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三大迹象表明上半年是最佳买房时间
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
框定一下买房时机的概念,在时间上这个时间段市场产品最为丰富而价格稳定或下行,从而有较充足的性价比,在空间上并不存在一个持续下行的市场环境但存在反弹的可能,如此结合判断,会让买房产生介入时机,但不要把买房时机等同于房价一样笼统看待,不同人群不同时机,视购买力与买入用途等综合而定。

    笔者曾有一文,提出上半年买房比下半年买房绝对值,主要从市场角度分析,这里结合即将到来的两会,目前统计信息表达的救市后经济综合效果,潜在的一些重大利好措施等宏观因素,结合市场供应亦即开发商面临的境地,结合市场基本面中价格松动主要是哪些房源或项目,结合哪些消费者会选择入市等微观因素,再结合未来市场的总供求关系发展趋势,论之,

    第一个迹象是:中小开发商降价求生的可能性与空间发生有利于政策发挥作用的变化。

    在国务院两次救市政策出台后市场没有明显回暖迹象后,新近围绕救市发生了两大根本性变化,一个是救市由地方而中央转变为由上而下,标志性事件就是建设部明令地方政府不能“越权救市”;另一个是由中央部委到地方政府首脑,对楼市的消费层面以及与之吻合密切的高房价进行了集中表态,结论就是不为高价楼市托市,标志性事件就是京沪深等市长“敦促开发商降价的系列言论”,北京做为标志性城市,出台的政策中,明确划分高中低三档消费。

    这种变化会带来什么样的后果呢?笔者认为有两点值得注意:一是中小开发商降价求生的通路既打通了,也变得唯一了;二是首先被迫降的将会是中高档住宅,这两者同时运动,便会导致刺激普通消费的努力变得有效。

    第二个迹象是:地方政府从两个方面刺激新增投资,带来理想的消费机会。

    现在,九大行业的振兴措施基本都纳入到议事日程并且通过了初步规划方案,其中有两个对楼市有影响的方面,一是地方政府结合规划提出本地产业调整思路,从而有利于带动本地消费人口的购买力有保障;二是行业振兴依然会借助于相互间的拉升效应。

    地方政府的普遍做法就是重新启动房地产建设,来完善行业硬环境。由此我们可以看到,2009年将是政策救市第一年,也是股市稳定的第一年,地方政府将形成两个方面来源的“新增开发”:

    完善支柱产业环境的房地产投资开发:这一举措将会用较低的土地注入以集资建房或定向开发的形式,政府的主要目标是建设新区,形成经济产业链,带动商业发展,这就为这些区域的存量房带来市场,但开发商只有在有现金回流的条件下才会降价销售。

    刺激市场消费的新增房地产投资开发:很明显新增开发将集中在中低端消费领域,因此存量满足普通消费的产品面临卖方竞争从而为入市消费获得理想的价位准备了条件。

    也就是说,无论房价如何走,楼市是否存在严峻形势,地方政府刺激新增开发的第一种因素是客观存在,这就逼迫开发商尽快消化存量,尤其是普通消费对象的普及型产品。

    第三个迹象是:围绕潜在低端市场的努力。包括预期农村市场的建设,地方城市中低端市场的政策保障建设与城市基础设施建设,支柱性产业振兴规划调整除挖潜外,还着眼于互联。

    一个是肯定了郊区农村的改造思路,即发展集居市场,振兴农业产业化,将郊区农村建设成为城市的支点区域,围绕城市化来做郊区农村的文章。这样就会搞活城郊结合部的居住区建设,提供普遍性消费最为急须的中低端消费性住房,并且这些地区,新增开发与存量还可以形成互动。因为这些区域的存量房有降价空间,并且降价效果明显,因为基价不高。吻合了中低端消费力有限而消费量非常大的现实。

    一个是第十一个一号文件,连续第六个发出农村信号,本次农村消费市场启动,动员了更广泛的力量,目前集中讨论的焦点问题有这么几个方面;一个是将消费品与农村市场挂钩,通过降价与补贴来刺激农村消费,如家电下乡;一个是发动农业机构下乡,设备更新,企业让利政府补贴与集中采购相结合;

    最有意义的,对楼市最有相关利好的是,“农民工城市化”,现在有关农民城市化的主题是,完成农村承包市场的流转制度建设,进行集约改造并且尽量让农村劳动力流向城市,将三十余万亿的农村消费通过让农民工进城来引进到城市市场,并且通过社会保障扩大覆盖面,农民工居住问题的解决来刺激消费。

    夯实了基础性消费的意义在于,将中低端消费与市政建设结合,既可拉动需求,又提供了边缘区域的新增开发,而且还可以用上“综合用地”的救市政策,即在中低端供应集中的区域,可以用综合用地的形式来稀释房价与开发成本,因为商业性面积的增加。

    此外,如果农民工入城顺利实现的话,就会扩大政策性住房需求面,从而通过政府收购行为消化较多的存量,而且在政府收购的带动下,开发商为了配合政府以及获得政策效果,必然降低售价来迎合政策。而且在远离中心地带较低的地价增加了降价弹性。

    我们也应该看到政策发生作用的时间性,地域性,所以无限观望并非好的办法。因为,一旦开发商并购融资与换股等行为产生资源清理与再集中,供应力量发生质变,楼市将回复到一种利益博弈状态,肯定没有政策主导环境下买房理想。

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