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09楼市五大猜想 高端房是开发商唯一出路吗
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
时逢新年,新的一年到来了,对武汉楼市来说也将会有一个暂新的开始。昂首向前狂奔十载的武汉楼市终于在2008年刹住了车,而2008年武汉楼市的各种状况都印证了王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)“拐点论”无比正确。房改十载以来,武汉楼市从未像今年这般向市场环境低头,这是无法回避的市场调整期和阵痛期,必须要承认的是武汉楼市经历了一个无比寒冷而又惨淡的2008年后,才让人对2009年武汉楼市更有期待。毫无疑问的是经历了2008年痛苦的“蜕皮”过程后2009年武汉楼市将变得更加神秘。不禁要问,2009年的武汉楼市将何去何从?

 

  新年到了,再来预测未来一年武汉房价走势时,无论业内还是购房者仍将问一句:2009年武汉房价还会下跌吗?面对如今的市场环境,没有任何人敢打包票武汉房价有上涨的迹象,当然也没有任何人敢说武汉房价在2009年将迎来更加疯狂的下跌,但所有人都企盼着武汉房价能回归到一个健康、理性、平稳的通道中来,不要再演绎一次“生死时速”。

 

  1问 房价会陡降吗

 

  到底买不买房的问题,让许多购房者都很苦恼,如果出手,若大幅度的降价情况愈演愈烈,只会让房子贬值;如不买,如今为了渡过金融危机,国家出台各种政策刺激房地产市场的消费,这些措施可能会让楼市回暖,还会不会有更优惠的价格?难说!对于明年房价的走势,在业内专家看来,楼市还将延续今年的调整期,房价将呈现稳中下滑的趋势。

 

  2008年,购房者的购买情绪一直在冰点徘徊,武汉楼市存量房已经创下历史之最。为了防止整体经济形势的进一步恶化,作为支柱型行业的房地产行业成为国家大幅刺激经济计划的首要拉动目标,于是,政府接连出台土地、房产政策,旨在扩大内需、刺激消费,来拉动经济和房地产业的健康增长。

 

  大幅降价和新政的叠加效应的效果并不明显。从有关数据显示来看,除11月、12月市场出现小幅回暖外,如今的销售情况仍不乐观、武汉现代国民经济研究所房地产发展研究部主任王芳分析其原因表示,不少开发商借新政为由,推出了一些虚假或只为赢得噱头的优惠措施,加深了购房者的反感情绪,对于市场信心没有起到利好影响,反而产生一些对于开发商的不信任,成交量难以上去,房价仍有下降的空间。此外,国家投入9000亿元建设保障住房,对普通商品房价格也有一定的冲击。

 

  经过一年的调整,大部分项目的泡沫基本上已经被挤出,明年的市场像2008年一样的大起大落基本不会出现,整体市场趋于稳定。同时,大量存量房和经济适用房的面市,必然给楼市格局带来新的变化,开发商被迫加快洗牌,房价也将再次出现下滑趋势。

 

  2问 郊区房还值得投资吗

 

  与中心城区价格依然坚挺不同,2008年武汉郊区的房价变化较为明显,不仅出现多个价格新低,而且很多售楼盘都在直接降价。据相关数据显示,江夏、盘龙城等郊区房价从去年最高点平均下降了30%左右,南湖、光谷等近城区也有20%左右的跌幅。当然,郊区的房价在2007年也是经历了30%左右甚至更高的上涨幅度的。

 

  本来购房者放弃中心城区便捷的生活方式投身郊区,就是看中了郊区较低的房价,可房价这样变化,让不少人对郊区的楼盘充满疑惑,到底郊区的房子还能买吗?

 

  武汉现代国民经济研究所所长王涛称,武汉郊区的房地产发展相对滞后,起步时间相对较晚,在2006年-2007年的快速上涨周期中,郊区住宅在品质快速提升的同时,出现一轮补涨,一方面是区域价值的提升,另一方面是和中心城区相比具有低总价、高性价比的优势。

 

  然而总体比较而言,受交通条件和生活配套设施的限制。“相对于中心城区,当前武汉市的住房郊区化还停留在低价格、低产品附加值的时代,郊区普通住宅购买群体也主要以中低层次为主,所以遭遇经济危机的时候,郊区普通住房必然首当其冲”。

 

  另外,王涛表示,过剩的供应和滞后的市政配套建设也是导致郊区住宅抗跌性下降的重要原因。

 

  那到底郊区房值不值得买,应该如何去选择呢?

