楼市观察

房价大降的趋势已势不可档
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

     在经过多年的房价猛涨之后,从去年10月份开始,部分城市出现了商品房价下降的情况。深圳房价在半年内狂跌40%,今年3月份和2月份的环比数据下降16%以上,4月份比3月份又下降了12%。广州、北京、上海等一线城市的情况也大同小异,房市上的卖方市场正悄然转向买方市场。楼市上的打折、优惠活动已经从前段时间的买房送物业费、送宝马车,转为买联排房送公寓、甚至直接送钱的方式,高房价的遮羞布正在被开发商自己悄悄扯开,房价大降的趋势已经势不可挡。


     前段时间,王石的拐点论虽然在同行内遭到猛烈的抨击,但是万科在全国范围内的降价活动并没有停下来,也正是万科在第一季度的率先降价让万科在全国性房市低迷的状态下回收到了足够的资金。在其他公司还在为该怎样筹集资金解决资金链断裂的危险时,现金为王的战略再次让万科走出了困境。


     其实比万科面临更大困难的企业还很多,去年在各地的地王争霸赛中,万科也不是拿地最多的企业,并且万科还是比较好的上市公司。因此那些囤积土地、捂盘惜售、债台高筑、房价奇高的开发商正处在一种生死存亡的关键时刻。正所谓挑战也是机遇,房价下降也是行业洗牌的时机,该怎样抓住这个时机也是对开发商智慧的考验。

 

     有人说潘石屹的“百日巨变”是个阴谋,但就目前SOHO中国的资产结构和项目储备来说,潘石屹是不太担心房价下跌的影响的,潘石屹的“百日巨变”意思也肯定是别的公司纷纷垮掉,而SOHO中国在巨变中变的更加强大起来。因此说,房价下降或者说拐点的到来对开发商的伤害也不是完全一样,应该是有人欢喜有人忧。


     虽然拐点这个概念很敏感,大多数开发商们都避之不谈,但是对2008年房价下降的判断正在形成比较一致的意见,下降的幅度普遍认为可能在5%—15%之间。当然这样的下降幅度很多人并认同,原因是5%—15%幅度与去年房价上涨的幅度差距太大,也就是说去年房价上涨的泡沫因素只下降10%左右是不能被完全被挤出来的。同时有的项目优惠已经达到了八折优惠的程度,但是交易量却没有增加的迹象,也是理由之一。


     中国社会科学院4月27日发布的“2007房地产蓝皮书”认为,目前中国房地产市场不具备整体走降的条件和环境,并且明确提出了房价拐点今年不会出现的观点。蓝皮书认为,某些城市出现房市交易量下降,显示市场观望氛围浓厚,并不能证明房地产价格下降的大拐点已经降临。至少提出该论点还为时尚早,同时认为今年房价的上涨幅度将大大低于去年。

 

      社会科学院的蓝皮书承认支撑房价上涨的因素已经不复存在,但是却认为房价增速大幅下降是不争的事实,这就很难让人理解,既然推动房价下降的动力已经发挥作用,那么房价再涨从何谈起?蓝皮书的作者分析说:中国在未来几十年内,房价总的趋势全国是上涨的,不排除个别时段、个别地区房价的下降。这样的结论能有什么意义呢?这样看来,社会科学院的蓝皮书遭到人们的质疑也就不奇怪了。


     事实证明,在房价悄然下降的同时,交易量也在急剧萎缩,一些炒房人已经被深度套牢,个别城市的地价也出现了大幅下降,最高幅度达到了60%多。地价的大幅下跌肯定会反过来作用于房价,引发房价进一步回落。从去年下半年以来,房地产政策也开始从市场主导型向民生保障转变。在去年10次加息和6次提高人民币存款准备金率,特别是去年提高第二套房首付和取消沟房优惠利后,今年央行又4次提高了存款准备金率,对整体的房市需求肯定有着巨大的影响。


     在开发商面临非常严重的资金困境条件下,房价决堤性下降是一个必然的趋势。无论从主观上,还是从客观上,房地产市场已经进入拐点区域有着充分的证据。


    当然,决定今年房地产市场发展方向的因素有很多,能够证明房地产市场必然会发生根本性转变的理由也还有不少。从宏观经济的要求上来讲,切实把房价降下来,才能促进房地产业的良性发展,这也是中国经济发展、社会发展以及政治发展的需要,如此看来,“拐点”不来行吗?

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