政策法规

经济租用房破题在即 解决夹心层住房问题
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  近日,一个住房保障新概念——经济租用房正在逐步升温。经济租用房是政府在推出廉租房、经济适用房之后,针对住房困难的中等收入者的一项新的保障政策。它的主要受益群体是所谓的城市收入“夹心层”。

  据透露,目前福州、厦门、天津、北京等城市已经开始尝试经济租赁房的保障方式。住房和城乡建设部的一位官员称,住房和城乡建设部密切关注这些城市的实践过程,其经验将成为制定政策的重要依据。

  分析人士指出,租房居住的消费模式在西方国家早已司空见惯,但受住房制度改革起步较晚和人们传统“买房”观念的影响,中国在经济租用房的探索与推行方面除了要解决土地、房屋来源这两个最主要的问题,其他例如如何界定和审查符合租住条件的中等收入家庭的收入情况、当地政府财政支持力度、税收等相关优惠政策出台以及监管等诸多难题,也尚待解决。

  经济租用房即将破题

  所谓“经济租用房”又称“经济性租房”,是指政府或企业持有一部分房源,并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格,居住条件好于廉租房,是专为解决特定人群居住问题设定的。

  据称,既买不起商品房,又超出经济适用房购买标准的“夹心层”,在2009年有望看到一种名为“经济租用房”的住房保障新产品。

  2009年初,当全国建设系统工作会议首次更名为全国城乡建设工作会议时,住房和城乡建设部耗时一年的一项专题调研结束,并形成专题报告上报国务院。而依据这项报告,住房和城乡建设部将制定专门文件,在全国推广经济租用房,用以解决处在各类保障性住房产品衔接空白地带的“夹心层”的住房需求,而这份文件将在2009年内下发。

  自2008年开始,“经济租用房”保障方式开始被天津、青岛、北京等城市借鉴和尝试。就成功推行“经济租用房”的厦门市而言,经济租用房主要用于解决没有经济能力购房的低中收入家庭住房问题,这部分人群是居于廉租房和经济适用房供给人群之间的“夹心层”。

  有关专家指出,住房经济本身就是一种地区性很重的经济形式。“经济租用房”是部分地区政府刚刚开始酝酿的一种保障用房类型,建设部对此保持关注。

  随着多级住房保障体系的推行,“夹心层”的住房问题开始得到政府的高度关注。2008年年初,住房和城乡建设部部长姜伟新提出,要有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件,又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。

  解决“夹心层”住房问题

  经济租用房的诞生无疑让人们眼前一亮,虽然有限价房、经济适用房,但是动辄几十万元房款的支出以及层层购买限制还是令不少家庭对其望而兴叹。

  据称,住房和城乡建设部于2008年初便开始研究的经济租赁房政策,主要针对保障房申请条件不具备,又买不起商品房的“夹心层”,推出一个以无产权租赁为主的保障方式。

  如果经济租用房能够探索出一条成功的道路,将成为帮助中等收入家庭解决住房问题的突破点,也是解决整个房地产市场许多问题的突破点。

  所谓的城市“夹心层”,可能因为收入高于廉租房标准,也可能因为户籍限制而无法购买经济适用房,也可能因为买不起高价的商品房等原因,不能稳定、长久地居住是他们需要面对的难题。求助于市场化的出租房是他们唯一的选择。而经济租用房以政府的名义出租,稳定性得到了相应的保障,解决了这一部分居民的心头大患。一些分析人士相信,这一新名词代表了住房和城乡建设部在住房保障问题上“无缝隙保障”的理念。

  至此,住房和城乡建设部对现阶段中国住房政策基本上有了一个比较明朗的政策取向:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房;中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决;高收入家庭主要通过市场解决。

  当耗时一年的住房和城乡建设部专题调研结束后,经济租用房被认为具有解决“夹心层”住房问题的可行性。其原因在于,采取租赁的保障方式,既解决了保障家庭无力购买产权住房的实际困难,也便于动态退出保证保障房的有效利用。而且市场上低价小 户型租赁住房短缺的情况下,政府主导的投资建设非常必要,也有助于调控市场租金。

  对于需求来说,经济租用房的存在给予了租住房屋人群相对稳定的住处,正如网络上某著名“房奴”帖所说的那样:“如果租房不用搬家,买房干什么?”这样,他们对自有房屋的需求就可能会下降或延缓。难怪有学者说,经济租用房的推出不仅不会推动房价上涨,反而是针对现在过高房价的一剂降温“灵药”。

  经济租用房推广瓶颈

  有关专家表示,租房居住的消费模式在西方国家早司空见惯,但受住房制度改革起步较晚和人们传统“买房”观念的影响,中国在经济租用房的探索与推行方面需突破诸多难题。

  对政府部门而言,经济租用房相当于政府把应得的土地收益作为补贴,一次性地转移给了购房者,在这一过程中政府积累为零。在国有土地早已成为各地政府的生财之道的今天,地方政府在推广经济租用房时积极性不会太高。

  据称,经济租用房房源包括政府从市场上收购的房屋或开发商自有的房屋等。在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下,地方政府和开发商不想也没能力大量持有并出租经济适用房。

  分析人士指出,如何界定和审查符合租住条件的中等收入家庭的收入情况、当地政府财政支持力度、税收等相关优惠政策出台以及监管等诸多难题,也尚待解决。

  事实上,人群界定也是制约经济租用房推广的不利因素。由于中国的金融信用体系还不完善,所以中国居民的收入也并非十分透明。在这样的情况下,对于如何根据收入和资产来享受国家优惠政策,将会是新模式要跨过的一个“藩篱”。

  同时,由于投资收益期长,利润低,大面积推行经济租用房将面临巨大的财力困难。一些城市在针对低收入者的廉租房建设上就已是捉襟见肘,更无力顾及针对中等收入阶层的经济租用房了。

  问题还不止这些,配套政策滞后更是一大难题。长期以来,许多城市在政策层面鼓励人们购房多,货币化分房、银行按揭贷款、购房退税、契税优惠等,可谓一应俱全,但在租房方面,却鲜有政策关注和扶持。

  另外,建设政策性租赁房还涉及到后续运营管理的问题,如果由政府来做管理,不仅需要投入大量的监管成本,同时也容易给滋生腐败制造空间。

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