楼市观察

地价下降能否带动房价回落
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  地产界与公众舆论对房价“拐点说”尚存争议,但是,随着国家宏观调控政策加力,公众购房理念逐步趋向成熟,好多城市都出现了住房成交量下滑,房价松动的迹象。从理论上讲,地价下降意味着房价成本下降,对房地产市场会有一定的引导作用,对购房人来说,无疑是好事。但是地价下降一定就会带来房价下降吗?我们不妨来看看房价成本的构成。一般说来, 房价成本主要包括这么四项:地价成本、建筑安装成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认,由于企业的管理水平不同,房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异,企业运营成本构成有一些不确定因素。但是笔者以为,除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外,地价、建筑安装、配套费用等成本实际上占了房价成本的大头。地价下降以后,住房该如何定价呢?

  关于商品房定价的问题,经济学家易宪容力主公开房价成本:“合理的市场定价机制,前提是信息充分公开。没有这个前提,定价机制就有问题。让公众了解开发成本,开发商了解土地市场等各种信息,就有利于控制暗箱操作,各方就都能更理性地判断房地产市场,房价就能更趋理性。”

  事实上,由于开发商与消费者之间信息不对称,一段时间以来,房价信号是失灵的。在去年福布斯中国富豪榜上,房地产商占据了十大富豪中的6席。前期的“暴利行业揭秘大调查”显示,近4000位网友从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业中,房地产业位居暴利之首。某地开发商更是表示,房价降三成还有15%的利润空间。种种事实表明,房价存在非理性暴利。

  笔者认为,地价下降,除了政府减少土地出让收入,开发商成本降低以外,是否真能给购房人带来实惠,指望开发商主动放弃暴利并不现实。要让楼市健康有序发展,房价回归理性,在当前状况下,政府做好廉租房、经济房的文章,是必要的。但是建立合理的房产市场定价机制,还原房价成本,压缩房价暴利空间,让开发商与消费者在法律和市场的框架内公平博弈,尤为重要。

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