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供不应求,只涨不跌是房市的最大谎言
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
供不应求,只涨不跌是房市的最大谎言
1.供求变化呈现反向加速度,房价注定要跌。因为拍买来的土地成本越来越高,因为不涨就没人追买,开发商每月每批都调高房价,形成“永涨不跌”的假象,使得许多人砸锅卖铁,透支未来,急不可耐地追高买入。为了吸引买家,每年需要上涨30%的最小速度来维持,涨了几年后基数越来越大,房价就以每年加价45万,59万,76万……的加速度上涨。
  当开发商好赚钱,结果开发商队伍就加速度地增多,全国已有6万家房企,连海尔也来凑热闹了。不贪心的商人你见过几个?赚大钱后就会加大投资。于是,新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
  求的方面呢?房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的减速度,房价大涨使购房款的缺口以30万,50万,80万……的加速度增大,于是,“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。新房涨到150万后,大多数“待购首套自住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。如果房价再涨1倍到300万,“待购首套自住房者”的刚性需求将被彻底消灭!
  供趋大而求趋小的“Ⅹ趋势”由此形成了。当“Ⅹ”中的“>”发展为“<”时,求大于供就变为供大于求,就象菜市有20担白菜供应量,只有15担的有效需求,卖方市场变为买方市场。以前的正治课老师说:美国经济危机时“生产相对过剩”,商家生产的东西卖不出去,穷人想买又买不起,商家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。房子倒不掉,降价是必然的。
  
  2.土地量没有想象的那么少。因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以,500万人的市再来500万人,土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建,建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数,拆掉盖24层的,一下子就是4倍的土地)。圈地成风,到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上,不是照样有房价和地价大跌的时候。
  
  3.房子积压量空置量很大。盖房最好赚,于是18路军都来搞房地产,越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海,各显神通。到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首。到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
  下半夜让你开车转遍全城,能见到500人露宿街头吗?说明99.99的人都住在房子里,说明房子不缺。800万人的某市,2008年计划建设保障性住房1万套(有的退租)。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出,就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。近几个月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2万套。供大于求必跌。
  
  4.待售率高而卖出率低。卖出量可骗人,存货量不骗人。走在街上,往二边看,到处是大工地,雨后春笋,新楼林立。房牛市里,买方踊跃,开盘第三天,售楼处说卖光了,900套待卖 / 每天成交300套 = 待售率为3倍。牛市高位,遇到调控,持币观望,有价无市,30000套待卖 / 每天成交30套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住,等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强,后降价遭殃。开发商等不起,不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低, “买涨不买跌”,越降价越没人买,形成恶性循环,一路走低。上帝公平哪,老爷和孙子轮流当。
  中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在,中介门可罗雀,你经过时注意看一下人头就明白了。房牛市里,买方踊跃,卖方惜售,二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位,遇到调控,空方持币观望,卖方卖意急迫,每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时,就是即将退潮之时。房市久盘必跌,随后就抢跑道出逃,兵败如山倒。
  
  5.工薪族买不起房,有效需求很小。多军是唯心主义者,因为多军最爱讲:“房价是由需求决定的,而刚需是很大的”。钱袋里只有10万,每月只收入1500元,需要结婚买房,一点刚性也看不出来。“钱袋”(有效购房能力)决定“脑袋”(购房需求),钱袋子属于物质,具有刚性,没有“硬通币”的人有买房的想法,他的需求只是一种想法,是软性的。也就是说,房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。
  大众需求透支,财力不济,钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人,要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”的钱袋子里大多没有150万去买新房了。新房5年上涨100万,5年里谁家工资增加了100万?
  房价上涨中,一工薪族2005年缺30万,2007年缺100万。劳动年数越长越买不起房,再涨10年,就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定?所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势,只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年,炒股,炒商品期货,炒外汇….. 千炒万炒,就是不能炒民生!有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房,那是以前,现在人家房价收入比只是6倍的上下,如果还在炒房,房价收入比就会超过10倍。
  2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出:“依法查处闲置囤积土地、房源问题,严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明,炒房犯法行为已危及民生,危及正权了。炒股不会危及民生,危及正权,有利融资发展生产,于是有些资金会被引导到股市去。
  
