楼市观察

商品房并未实质降价 房地产市场长期依然看好
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  股市、楼市、债市、期市、汇市,金融市场的五子中,对国人而言,更多的感受是股市和楼市。如今,股市自去年10月份创出6124点高点以来,至昨日收盘2803点,已下降了53.52%。楼市则在“对峙”着,房地产公司努力地“活着”。在此微妙时刻,一方面传来一些悲观的消息:开发商资金面极紧,深圳、广州房价下降……另一方面,则是微微暖风穿透寒冷,楼市到底是乍暖还寒,还是秋意渐浓?

  暖风微吹穿透寒冷

  6月13日,中共中央、国务院在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议,其中特别强调:“要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。”

  把保持房地产市场稳定和防范金融风险紧密联系在一起意味着什么?中国房地产及住宅研究会会长顾云昌自问自答:顾云昌“因为房地产直接和金融连在一起。我们大家都知道美国的次贷从哪开始,从次级抵押贷款。”

  什么叫房地产市场的稳定?“在房价上涨过快的时候,稳定房价就是房价不要涨得太快,大家理解就是房价降,但是大家注意国家的文件从来没有说房价降。现在既有房价上升反弹的可能,更有房价下行的可能,这时稳定房地产市场就是要防止房价继续下降。”

  “股市是暴涨危险还是暴跌危险?房市是暴涨危险还是暴跌危险?”北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆回答:“中央说得非常清楚,第一是金融危机,第二是社会危机。房价暴跌会触发金融危机,房价暴涨会触发社会危机。”

  深圳大学国际金融研究所所长国世平接着分析,“绝大多数业主购楼款主要来自贷款,楼市下跌对金融体系的负面作用更大。去年商业银行增量贷款中有约30%投向了房地产业,如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)已影响到银行一半左右的信贷资产安全。”

  清华大学教授朱武祥表示,政府对房地产企业的金融问题正日益关注。

  除此政策关心之外,近日还有些具体的行动支撑房地产业上行。北京住房公积金管理中心拟定:90平方米以下的经济适用住房、限价房,购房人申请公积金贷款,首付款将降到购房款的10%。

  预期改变阻碍上行

  顾云昌特别提及房地产所具有的投资品和消费品的双重属性。当其是消费品的时候,其价格由市场供求决定,这导致2004年以后连续不断上涨。简单两个数字,一是每年住宅竣工数量,一是每年住宅销售数量。那几年每年住宅销售数量都大于竣工数量。“2007年屡屡出现地王,原因就在于股市放大,融资进来了,非房地产企业也在搞房地产,买地资金大大增加。房价决定地价,整个市场预期改变了。”

  但今年1—4月份全国商品住宅销售面积仍远超过商品住宅竣工面积,为何价格却下降?这就与房地产投资品属性有关,很大程度上取决于人们对未来的预期,预期不好,价格就很难往上行。

  “楼市和股市都面临信心问题,目前下跌的恐惧心理占据了上风。”华远地产股份有限公司董事长任志强的话同样表达了其预期影响价格的看法。

  永安信资产管理有限公司董事长乔志杰认为,“消费者因为心理斗争对楼市持观望态度,但是市场会反弹的,等人们心理压力被压到一定程度就会反弹,毕竟人多地少,再加上城市化进程的加快,需求并没有减少,大概2009年下半年将会反弹。”

  下半年房地产业“强于大势”

  “强于大势”这是中山证券首席分析师何旭对下半年房地产业的评级。他给出的理由如下:第一是房地产需求只能是短期的抑制,而不会凭空消失,我国仍处于房地产长周期,自住在短期会抑制却不会消失。1998年房改和发达国家2000年以来房地产的红火只是时间的重合,支持我国房地产业景气根本的原因是商品住宅的供不应求。未来十年旧城改造将带来平均2.82亿住宅的刚性需求,旧城市居民改善居住水平任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)改善居住水平,将需要5.17亿平方米新增住房供应,农村人口进入城市将创造3.76亿住房的需求,这一部分住房需求有8.82亿平方米,需要通过商品房的市场来解决。2007年全国住宅竣工面积仅仅不超过4.8亿平方米。第二,供应短时间增加,不能掩盖长期的短缺。第三,行业优胜劣汰刚刚开始。

  “真实的需求还在,只不过这两年房价增幅确实比较快,也引起了一些泡沫,所以对调控提出了一些要求。”新能企业国际投资与管理咨询集团中国区合伙人执行董事路原平对房地产也是长期看好。

  而这组数据则表明,全国房价不论是同比还是环比还没有进入下降。1—5月份全国70个大中城市价格显示,今年5月份全国商品住宅价格同比上升10.2%,仍然是10%以上的增长;环比商品住宅价格上升0.2%,这是70个大中城市的表现。其中30%的城市环比下降0.1%,2/3的城市环比是上升。

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