评,在今天信息爆炸的年代,一位能上网查询信息的小学生、中学生可能了解的信息比专家、教授、博士还要多。技术给我们提供了这样的可能。在这样的条件下,我认为重要的是对别人尊重的态度。

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  房地产市场受很多不确定因素影响

  主持人:来自《第一财经日报》王芳洁问,您对目前房地产市场情况和未来怎么看?目前有很多业内人士认为楼市有很大不确定性,您如何看这个观点?

  潘石屹:房地产市场和大的经济形势是密切联系在一起的,现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素,如石油价格、股票市场波动、银行的利率通货膨胀等等,这些因素最终都会影响到房地产市场。

  上星期,美国的高盛投资银行给我们公司提供了一份报告,其中有两张图表是他们对美国经济和中国经济中几个重要指标的预计。网聊后我会附上供大家参考。

潘石屹笑看徐滇庆教授和牛刀的对赌

 美国经济增长已经大幅放缓;经济萧条相对温和,预计至09年中经济增长都将十分缓慢。

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中国的通胀保持高位;预计08年央行将两次提高存贷款基准利率(每次0.27个百分点)。

 

  主持人:《第一财经日报》王芳洁还有一个问题,日前张欣对国外媒体表示,SOHO公司还将拿地,具体位置和规模是多少,目前许多企业都在改囤地为囤资金,SOHO中国这时候拿地,是不是认为把楼市的冬天看作机遇?目前你们资金状况怎么样?

  潘石屹:做生意最基本的定律就是:高峰时出货,低谷时进货。房地产行业也不能超脱这个基本规律的约束。目前来看,是中国房地产市场的低谷。我们将利用公司有限的资金进货,规模和位置没有改变大的方向:在大城市最繁华的地段。

  公司目前的资金状况良好,现金超过100亿人民币,负债率低于10%。

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  主持人:网友“圈里人”问潘总这样一个问题,您有没有听说,北京将建立预售资金监管制度?这对北京的房地产会产生什么样的影响?是否真的使目前期房预售最终变成现房销售?

  潘石屹:在国外一般监管的是预售收入中银行按揭部分的资金,我想如果这个政策变成现实能够实施,一方面可以防范金融风险,另一方面对一些房地产集团公司来说,他们内部调动的灵活性几乎就没有了,会使目前已经非常紧张的房地产公司资金压力更大。我认为只应该监管银行按揭部分的资金。

 

  主持人:《北京晚报》记者孙红说,整个房地产行业不容乐观,可以导致家庭负资产出现,这是您第一个提出的观点。您什么时候开始根据什么得到这个结论?

  潘石屹:负资产在其他国家的一些城市都发生过,离我们最近的是东南亚金融危机,亚洲的一些城市家庭就出现负资产,如中国香港,新加坡。负资产的出现是因为房价大幅度下跌,银行利率的提高,我在谈到中国出现家庭负资产时,不是谈整个行业和整个中国,但如果房地产行业继续不景气下去,出现负资产家庭可能先从深圳开始。

 

  主持人:孙红接着问您,究竟什么样的人面对什么样的负资产的威胁?

  潘石屹:家庭收入比较低,所购买房子缩水幅度大的家庭就可能出现负资产。美国次贷危机实际上就是负资产影响的,它只是一个问题的两个方面。次贷危机是从银行表现出来,负资产是从家庭表现出来的。

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过去10个奥运会主办城市经济增长的简单平均

 

  主持人:《楼市》杂志记者高雅宁问潘总,根据统计显示,历届奥运会的举办都极大的促进举办城市的经济发展和地产行业带来巨大的促进,奥运会之后,与奥运相关的哪些因素(如奥运遗产)会影响到楼市,这些因素对房地产走势起决定性作用吗?您认为奥运会后,中国和北京的房地产行业会呈何种走势?

