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楼市年内回暖基本无望 消化存货将成市场主旋律
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
随着楼市的持续调整,存货压力已开始在土地市场逐步显露出来。

  日前,戴德梁行发布报告称:由于全国一级土地市场库存“主动性积压”,约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。

  另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示,这些“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业步入两难境地:若不进行土地成本“减计”,这些企业将极有可能在接下来的两年盈利能力大幅走低;若进行“减计”,不少企业2008年净利润都将是“负数”。

  一些专家预计,消化存货将成为2009年土地市场的主要任务。由于财务的压力,开发商拿地仍趋于谨慎,未来土地市场在消化存货的压力下将沿袭去年下半年以来的低迷态势,土地也将全面进入低价时代。

  存货风险爆发

  据戴德梁行的报告显示,1998~2008年的10年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米,而截至2008年年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,仍有近40%的土地滞压于开发商手中,以期规避未来土地资源日益短缺的风险,“主动性积压”严重。

  “如果是2007年购入的土地,那么所有的企业都在面临价格过高,价值缩水对他们的利润造成冲击的风险。”房地产高级分析师章林晓说。

  按照瑞银亚洲房地产研究部的估计,如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地的价值进行评估,多数公司都需要进行规模不小的土地存货减计。

  瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇接受采访时表示,以碧桂园为例,其2006年获取土地的价格为203元/平方米,但2007年这一数字为248元/平方米,按其2007年获取的土地面积3800.8万平方米计算,将直接导致17亿元的土地价值缩水,占其2008年利润的94%。

  以此类推,绿城需要减计63亿元人民币,这几乎占其2008年净利润的7.1倍。合景泰富则将减计约50亿元人民币,占其去年净利润的4.15倍。他们在2007年所购入的土地分别为215万平方米以及287万平方米。

  市场上沉淀的土地约近10亿平方米,根据瑞银的评估,包括雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内房股,2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

  王震宇更指出,假设2007年购入的土地价值“缩水”与2008年的净利润持平,或是少于其净利润将相对合理。

  “对于土地存货减计量相对较高的公司而言,为了今后两年的利润增长空间,建议有能力的最好进行一些减值拨备。如果 房价继续下调,土地拨备的情况可能更常见。”

  对于提取多少拨备,专家很难给出一个准确的数据。实际上很多土地买下来后,还要看未来实际成型的产品,产品是高价还是低价,所以这方面有很多主观因素。

  戴德梁行报告指出,各地消化库存的时间长短各异,北京、广州、深圳、上海四大一线城市,预计未来库存消化的时间为6~7个月。而成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市库存消化预计需要12~16个月的时间,整体库存压力较大。

  土地低价时代来临

  如此大量的存货堆积,土地市场的压力可见一斑。

  “过去两年,不少企业都大肆买地,这些土地储备就基本能够满足大多数企业两到三年的开发。”章林晓说。

  对此,中国人民大学公共管理学院土地管理系教授严金明认为,未来企业间的土地转让会随之增多。

  而另一个显而易见的事实是,地价也开始进入下滑通道。市场分析人士认为,2008年二三季度土地交易的冷清,土地流拍现象也时有发生。开发商受到2008年以来项目销售困难,资金链紧张,政府又加大调控力度,供应量加大。再加上存货压力,这些直接影响了开发商的拿地热情。这使得住宅项目用地的楼面价持续降低。

  以记者查阅的北京市数据为例,截止到12月26日,北京2008年成交131块地,成交面积达1335.7万平方米。“在438.1亿元的出让金收入中,剔除约24亿元的工业用地的收入,还有一部分保障性住房的出让金,实际上单价已经很低。”章林晓说。

  更为明显的是顺义,2007年12月份顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地(新城7号地)楼面地价为4051元/平方米。到2008年10月份顺义区牛栏山半壁店住宅项目用地成交价只有1601元/平方米。扣除两地块规划用地性质有所不同外,价格还是出现了明显下降。

  据北京市土地整理储备中心的公示信息统计,1~10月份,住宅楼面均价仅为3955元/平方米。这种地价下降的情况在今年下半年更加明显地体现出来,今年10月份,平均楼面地价2564元/平方米,比去年同期下降了近19%,到了11月住宅楼面均价仅为2488元/平方米。

  中原地产华北区域总经理李文杰认为,从这个意义上来说,北京的地价已经回落。而年初以来各大城市的土地拍卖结果表明,这种回落还在持续进行中。

  地价或许在未来更将得到政府的有力控制。在去年12月24日上午举行的十一届全国人大常委会第六次会议第二次全体会议提请审议的国务院关于稳定物价工作的报告指出,下一步要从严控制廉租房租金,规范地方政府土地出让行为,抑制地价过快上涨。

  年内回暖基本无望

  然而,从市场人士的眼光来看,即便是调低地价,按照地产商“追涨杀跌”的习惯,地方政府放低姿态,调整价格实际效果也只会一般。显然,地价的回落却并不一定能激起开发商的拿地兴趣,今年的土地市场回暖基本无望。

  此前,多位接受本报采访的开发商表示,2009年基本上不会考虑买地,包括在北京市场。而万科、保利、富力、雅居乐、金地等房地产上市公司也曾表示,将继续缩减开工面积,并对继续增加土地储备持谨慎态度。

  可见,需求拉力不足,也许就会促成2009年土地转暖基本无望的局面。这对于已在去年遭遇财政收入大幅下滑的地方政府而言,无疑是雪上加霜。

  事实上,2008年的土地市场低迷,令很多地方政府土地收入锐减。据悉,很多地方的土地收入在去年都被“腰斩”,上海的土地收入更是在去年锐减7成,地方政府欲恢复土地市场的压力可见一斑。

  “未来,地方政府迫于卖地的压力,单个地块面积会有所缩小,招拍挂的交易方式会坚持,但在具体操作方式上或许会有所改变。”章林晓说。

  事实上,迫于卖地压力,地方政府已开始在2009年伊始采取刺激成交举措。以北京为例,其便是以推出中心城区的黄金地块吸引开发商注意。

  2月2日,记者从北京市土地整理储备中心了解到,位于西城区德胜门外和丰台区右安门外的两块居住用地将分别以挂牌的方式上市交易,并从12日起接受开发商报价。

  引人注目的是,这两地块均位于三环内。西城区德外居住项目地处三环黄金地段,该地块规划建筑面积15901平方米,以1.8103亿元的起始价挂牌上市,折合楼面地价约为1.1万元/平方米;位于丰台区的另一地块同样在三环内,计划用途为商业金融、住宅及居住公共服务设施地块,规划建筑面积14270平方米,但挂牌起始价仅为8826.52万元。

  “从去年北京居住用地成交的情况来看,城区内特别是三环内的地块几乎已成‘绝版’,况且近期推出的小规模城区居住用地价格也很合适,上市后应该会得到开发商的青睐。”一位业内人士说。

  对此,北京市土地整理储备中心主任王兵表示,尽管北京四环路内可出让的地块已十分有限,但为了让今年的土地市场回暖,储备中心还是会先将城区内的热门地块推向市场,这是出于保证北京土地市场交易的考虑。

  尽管如此,但北京土地市场今年回暖的可能性依然较小。章林晓表示,土地市场会随着楼市的回暖逐渐解冻,但开发商的拿地热情会滞后于购房者的购房热情。目前,业内普遍认为楼市有望于今年企稳,土地市场则要再滞后一些。

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