  6.中等家庭在通膨中买不起房,有效需求很小。因为高收入家庭有N套房,低收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中收入家庭买不起,那么房子谁来买?所以房价必跌。王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳,涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起,不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
  精打细算地过日子,一个“待购首套自住房者”家庭年收入16万元,除了吃饭、结婚费用、养孩子、租房、养车、交通费、孝敬父母、保健、电话手机费、应酬、再教育、娱乐、储蓄养老等开支外,大约能用于今后购房的能有8万元(一半)就不错了。房价奇高的结果是还贷的年限大多要20年。在经济景气失业、事业发达、前途似锦时,对未来乐观的人当然可以一掷百万时眼不眨心不痛。但随着经济的变差,年龄的增大,购买者有失业的危险,有通货膨胀吞食存款能力的现实威胁,敢于透支20年的人大为减少了。
  青年“白骨精”(白领骨干精英)王二2007年定了三年后的买房计划,已积蓄50万元 + 家庭年收入16万的一半每年有8万可用于还按揭 * 3年 + 三年其他收入10万 = 84万为首付购买150万的新房。
  假如象有的多军吓唬人的那样大通胀,大加薪,大涨房价,那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增,赢利下降,没倒闭已是万幸,大涨工资就没戏了。结果,84万 + 每年工资增加3万 * 3年 - 每年被高物价咬走4万 * 3年 = 王二首付款能力下降为81万。
  房价继续大涨,150万 * 2 = 三年后涨到300万一套。300万 * 0.5 = 首付需150万 – 81万 = 王二首付款缺了69万。啃四老,最终要拿钱到医院去还给老人,实际也是借。每月还了房贷后是月光族啊,那么多如何还呢?
  300万 * 0.5 = 按揭150万,每月还贷1.2万 * 12个月 = 每年还贷14.4万,而年还贷能力已下降为7万。无路可走啊。刚性需求在房价上涨过程中被消灭干净。竭泽而鱼后,渔夫也完蛋了。
  
  7.“高价房奴”很困难,需求被吓走了不少。(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是:青年时赶上文化大革命和上山下乡,教育水平普遍不高,成家遇到计生,中年遇到下岗再就业,退休金只够自己日常花费。二线城市,1985年工资普遍每月在60元上下,1990年在300元上下,1997年在1200元上下。一生红脑袋,穷革命,几无灰色收入,积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子,掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元,但那是应付看病和养老的钱,说不定到时候还不够花呢。如果是农家子女就更窘迫了。
  “高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房,30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了,另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付,也贷不到款,借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买,再涨就永远买不起了”的谎话,结果永远吃亏,最终两手空空,活得真窝烂!如果60岁时再花钱买一次房,你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了,第2个20年的“长怔”又开始了。所以,2008年还没买房的人最好的对策是,先创业和投资赚到钱,并等低价再买。
  房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋,开发商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”,自有30万缺口20万。到2007年一套150万时变“弱需”,自有50万缺口100万。3年再涨1倍到300万时变“无需”,无可奈何之需,自有90万缺口210万。其实,房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房,不用睡在街上啊。
  
  8.买房人头没有想象的那么多。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降,你我接到的结婚请贴上,主人大多是独生孩。2007年,中国小学入学总数为1500万人,比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了,文化程度提高了,就晚育,就不想多生,人口就不断减少。这种发展趋势,看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时,走出了一波下跌行情,中国不可能改变这一规律。
  牛市里,一开盘几千人在排队。现在,售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨,那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出300套,现在一天才卖出60套,扣除虚假成交量(象股市的自买自卖的对倒盘),分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊?你多军不买就算了,干吗急着忽悠别人去买呢?人气没了后,孙子(待卖者)急上帝(消费者)不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。现在,开发商忽悠不动炒家了,炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。票贩子自己不坐火车,迟早要卖出手。刚需,也就是“真正想坐火车的人”买不起票了,全市几十万张车票(投资性房)都在票贩子(炒家)的手里,不卖“跳楼价”行吗?
  
  9.通膨使需求减少。如果房价继续上涨,通膨就会继续,后果是,有的实业在其他因素共同影响下获利很少,例如加工某种出口衣在90年代初大约可赚到20多元,而目前只有2元的利润。看到炒房有大利,就抽资甚至关厂去炒房,有的企业可能会倒闭或半倒闭,不少人会失业,求租的人少了。物价涨得比工资快,租房人的消费能力下降了,你提租价我就合租,房子空得更多了,租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。
  将来,如果通货膨胀率更高,如果房价由100万再涨到200万,银行利息就会升到10%以上了(1993年前后的通膨中,利息加保值贴补最高曾大于20%),房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5%。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏,房价必跌。
  
  10.房价收入比太高,有效需求不多。国际通行的房价收入比是3到6倍,按揭月供不要超过家庭月收入的30%。6 / 收入的50%用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。
  2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍,房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐!
  
