楼市观察

房市观望中前景未明 定价让苏州地产商“最头疼”
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  随着龙头企业1至5月销售数据的相继公布,房地产业今年以来的整体销售状况也渐渐浮出水面。虽然,万科(000002)、保利地产(600048)等企业在今年前5个月的销售金额同比实现增长,但环比增幅趋缓、销售面积下滑却印证了房地产销售整体持续低迷的现实。

  业内专家指出,现在很多地产商在新项目开盘时“最头疼”的就是如何定价;面对前景未明、观望浓厚的市场,很多地产商迫不得已纷纷推迟项目入市,从而加剧了资金回笼压力。

  华润地产位于北京广安门外的一处规划建筑面积20余万平米的楼盘,原定于今年6月份开盘,但当记者以购房人身份咨询时,售楼工作人员称,销售价格和具体开盘时间正在制定中,目前只接受电话咨询和登记;而此前这个项目公布的意向销售价格是“不低于2万元/平方米”。

  环比增速放缓

  今年1-5月,各大房地产企业的销售数据同比依然表现乐观,但无一例外,环比增速放缓,5月份,在销售金额上涨的同时,销售面积出现下降。

  行业领军企业万科,今年前五个月累计销售面积221.0万平方米,销售金额197.6亿元,分别比去年同期增长了39.1%和67.3%。但仔细分析数据后发现,自3月以来,万科的销售面积和销售金额的增幅开始逐渐下降。4月,万科实现销售面积48.2万平方米、销售金额43.2亿元,虽然同比均有增长,但环比却分别下滑33.0%和35.3%。5月份的数据有所回升,但不及3月份的销售状况。其中,万科5月份销售面积58.3万平方米,是今年以来首度同比下滑,幅度为5.5%。

  另外,万科2007年实现销售面积613.7万平方米,销售金额523.6亿元。按此数据计算的话,今年前五个月万科的销售面积为去年全年的35%,销售金额是去年的37%。

  和万科相似,5月保利地产的销售面积和销售金额的环比数据均有萎缩。当月实现销售面积23.64万平方米,实现销售认购金额19.45亿元,较4月分别下降18.1%和7.7%。1至5月,保利地产实现销售认购金额66.46亿元,同比增长23.9%;但与公司2008年240亿元销售计划相比,只完成了27.7%,相差尚远。

  而金地集团的销售更加不乐观。公司1月至5月共实现销售面积36.56万平方米,较上年同期下降15.1%;销售金额36.76亿元,较上年同期下降4.3%。其中的5月份是继4月份后,第二个月同比表现下滑。 证券研究员万知告诉记者,金地前五个月销售业绩的下降与其项目多集中在珠三角有关,广州、深圳等城市房价的波动给金地的销售带来很大影响。

长城

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市场供应压力或将加大

  由于所希望的旺季销售行情在今年并没有如期展开,各地很多开发商把原定于5月推出的新盘项目延后到6月甚至更晚推出。分析人士认为,这将在一定程度上加大市场阶段性的供应量,如果定价依然居高不下,则会加码销售压力。

  比如,北京并没有随着5月旺季过去而减少在6月的供应量。

  据统计,北京6月将有54个商品房项目开盘,与5月持平。而上海将有原定于5月开盘的十几个楼盘推迟至6月入市。

  空置面积也开始出现回升趋势。国家统计局的数据显示,截至5月底,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,同比增长0.1%,而上月则是下降1.8%。其中,空置商品住宅6495万平方米,下降4.8%,降幅比上月缩小1.9个百分点。

  由于2007年开始的土地供应加大,使房地产开发仍然保持增长。前5个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积同比增长4.3%,全国房屋施工面积增长24.9%。

  但近期的市场销售对供应量的消化可能较为有限。5月份,北京住宅网上签约套数为7819套,环比上升31.45%,但同比下降22.08%;上海新建商品房成交20009套,成交面积为201.74万平方米,同比下降34.65%,环比上升12.64%;由于这两地房价没有明显调整,买卖双方的僵持仍在持续,成交并没有明显的放量。

  而深圳作为这一轮楼市调整以来调整最为剧烈的城市,成交量从3月份开始出现回暖,价跌量增的态势较为明显。到5月,深圳新房成交4732套,同比下降11.51%,但环比增加51.76%,成交面积40.48万平方米,环比增加55.77%;均价11146元,环比下降6.55%。从成交均价来看,价格已经回到去年同期水平。

  业内人士认为,珠三角地区房价下跌、成交反弹,是不是代表当地房地产业正在走出低谷,还很难说;但整体而言,去年房地产企业高价大幅拿地后,销售压力将明显加大。

  而长三角的楼市现状也宁开发商们头痛不已,尤其是07年大举高价拍地后,再遇08年卖不动,信心也大打折扣。苏州近期的无动作似乎没完没了了。对于新开楼盘来说,定价也成了郁闷事,高不成低又不就。

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