楼市观察

08上半年苏州住宅类房源成交分析
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

2008年一季度苏州住宅类房源成交不足万套,为两年来最低。于是大家都把眼光投向了传统旺季4、5、6月份,那么二季度房地产是否真的“旺”起来了呢?让我们先来看一组数字, 根据苏州搜房网统计汇总:2008年上半年度(截止6月24日)苏州市区住宅类房源成交17035套,较去年同期减少9866套,降幅36.67%;成交面积:1881492.1平方米,较去年同期减少1405766.9平方米,降幅42.76%;2008年上半年度全市住宅类房源成交均价:7021.77元/平方米,较去年同期上升1393.35元/平方米,升幅24.76%。从上面这组数字可以看出,房地产疯狂时代已经过去,市场步入理性轨道,国家针对房地产一系列调控政策无形中已发挥作用。

2008上半年度总体销售情况: 

 苏州市2008年上半年度(截止6月24日)苏州市区住宅类房源成交17035套,成交面积:1881492.1平方米成交均价:7021.77元/平方米,各区域具体成交信息见下表:

08上半年苏州住宅类房源成交分析

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成交量:比去年同期减少了36.67%

国家出台的各种针对房地产行业的宏观调控政策以及市场调整对房地产影响日益显现,2008年上半年度苏州市全市成交量再创新低,成交套数不足2万套,成交面积也在2百万平方米以下,作为苏州楼市的“排头兵”,园区和吴中区这两个片区直接决定了全市的成交总量水平.从区域的成交情况来看,工业园区、吴中区等主要片区的成交量较以往有很大减少,成交量较去年同期减少一半以上,沧浪区、平江区、相城区和高新区均有不同程度减少。与去年上半年同期相比,全市成交套数减少36.67%,成交面积减少42.76%。2008年苏州市政府加大了政策保障性住房开发建设,在今年一季度出现了大量该类房源集中上市的情况。由于金阊区政策保障性住房集中上市,使得金阊区今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
 

房价:能否绷住7000这根弦?

从今年上半年的成交均价走势来看,今年第一季度苏州市区成交均价在5700——6800元/平方米之间波动,1月、2月、3月的成交均价分别为:6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米;第二季度开始,随着传统销售旺季的到来,全市成交均价开始表现出上升势头,4.、5、6三个月份,全市成交均价均在7000元/平方米以上;从各个区域情况来看,上半年 除金阊区外其他各区域成交均价都比去年同期有大幅上升,其中涨幅较大的是平江区、沧浪区、吴中区以及园区,涨幅分别为55.96%、50.85%、34.89%以及33.38%。平江区政策保障性住房量缩小,商品房销售增加,阳光美地、苏州万达广场等项目良好的销售支撑了区域价格,沧浪区的万科金色家园项目包括精装修房、花园洋房等产品,对区域价格拉动很大,吴中区普通商品住宅价格的规律性上涨外,现代园墅、水岸清华以及澄湖水岸等别墅项目的上市销售,中高端客户刚性需求得以释放。

    2008年上半年度全市住宅类房源成交均价7021.77元/平方米,较去年同期上升1393.35元/平方米,升幅24.76%;与2007下半年相比,减少55.1元/平方米,降幅为0.77%。目前苏州各大楼盘纷纷打出打折优惠旗号,苏州房价能否绷住7000这根弦?有待进一步观察。但苏州市出台部分住房政策,包括政策保障性住房以及园区精装房的政策,都无形中支撑了目前的价格水平,另一方面,结婚、动迁、改善居住环境等刚性需求存在,苏州市商品住宅价格仍以稳定为主,短期内不会出现大幅变动。

好盘热销——地段、户型、房价一个都不能少

 

根据搜房网数据统计,截止6月24日苏州共成交住宅类商品房17035套,较去年同期减少9866套,降幅36.67%,平均单套成交面积为110.45平方米。从以上数据可以看出,大家比较热衷中小户型。搜房网统计了上半年度最热销的十大楼盘,其中包括园区海尚•壹品4月19日盛大开盘。共108套房源,源户型面积在93至196平米之间,从二居至四居多种户型。5月18日中央景城首次公开的88-138 m2景观空间,在当天就达到了85%的销售率。胜浦中小户型为主的华园四季6月7开盘又现排队抢购盛况。而88-92平米的小户型为主的金色湖滨项目,销量超好。相城区康桥丽都户型面积在75-109平米,价格在5800-6500元/平米,一期全部售罄。同时上半年热销楼盘还有相城区的华城国际,平江区苏州万达广场,沧浪区万科金色家园,新区的中锐山水印象等。种种迹象表明园区向东青剑湖板块、胜浦板块等稍偏远一些地段以及相城区中小户型低总价房表现不俗。

另一方面,除近期开盘的中海御湖熙岸、水墨江南等大户型和别墅类项目外,由吴中地产集团倾力打造的澄湖水岸,位于园区东,坐拥4060公顷天然澄湖,规划建造286栋、220-450m2主力面积的精致独栋别墅。随着园区高速发展,整个园区发展重心已逐渐东扩,金鸡湖湖景别墅不再是区域内的唯一选择,独墅湖、澄湖、青剑湖周边的别墅,也进入了购房者的视野,升值潜力不容小视。另外像市区庭园项目、吴中区的水岸清华、现代园墅等具有保值价值的高端项目越来越受到青睐,成绩不斐。

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群英荟萃——下半年大盘逐鹿苏城

2008年下半年苏州各区域的住宅供应量将增加,园区现代大道沿线除正在销售中的雅戈尔未来城、海尚壹品、中央景城、亿城新天地等热点项目外,百万大盘雅戈尔太阳城、150万方中海国际社区等超级大盘将在下半年推出;吴中区的新城金郡、大型综合项目占地120万方的招商小石城等项目即将上市;沧浪区的百万开发量的世茂运河城以及中海开发的中海胥江府和湖山新意也是开盘在即;5月份人民路北延通车,打通了古城区与城北的交通瓶颈。在板块效应下,相城区康桥丽都、华城国际、合景朗悦湾等项目正并驾齐驱。另一方面,金阊区和平江区今年将会有大量政策保障性住房供应。下半年的苏州各区域百花齐放,热闹非凡,苏城房地产将进入大盘逐鹿时代,我们拭目以待。

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