楼市观察

房价仍然有较大下跌空间 价格见底最快也到明年
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
房价何时会见底?市场众说纷纭,比较有代表性的有三种观点。开发商和房地产中介认为房价早已见底,甚至还会继续上涨,只是涨幅会低于2007年的水平。投机客和银行则比较矛盾,但更倾向于房价即将见底,房价不再下跌了,投机客就可以从容出手,银行也不用担心资产质量的问题。唯有潜在的自住需求者,在苦苦等待房价的底部出现。

 

底部在哪里呢?很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候,市场均衡的房价才会出现,即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨,哪怕是拆借地下资金,也会拿地扩大储备,毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨,无论是自住需求还是投资需求,都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢?土地频频流拍,成交持续低迷,以至于银行消费贷款余额出现负增长。房价怎么可能还会涨呢?

 

笔者看来,房价见底至少需要三个条件。首先,地价要先见底。众所周知,在房价泡沫的末期,房价的高点,自然决定了地价的顶点。开发商敢于高价拿地,绝对是对房价的高度抱有幻想。同样道理,在房价下跌的末期,地价的低点,也就决定了房价的底部。开发商的成本与市场价格逐渐趋同,房价的底部也就出现了。

 

其次,泡沫要适度。没有房价泡沫的市场,显然是不可能存在的。道理很简单,房地产市场历来存在自住需求与投资需求,在自住需求占据主导地位的市场环境下,我们认为泡沫是适度的。相反,如果投资需求为主,就会使房价偏离供求关系的轨道。如何判断泡沫是否适度呢?观察一手房与二手房成交的数量关系就知道了,如果一手房成交面积与二手房比较接近,我们认为房价泡沫是轻微或适度的。如果二手房成交面积两倍于一手房,意味着房价泡沫已十分严重。

 

最后,成交必须要放大。无论是一手房还是二手房成交,都表明了一种市场态度,即需求方对供给方的价格认可程度。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理,市场观望氛围较重,房价自然还会下跌。成交放大之后,房价获得支撑,下跌的空间及可能性均十分有限。

 

房价见底的三个条件中,条件一和条件二是必要条件,条件三才是充分条件。也就是说,即便是地价创下新低,二手房成交与一手房基本持平,也不能判断房价就见底了。房价的底部确认还需要一个过程,即成交的缓慢放大,直至单月成交达到前12个月的平均水平。

 

综上所述,房价见底也是一个缓慢的过程。根本原因是预期的形成和改变,需要较长的时间周期。首先,国家对房地产行业的宏观调控措施,不可能在短期内松动。根据国家发改委、国家统计局的调查,4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%,环比上涨0.2%,房价依然呈缓慢上涨趋势,调控目标显然没有完全实现。其次,领跌全国的深圳房价尚未见底。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据,1月—4月份,深圳共挂牌出让居住性用地9宗,成交仅3宗(含限价房用地)。其中一块地以底价成交,开发商振业集团拿地成本仅为2836元/平方米,地价低点基本出现。即便如此,算上1年—2年的开发周期,房价见底最快也要等到明年。因此,除了耐心等待,我们还能做什么呢?

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