楼市观察

2008下半年苏州各大区域小户型走势分析
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

工业园区

      根据新鸿嘉长期市场调查,在工业园区,小户型物业主要集中在园区CBD和外围板块。

园区CBD区位优势明显,土地价值高,主要用于打造集中的、规模化的商务中心,因此该区域的基本规划为商业、办公、公寓(酒店式公寓)用地。该区域的酒店式公寓的档次最高、辐射客源广,使用客群主要为外地暂住商务客、高级白领,因此比较适合于投资客和外地暂住商务客的投资、自住需求。而商住两用物业则比较适合于小型服务业的办公、居住两用需求,可以投资也可以自用。当前在售的此类项目主要为新天翔广场,售价约11500元/M2。

外围板块一般是处于潜力发展区域,土地的成本相对比较低,因此比较适合于建设满足中低收入者的刚性自住需求。比如亿城新天地、凤凰城、青剑湖板块的金色湖滨等。

 

吴中区

      吴中区小户型物业主要集中在苏蠡路沿线和苏福路汽车城板块。

      苏蠡路是沟通主城区和越溪城市副中心的主要干道,区位较成熟、商业氛围良好,有着较好的前景。因此该区域集中了较多的商住两用物业和酒店式公寓,产品的档次适中、客源辐射半径不大,主要的辐射客源为区域内的工商业客层和青年白领。代表性项目为蜜蜂城,平层精装修,估计单价6500-7000元/M2,总价30万元左右;此外新的小户型项目也在积极筹备当中,预计近期将有超过20万平方米的此类商住型小户型面市。

      苏福路汽车城板块依托规模巨大的汽车城、物流商贸圈聚集了大量的商住两用物业和酒店式公寓,但这些小户型公寓多数为商业或者商办综合用地,产权多数为40年或者50年。其面对的主力客层为汽车、汽配城的个体工商户和其相关的商务客层。代表性项目为中澳广场、东方锦城、UP尚城、飞凡第五街、金枫国际等,挑高精装修单价在7500-8000元/M2不等,主力总价30-40万元。

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主城区

      在主城区,小户型物业较少,也比较分散。一方面主城区土地供应极少,且主城区土地成本较高;另一方面主城区客源半径大、辐射面广,有能力吸引充足的中高档居住物业的客层,因此没有必要必须以消费能力有限的青年首次置业者为目标客层。目前主城区主要有万达商务广场的小户型普通住宅和酒店式公寓,桐泾商务广场的(SOHO)商住两用物业,鑫苑景园的酒店式公寓。其主要的客层为周边区域内的商务客层、个体工商户或者青年白领阶层。

 

高新区


      新区为苏州仅次于工业园区的另一工业和商务区,集中了大量的企业和商务写字楼,已投入使用的有青庭国际公寓、狮山峰汇、狮山丽晶等,面对的是新区金领阶层和白领精英阶层。由于新区CBD土地日益稀缺,所以未来兴建小户型物业也较少,已经开盘的有今创启园和鑫苑国际城市花园的小户型普通住宅,目前售价在7400-8000元/M2左右;未来将有新港房产塔园路住宅项目投放市场,由于位置优越,估计价格将进一步走高。

 

相城区

      目前相城区开发的项目中有较多的小户型物业,其中绝大部分为普通住宅,主要满足区域内中低收入者的刚性住房需求。

      目前相城区的住宅开发程度相对较低,但是随着平江新城的建设,火车站的改造、人民路、广济路北延等重大工程的建设,再加上相城区良好的生态景观资源,因此有着较好的前景。目前,小户型普通住宅比较集中的项目主要有华城国际、康桥丽都等,小高层售价在6200-6400元/M2左右,且都取得了开盘一个月销售300套以上的成绩,说明该区域此类产品的市场认同度很高。

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