  11.算谁买得起,知有效需求很小。消费者(上帝)的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的:第一种目的是自住;第二种目的是赚钱。投资投机者不是自住,出租不合算,要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”以赚差价。所以,归根到底是建立在“自住”这个基础之上。2007年新房150万 * 1.3 = 假如2008年涨到195万。195 – 150 = 一年涨45万。195万时是什么样的自住者来接手呢?第一,钱特多。195万 * 0.5 = 具有首付98万的实力。第二,赚特多。195万 * 0.5 = 需按揭98万,即具有每月还款0.9万元的实力。第三,人特笨。2005年4套房 * 50万 * 0.4 = 他有付得起4套房的首付款80万的能力,却到2008年还是无房户。第四,人特傻。他相信房市吃了唐僧肉而长生不老,永涨不跌,一套195万不买的话还要再涨到254万。这是有自住房的富人啊,不是买家是卖家啊!H市3年需要10万人来买房,但是,同时具备这4个条件的无房户,你打着灯笼走遍全市能找到几个呢?因为人特笨加人特傻,一般不可能钱特多加赚特多。
  
  12. 看买卖力量的较量,知需求小于供给。某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售,加上新近将有1万套新房封顶,如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股,在9.02元的卖盘上挂了1万股,随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
  目前房市的调控真抓实干,风险已大,利空满天飞,恐慌气氛弥漫,广深跌势明显。围城外的人不想进去,大家都明白逆势者亡,顺势者生的道理,大多听人说过“新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来,开发商为还贷要套现,套牢的想割肉,保本的要吐鸡肋,获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出,见小跌要尽早杀出,见涨当作回光返照也要杀出,每一次反弹都是杀出的良机。明摆着有6万套等候在哪里,谁有一呼百应,扭转乾坤的帅才,让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万,不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中,一起动手先把这6万人救上岸?
  “锦上添花追涨,落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,卖者就要杀跌“瞎胡闹”了,排队追涨“凑热闹”的人就不见了,围着“看热闹”的人就越来越多了。
  房市投资投机者的买是为了卖,与股民在6000点高位的投机心态是一样的,会露出“游击队”的本来面目,打赢了应该走,打输了更要走。不走的人就会在雪山上替人站岗。最终还是要有6万个买得起195万一套房的“待购首套自住房者”来“解放”这些“解放军”。可是,你的周边有几个买得起195万一套房的“待购首套自住房者”呢?
  珠峰再高也有头,树再大也有顶。即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了,那也是回光返照,拉高出货,那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。你炒过股的话,就容易理解了:“天量见天价”。如果在高位见到“量价齐升”,就要注意是不是自买自卖对倒盘的骗局了。跌势一旦形成,有很大的惯性和杀伤力,谁敢去接高空坠落的飞刀?楼市盘子太大了,参与的人太多了,没有真正说了算的大庄家,一旦下跌,就象大堤决口,卖盘凶猛涌出,谁来组织众人去堵住决堤大口?要知道,溜得最早的是大款,跑得最快的是大户,因为你才2套房,人家有10套,要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹,只是小散的单相思。
  
  13.城市化将放慢,需求没有想象的那么多。城市化速度将放慢的原因主要有:
  农民特别是农民工逐步落实计划生育,过几年张家村一年里新进城的年轻人10人,因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
  石油需求每年飞速增多,而全球石油产量已处在顶峰,近3年日均产量都无法增大,需求与供给已呈现不可逆转的“<趋势”,石油价除了上涨,已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候,全球的石油产量刚刚减少了不到8%,油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时,汽油可能定量计划供给,会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。
  买不到油和油价奇高,已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大,必须有人去扩种。中国13亿,粮食依靠进口做不到,有钱也没地方买去,米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
  还呆在农村里的年轻人不多,加上承包土地以家庭为单位,机械化无从谈起,18亿亩耕地已人手不够。
  这些情况都会表明农民工会部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃,更为了人有粮食吃,需要增加对农补贴,动员更多的劳动力进入农业。不可能吗? 50年前的精简下放和40年前的上山下乡,就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明,回流的苗头已显露出来了,大城市城市化速度减慢,中小城市加快。动则百万,民工和刚毕业的学生大部分无力买房,刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦,目前已过剩的大城市住房将会过剩,再过剩。

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