楼市观察

“退地”是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
最近,上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息。市场人士分析指出,以超出底价几倍的高价拿地,在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月,该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”,以11.04亿元一锤定音,超出底价3.14亿元250%,折合楼板价约1.64万元/平方米。

 

而这种现象并非个别。据报道,2007年9月11日,福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,成为轰动一时的“地王”,楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初,融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将昔日高价拍得的土地退还;5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让,项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块(折合楼面地价为3772.3元/平方米)。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右,按当时拿地价格,开发商几乎没有利润可言。

 

地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。这种影响主要包括三个方面:

 

其一,成本转嫁和传导。去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

 

其二,心理预期。对未来某种商品价格走势的预期,会直接影响到消费者的选择,而“地王”增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。由于“地王”楼面价远远高出周围房价,形成了所谓“面粉贵过面包”的现象,使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨,进行在“买涨不买跌”的心理推动下,蜂拥入市,进一步推高房价。

 

其三,土地囤积,强化稀缺性。许多开发商拿到土地后,并不立即开发,而是囤积起来坐等土地升值,提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。建设银行去年发布的一份研究报告显示,2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,而实际仅开发完成12.96亿平方米,“囤地”数量高达近10亿平方米。土地囤积强化了土地的稀缺性,推动了地价的进一步上涨。

 

但是,所谓物极必反,当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候,意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道,高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险,还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是,一些开发商开始“退地”,“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果,同时,也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。

 

地价与房价是互相依托、互相影响的关系。如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所致,那么,地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期,引发观望效应,使得房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。一如当初房价与地价的交替上攻那样,在中国楼市承受不了日积月累的泡沫时,房价与地价的轮番下滑就可能出现。

 

其实,早在“退地”现象之前,全国各地不断出现的大量土地流派现象,就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感,“退地”则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧,一旦形成羊群效应,“退地潮”就可能出现,进而传递到房价中去。

 

尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的荒谬论调,但“退地”使他们露出了马脚。因此,我们不能单纯地看待“退地”现象,这是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆。

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