楼市观察

楼市陷入两难的境地:一边卖不动 一边买不起
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
    有人说,楼市正在逐渐摆脱07年年末以来萎靡不振的颓势,开始逐步升温;但又有消息传来广州、深圳等地房价下跌,此类消息正影响着市民购房信心。

 

  楼市近况究竟如何,可以用这样一句话来概括,楼市进入两难:一边是卖不动,一边是买不起。

 

  实况:买卖双方都在叹苦

 

  本月中旬,鄞州区一楼盘开盘,记者大概上午十时到达售楼处,买的人,看的人还不少。这时正巧碰上开发公司的销售经理,他一脸苦笑地说,别看这一会儿有这么多人,这主要是我们推出早下定有优惠的办法。这些购房人想得到优惠,所以一大早就来了。明后天开始售楼处可能就是看的人多买的人少了,再过些时候就更冷清了。现在要想把房子卖出去远不像前几年那么简单了。

 

  而围着沙盘的看房人又是怎样想的呢?这里我们不妨来听听一对年青夫妇的对话:

 

  妻子:老公,这房子很适我们的要求,你说我们买不买?

 

  丈夫:不买,太贵了,买不起。

 

  妻子,这价钱不是还可以吗?七千多元一平方米。

 

  丈夫:你好好看一看,这房子已经在哪个地段了,还卖这个价。便宜一千元我才会考虑。

 

  然后,这对夫妇无奈地离开了售楼现场。

 

  原因:宏观调控显效果

 

  “应该说出现现在这样17173的情况,才是楼市真实的反映。这也是国家宏观调控所要看到的结果。”合润地产老总吴纪兵如是说。

 

  他认为,房产投资的神话不会再出现了。房价涨到今天这样地步,加之银行对第二套住房贷款比例的提高,投资者基本退出了市场。现在买房者绝大部分是真正的需求者。

 

  而影响真实需求购房者愿望最厉害的政策,就是去年央行六次上调银行基准利率。据了解,现在70%以上的人买房都要靠贷款,央行六次上调银行基准利率,明显提高了购房成本,有些刚性需求者或改善型购房者都会根据自己的经济实力,改变原先购房计划,甚至推迟买房日期。这也是国家对房地产宏观调控的动因之一——抑制需求。

 

  另外,国家对房地产市场的调控采取了“两条腿”走路的方式,即发挥政府和市场的作用,建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。一些本来买房就有困难的人,有可能被列入政府保障对象。

 

  央行六次上调银行基准利率,同时也表明从2008年起,中国改变实施近10年的“稳健”的货币政策,转而实施“从紧”的货币政策。这使得自去年10月以来原本较为趋淡的市场更为冷清。到今年5月底,楼市已迎来长达7个月的观望期。这种全国性网络超女的观望态势的时间周期,至少是自1999年房改以来所未见的。此前的观望时间,一般是调控政策出台后的二三个月。

再从宁波的楼市来看,往年买房的人相当一部分来自外贸、物流行业,这些人手上闲钱比较多,又喜欢投资房地产,他们同时也是住房改善型的主力军。但是眼下外贸出口的不景气,使得这些人不得不暂时告别楼市。

 

  质疑:眼下房价会跌吗

 

  “宁波房价已有降价的迹象。”吴纪兵直言不讳。现在可以去看看新楼盘的广告,多数都有折扣优惠,这也是降价的一种办法。宁波有一楼盘,开盘之前大家猜测单价是1.1万元,结果开盘均价为9500元。这是开发商的明智选择,其实也可以视为降价。

 

  从目前来看,如果需求量上不去,成交量再下滑,部分小房产公司,或者资金较为紧缺的开发商,都会撑不住而走降价的道路。特别是七、八两个月,历来就是楼市淡季,加之现在买方市场逐步形成,持币观望情绪弥漫。有些楼盘的开发商为了尽快回笼资金,可能会采取种种降价手段以吸引购房者。但是吴纪兵认为房价下滑的幅度不会很大,应该说是平稳的。

 

  一位不愿意透露姓名的开发商则认为,观望,成交量低迷,这些现象让很多无力承担高房价图行天下的购房者似乎看到了房价下挫的希望。但是,这种情况至少今年很难出现。宁波房价目前没有下降的“动力”。这主要是因为供应量较少,而需求量并没有减少,只是一些购房者暂时加入了观望的行列。同时,宁波是一个外来人口大量涌入的城市,这些人对住房诉需求在不断积累后会逐步释放出来。再加上股市的动荡也会让一部分人撤出资金而转投房地产。这从目前宁波热点区域的住宅项目不愁卖就可以看出。

 

  宁波楼市还有另一种现象也蔓延很久了,那就是商品房成交量下降的事实。“其实这种购房者与开发商之间的观望博弈一直都存在。根据统计数据显示,今年上半年宁波商品房的供应量与去年同期相差不大,虽然销售没有去年那么火爆,但也没有停滞不前,整个市场都处于一种不温不火的状态,没有出现明显的回暖趋势。”这位不愿意透露姓名的开发商表示,这种状态不会在短期内得到解决,所以,下半年宁波楼市也不太可能出现反弹。

 

  但是,本月13中央召开的省区市和中央部门主要负责同志会议指出要“保持房地产市场稳定”,这句话已引起内业的高度关注,有人认为,这也许是中央为下半年楼市的复苏,发出的信号。

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