楼市观察

楼市走向,是“洗牌”还是“崩盘”?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

      前些日子“牛刀PK孟晓苏”,摆擂CCTV2《对话》节目了,双方观点刀锋对峙声音起伏,当时听着觉得双方说得都挺有道理,可仔细一琢磨就纳闷,对于目前空前低迷的楼市,“多空双方的PK”不应该是这样旗鼓相当的局面啊,主流的媒体应该有主流的声音才对,真实务实的态度应该比什么都重要。

 

      毫无疑问,过去的一年,是10年来楼市价格涨幅最大的一年,目前房地产市场百姓浓重的观望态势是不争的事实,就其楼市下半年的价格走势而言,无疑是趋于下跌势头,可我现在所担心的却是“崩盘”的危险。

 

      对于一个行业的“崩盘”,无外乎具备几个特征:一是浓烈的泡沫价格下,没有足够成交量的支撑;二是由于大众群体的购买能力使供需关系出现“严重失衡”;三是购买方对市场产生怀疑甚至失望;四是行业内的职业操守和自律程度不高。

 

      任何一个市场发展过程中的“优胜劣汰”和“动荡”都是正常的,这种过程主要体现在“行业洗牌”和“崩盘”两个层面上,如果是在“洗牌”,可以说是推进行业进步和发展的良性因素,是一个市场达到一定阶段的必然规律,是市场经济良性态势的表现;如果出现“崩盘”,则无疑是这个行业阶段性的“灾难性”的倒退,率先倒下的应该是这个行业生拉硬拽的“领跑者”。

 

      “洗牌”的结果,是小公司慢慢地渐渐地离场出局,“崩盘”的结果往往是大公司在一夜之间轰然倒下,无论对于“洗牌”还是“崩盘”,过程都很惨烈,但结果和失败者却大不相同,我想这个道理大家都懂。可我认为目前楼市的“泡沫”主要聚集在像万科这样的大公司的身上,行业内有句话叫“万科使区域地块升值”,解释为一个城市的城郊结合部,正常房价在3000元/平左右还有开发商在顾虑在算计,可万科去了,首先打破原有的价格格局,去创造出8000元/平的价格奇迹,虽然我们承认万科的产品有一定的创新和超前,可我们知道一个道理:再好的“狗皮袄”,也不能当“裘皮”卖啊!换言之,是万科在全国所到的城市拉高了房价,如果楼市出现“裂痕”,也理所应当先去为之“买单”的,可以说这是市场“理性的回归”。

 

      价格虚高,是“崩盘”的最大内动力,再次调高至16.5%的银行准备金对于全国“囤地”的大公司,无疑是一种巨大的资金压力、负担和潜在风险,大的公司是在资本市场的背景下运做,有的甚至高达95%的企业负债率,往往要比小公司要大得多,尤其万科这样因“捐款门事件”影响巨大的企业,在楼市动荡的“非常时期”,不但失去了股东和股民的市值支持,也缺失了社会大众的公信力,这三方面的劣势是毁灭性的,可以说是自己在“肌肤之痛”之际招致的“灭顶之灾”,这种质疑和挑战体现在股票上的缩水只是暂时的,并不可怕,而可怕的是让我们看不到它的“后劲”在哪?弄不好,万科这回真的又一次成为“行业老大”了,可惜是“负债老大”!

 

      小公司在“洗牌”过程中被淘汰出局,是行业市场健康平稳、优化调整的表现,而大公司的倒下,却预示着是“行业崩盘”必然的开始,大公司高额的运营成本,虚值较高价格模式,而小公司在制定房价体系过程中往往比较中规中矩小心翼翼,大公司玩的是概念,比的是话语权,而小公司做的是产品,算的是仅有的利润空间。

 

      央视《对话》现场调查,对今年下半年楼市看好为46%,看淡为28%这样的比例,之间相差16个百分点的差额我持怀疑,因为现场按动按钮的人都是捧着行业饭碗的业内人士,而并非真正市场接受的主体(购房者),寒流来了,并非空穴来风,当“地产江湖”变成“地产糨糊”的时候,对于像王石潘石屹这样的先见,往往在行业内短时间里很混世,在话语权上又很管事,希望有一天,我们能看到有着火一样激情的王石,把“灾区红T恤”的惊艳变得珠峰雪水一样冷静,去如何感受即将来临的地产灾区那“崩盘刀锋”瓦蓝瓦蓝的残忍?

 

      我们应该为央视喝彩了:好在正反双方台上台下辩论中没邀请王潘二人,非常欣赏节目中间或发言的那位学者嘉宾平实且富有内涵的话:寒流并不确切,对于开发商的寒流,在老百姓心目中却是暖流……

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