  潘石屹:这个问题大家的讨论已经非常多了,每人都发表了自己的观点,我也在过去一年时间,多次谈了这个问题,今天也没有更新的看法和大家分享。上周美国高盛银行寄给我们公司的一份报告中,列举了在世界上举办过奥运会的10个城市各个经济指标的变化。一会网聊后,我可以放在网上供你参考。

  主持人:网友“薇薇”问您,100亿现金对房地产市场来说,能做些什么,您想做些什么?

  潘石屹:100亿现金对其他行业来说可能是巨大的数字,但房地产行业是一个资金非常密集的行业,100亿的资金可能只能够购买两三块地,或两三个项目而已。

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  我们为北京的奥运会做一点力所能及的小事

  主持人:稳健一直是SOHO中国的风格,目前的情况您能看到吗?是否留了一些钱过冬?

  潘石屹:在我们所有计划都有三种:中间、保守和乐观的。就算最坏的情况发生我们也能过冬。

 

  主持人:网友“快车道”问潘总,老潘,你曾经在网聊中说过,SOHO中国将会迎接奥运做出自己的贡献,包括建设绿地,粉刷墙面等等,现在奥运会马上就要到了,你们的承诺完成了吗?

  潘石屹:奥运会是全民族的大事情,我和我们公司所能做的只是一点点自己力所能及的事情。去年年底我们就开始把所有工作重点都围绕着奥运会进行。到今天为止我们能做的事情基本完成了:

  第一,前门大街修缮完毕,4月22号迎接了奥运会马拉松测试赛。

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修缮完毕的前门大街 - 牌楼

 

  第二,我们项目周围的绿地马上就要建完。

  第三,为了迎接奥运会,与各个物业管理公司配合,墙面的粉刷都已结束。

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粉刷一新的建外SOHO

 

  第四,光华路SOHO2,原来是一个十几年的烂尾楼,在奥运会之前已经拆除。

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2008年3月13日光华路SOHO2现场还是一座烂尾楼

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正在拆除最后剩余的一点烂尾楼

 

  主持人:《楼市》杂志高雅宁,说,奥运会期间影响中国的“三个一千人”都将聚会在首都北京。这“三个一千人”是指一千个省部级政府政要,一千个商界企业界领袖和一千个影响中国发展的知识界精英。奥运即将来临,您如何预期将对SOHO中国项目销售的利好?有没有具体的销售目标?

  潘石屹:我不知道这一千人怎么算出来的,但我想这个数量级一定是万、十万的级别。据我了解,仅来北京参加奥运会的记者就几万人,来的政府官员、商界、知识界的就更多了。我们所要做的事情是在政府安排下做一些力所能及的接待工作。同时,做好我们SOHO中国每一个项目的销售。目前销售的项目有SOHO北京公馆,还将会有三里屯SOHO,三里屯SOHO的销售已经进入倒记时了。

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  主持人:还是高雅宁的问题,接近半年的楼市低迷期,SOHO的项目并没有促销,奥运期间,SOHO中国的价格策略会怎么样?

  潘石屹:SOHO中国最近销售的SOHO北京公馆和马上将要销售的三里屯SOHO都不会采用打折促销的办法,这些项目无论从地理位置和产品本身来说都很有竞争优势。

 

  主持人:《第一财经周刊》记者王娜说,最近北京退房现象受到媒体的关注,在媒体报道中,投资型房地产项目退房现象尤其严重。请问潘总,SOHO中国退房数最近是否有所增多?

  潘石屹:市场中出现一定的退房比例是正常的。我所了解到的情况:SOHO中国在过去两个月时间里没有任何一起退房事件,退房率是零。

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  我们要大规模为天水小学建厕所

  主持人:网友“山花浪漫”说,潘总您上次提到要到贫困地区建厕所很有意思,有具体方案吗?

