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出手还是继续观望 2009年买房的七大理由
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
2009年是一个特殊时期,是救市贯穿其中,各类刺激经济发展政策层出不穷的时期,是福利财政化时期。可以说,2009将是一个宽松的年份,一个有机会的年份。

  所以趁着政策之火,一个理想化时期的、危机造就的、政策铺底的投资与消费结点时间,谋划一下你的住房梦想吧。这一年,你将得到更多的实惠与惊喜。(当然,如果你认为房价在整个2009年属于触底反弹或持续下跌,那么正确的等待带来的将是你最主要的实惠。)

  实惠一 持续减息

  2009年是减息年。此前100天减息达5次,按照加息频率与加息幅度折算,目前应该是6.5次,因为上一次减息幅度非常大,本次减息才回复到0.27%这个点位。按照目前的利率水准,假如你看中了某项目100平米的房子,按照该项目目前1万元/平米的售价,购买该房子需要支付100万。

  如果通过商业银行按揭贷款的方式购买该套房子,按照新政规定,目前5年以上贷款的基准利率为7.47%,新政前一般银行都是执行的下浮15%的优惠利率,执行的按揭贷款利率6.35%。在此利率下,30年期贷款最后需要总还款约为179万元,月还款约为4978元,支付利息为99万。

  新政后,住房按揭贷款的下浮幅度扩大30%,优惠后的按揭利率则为5.23%,在此利率下,30年期贷款最后需要总还款约为159万元,月还款约为4408元,支付利息为79万。依此算下来,如果在新政后买房子,仅贷款支付的利息就少了20万,而每月还款的额度也相差570元。如果是买90平米以下的房子,能省得更多。

  预期还有两大利率方面的利好:

  1、新近出台的国务院十三条细则中规定商业银行可以自由决定确定优惠利率,这个权限下放,极大地扩大了享受新政的消费者范围,以经验判断,开发商为了销售,一定会搞好与银行间的公关,开发商从功利角度来说,更愿意将政策落实到有购买力的人群身上,也就是商业银行自主利率优惠权后,更多非改善型住宅获得了优惠机会。

  2、减息目前并未出尽,按照预测的162基点算,还至少有四次减息空间,这还是按照既往经验估计的,一旦经济保增长目标、扩充投资规模目标不能兑现,无限减息也是可能的,大约在五至六次这个幅度。如果按照2004年的水平计算,上述标准买房还可节余13.8万。

  实惠二 首付松动

  首先放松第二套房贷的首付比例,将第二套房贷贷款额度提高到80%后,对一套90平方米,总价100万的新房来说,购房者只需首付20%,即20万,而之前需要付40万,放松对第二套房贷的限制后少付20万。按照新政,你买的房子面积大于90平米,不能享受部分税费减免的政策。但新政对住房按揭贷款利率下限的幅度有所扩大,新政前优惠是在基准利率的基础上下浮15%,如今下浮比例扩大到30%。

  其次就是来源于开发商促销的首付节约,为了刺激消费,结合目前市场上进入消费的人群购买力有限,所以部分有实力的开发商重新起用了原被废止的营销措施,如零首付,或降低比例的首付,如将 装修纳入购房程序一并提供商业贷款,再由个人与开发商进行结算,开发商代为完税等等。固然这些销售政策,不会让你的总支付发生节约,但现付压力大大减轻。

  实惠三 房买二手

  如果你购买二手房,则除了享受相关利率优惠与税费减免政策利好外,从目前的市场发展态势看,你还将获得二手房平抑价格,即由于政策吸收泡沫,释放出大量以前作为投机、投资消费的二手房源,再通过户籍松动、税费松动、公积金贷款,结合改善型消费鼓励一次置业者及二次置业者,向二手房市场转移。

  实惠四 直降销售

  如果你善于发现,这几类项目在救市环境下,必须直降销售,它们是:没有后续土地储备的住宅项目、高负债高土地储备的房地产开发企业旗下项目、已入市销售但后期开发量大的巨量型项目。

  此外,产权调整后有些必降项目,第一类,新农村社区里的房子;第二类,作为招商引资项目并立项了的综合用地上的附着居住型公寓;第三类,暂属农村的合作建房;第四类,还建区多余用房。这四类房子目前被称为"小产权房",但由于其带公性质,所以预期是可以被收购或调整产权让其有名分地上市销售或转让的。

  当然小产权房是否解禁取决于国土部与住建部的角逐,地方政府如果获得更大权力则小产权房在2009部分地获得解禁是可能的。一旦如此,则改善型消费前提下部分小产权房或政府收购住房获得价差,只能由中低消费中小套型的改善型买房人获得。

  实惠五 车房联运

  以前在房地产营销中也有过买房送车的案例。由于汽车消费领域的税费内容类似于房产品,所以刺激汽车消费的政策与目前楼市的救市政策如出一辙,包括行政管理费用减免、免征部分消费税种、鼓励私家买车并且着重于中低价位中小车型,还可以环保的名义来刺激小车消费。

  所以不排除开发商将车房联运作为优惠促销措施来执行,这样,在买房送车中获得大幅优惠都不算奇事。

  实惠六 财政补贴

  目前财政支持房地产业消费的政策主要集中于三项,分别是公积金管制的松动与贷款消费范围扩大、对改善型消费与城市居民首次购买自住房给予直接的财政补贴、在融资方面允许宽余公积金进入到保障住房领域。这并不能直接带动大面积的消费。所以对2009年,财政补贴措施我们可以怀有理想的预期。

  比如将财政补贴范围扩大至:住房困难企业集资建房、公务员阶层的改善型消费、城市低收入住房困难户进行商品性消费的直接补贴、放松户籍管制后对外地来本地消费,其中属于自住性消费的可能按照普惠制给予财政扶持等等。

  实惠七 税费豁免

  从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。从11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。以一套面积为90平方米、单价1.7万元的住宅为例,如果购房者是第一次购买,按照原先的标准,卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元,买方合同价1.5%的契税22950元,而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策,卖方的土地增值税可以免交,买方的契税只需交1%,双方的印花税都免交,这样,新标准为买卖双方各自节省8415元。总体来看,对于首次购买小 户型普通住宅的购房者而言,各类税费的减免,可以使总税费下降35%左右。

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