  潘石屹:前几天我们到西部去,主要是考察西部贫困地区的学校,了解那里最缺的是什么,我们能做什么。通过了解,我们发现学校里最缺最薄弱的环节是厕所。SOHO中国基金会从今年暑假开始,先在甘肃天水地区挑选10所学校建造厕所,预计八月底完成设计方案,九月底可以动工,寒假结束后,这些厕所就可以使用了。这批厕所是一个试点,我们希望能够通过这些试点改进我们的设计图纸,使设计更符合当地的情况,而且在运营的过程中,能够是最低成本。

  在此,非常感谢公司工程部、设计部、采购部的员工和工程师们,他们都非常积极地加入到这项服务中来,而且都是以义工的方式参与的。

  在天水地区共有中小学2800多所,有76万学生,4万教师,90%以上还没有用上水冲的厕所。

  如果大家有更好的建议和设计方案,可以随时与我们联系liyangyang@sohochina.com;010-58788181,我们希望汇集大家的力量,把这个服务项目做好。

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这是一千五百学生使用的厕所。

 

  主持人:网友“丁丁”问潘总,您对华南虎照片造假事件怎么看?

  潘石屹:这一期我们《SOHO小报》的主题是“民意”,有多位学者如舒可文,喻国明,张闳等等写了文章,表达了他们对网络事件深层次的思考。我看了这期《SOHO小报》也很受启发。华南虎事件就是一个典型的案例。网络时代创造了许多原来人们想象不到的事情。当然,现在关于华南虎事件讨论得太多了,但我注意到非常有意思的是上网的人和不上网的人对信息的了解是完全不同的,其态度和反应也完全不一样。当网友们曾经为华南虎欢呼时,据说这个事件的主角周正龙不上网。这让我想起三年前任志强也不上网,当时网友对他狂轰乱炸的批判他也看不到。我问他为什么不上网,他回答很简单:看荧光屏费眼睛。

 

  主持人:网友“萧萧”问潘总,您向政府提出过非常有价值的提议,比如降低二手房的税费和中间交易成本,提高二手房流通率,减轻买房人负担,等等,请问有回音吗?

  潘石屹:去年北京的人大会议上,我把这个建议写成了提案交给政府,他们正在研究,还没有答复。

 

  主持人:《台湾联合报》的记者林琮盛说,您几个月前造访台湾,也参访台湾一些建筑商,引起台湾媒体个民众的强烈关注,台湾建筑特点是什么?您对台湾建筑开发和设计上最感兴趣是哪一部分?

  潘石屹:去台湾只有短短72小时,走马观花,并没有深入了解,但通过一些数字和台湾朋友的介绍看出,台湾在过去十年时间经济基本上没有发展。对任何一个城市或国家来说,经济不发展就没有房地产,没有房地产建筑量就很少,所以可以说过去十年时间是台湾建筑停滞的十年。在已经开发的项目中,可以看到他们的做工非常精细,质量非常好,设计、施工等各个方面都有许多值得大陆开发商学习的地方。

 

  主持人:林琮盛还有一个问题,潘总,您对北京过去、现在和未来的建筑理解和想象是什么样的?

  潘石屹:北京是一个古老的城市。但进入21世纪,北京的建设、发展和北京开放的心态,未来将会把北京在建筑方面建成一个博物馆型的城市。

 

  主持人:彭博通讯社一位记者问潘总,您觉得两岸直行航班频次达到什么样的程度,就会对那些有可能到台湾投资的大陆工商界人士,比如您有所助益?如果是这样的话,台湾作为一个投资目的地,吸引力会如何得到提升?

  潘石屹:大陆和台湾的直行,最好飞机是每天飞,北京到香港的飞机每小时基本都有一班,如果大陆和台湾直行后只是周末飞,这种频次远远不够,虽然比原来有所进步,但远远不能满足两地人们的要求。大陆和台湾在经济发展方面有许多的互补性,交流一定会促进两边的发展。

 

  主持人:今天的网聊就到这,我们下次见,谢谢大家。

  潘石屹:谢谢大家!

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