 

  王涛称,在房地产非理性增长时期,其价格和价值往往是背离的,一旦遇到调整,这种缩水不可避免。所以购买郊区物业的时候更要注重产品的差异性,注重产品的稀缺性(或者是可珍藏性)。

 

  “购买郊区产品不应该只是为了满足居住需求,而应该侧重于郊区居住带来的享受,所以除了被迫在郊区首次置业(只考虑居住功能)外,更多的建议购买带有一定稀缺性、低容积率、高附加值的高端产品。

 

  王涛建议,购房者可以在明年3-5月份的销售旺季进入市场,当前过冬时节,部分开发企业推出的促销力度比较大的套型也是不错的选择。消费者要结合自身的需求紧急程度和消费能力做出综合权衡。

 

  3问 建高端产品是开发商的唯一出路吗

 

  “虽然政府救市的意图明显,但高端市场仍被划在‘杠杆’之外。”某研究院首席分析师李国政认为,高端市场2009年的生存靠的不是政府政策,而是自身发展的核心竞争力。

 

  政府“救市”不救高端

 

  从目前政府的政策看来,政策以“普通房”和“非普通房”作为一刀切的标准,这一点,无论是二套房信贷,还是二手房营业税方面都有明确体现,如在武汉城区,容积率1.5、建筑面积140平方米、单价7000元/平方米总价100万元,只要不符合其中任何一条,都会被列入“非普通房”范畴,享受不到贷款利率优惠、二手房营业税减免等政策,因此很多项目营销时有意识地把7000元/平方米作为自我认定的一个标准,也同时和“非普通住宅”划清了界限。

 

  国家所有的政策,无不是希望最大限度抑制投资炒作,支持自住普通房。2006年的“70-90”政策,强调以中小户型普通住房建设为主,控制别墅、洋房等低容积率高档房建设,便是这一思路的体现。“但由此认定大户型为主的高端项目就变得日益稀缺显然也很片面,”李国政认为,主要原因在于政策落实缺乏监管,短短两年之内,市场供应结构并未发生根本转折,高端市场供应相对数量减少但绝对总量增多,特别对武汉这样的地区,如果投资大幅减少且高端租赁市场缺失,市场需求缩减对项目的影响将逐渐显现。

 

  高端楼盘挑战与机遇共存

 

  2007年,以别墅、洋房为代表的低密度高端物业表现强势,2008年高端项目价格虽然变动不大,但销量都有40%以上的萎缩。截至11月底,武汉主城区成交价格7000元/平方米以上的商品住宅占总成交的9.95%,与此同时,4000元/平方米比例不断增加,可以说,目前市场均价居高不下主要是高端市场在支撑。

 

  但在房价下行周期,一些郊区的高尔夫别墅等“高端物业”,其价格甚至不及城区的一般普通住宅,而从2009年的市场供应看,汤逊湖、知音湖、盘龙城等郊区别墅、花园洋房供应较为集中,这一新的问题也将对上述区域的项目营销提出新的挑战。

 

  “与此同时,高端楼市在挑战下,面临更大的机遇。”李国政认为,楼市调控之所以无法精准实现,与房产本身属性不无关系,简单一点说,一套住房既是消费品,又可以成为投资品,而从投资角度分析,房产与黄金、股票等并无二致,只要能够保值增值,只要能够给投资者受益,就不可能完全杜绝。而房地产的地段属性和土地的稀缺性,决定了房产的投资功能永远不会被阻断。因此高端项目无疑占了先机。以2007年的武汉为例,销售均价在万元以上的楼盘一度接近20个,多是占据湖景、江景的城区住宅,以及郊区的别墅项目,在去年市场爆发期,高端市场一路领涨,出现过投资购房比例超过自住购房的现象,这才超出了政策容忍度,也招致了调控组合拳。

 

  高端市场面临同质化竞争

 

  从大的方向看,随着未来三年9000亿元保障房建设投入,中低价普通商品房面临的压力更大一些,而高端客户的支付能力较强,资金保值增值愿望更加强烈,使得高档楼盘日子要好过得多,这在水岸星城、武汉天地、时代广场等项目上都有充分体现,但客观的说,武汉高端市场目前大多处于地段和自然资源营销层面,这与武汉楼市发展阶段也是相对应的,今后,随着交通完善带来区域格局调整,高端市场的竞争无疑会全方位升级,高端项目只有在产品价值、文化价值乃至精神层面体现出自身独特优势,真正做到无法复制才能赢得市场认同。

 

  4问 会集体引发“交房危机”吗

 

  2008年武汉各大楼盘都对降价若隐若藏,这其中固然有开发商自身不愿意降价的心理作祟,但最令开发商顾忌的一个原因就是怕先期购房的业主来售楼现场闹事维权。

 

  “只要前期业主来售楼部扯皮,我们那天的房子就没法卖了。而现在楼市整体状况都不好,周一到周五几乎没有几个购房者到售楼部现场,所以更多的购房者会选择在周末来现场参观。而现在前期业主维权时段刚好就挑选在周末,而且是连续两天都来,我们必须要应对他们的纠纷,而现在想购房的人看到这样的维权阵势,还以为楼盘出了什么质量原因,原本平和的心态现在也变得非常怀疑了。”汉阳区某楼盘销售负责人向记者倒出苦水,“其实我们楼盘并不想降价,无论对于市场还是公司自身而言都不愿意走这条路,但市场现状逼迫我们唯有降价这一条出路才能获得更多的现金流,否则别说结算工程款和银行贷款了,就是员工工资发放都是捉襟见肘。”

 

  与该楼盘有着相同的楼盘在武汉并不少见,而这些楼盘大多集中在2007年房价暴涨的片区内,残酷的市场局面让这些楼盘的销售人员同时肩负着销售和处理纠纷的双重职责,而对于已经到来的2009年,他们将会觉得肩头的任务更重。

 

  “2007年购房的业主几乎都要在2009年内收房,可以预见的是2009年将是武汉楼市交房危机最为严重的一年。”一位不愿意透露姓名的资身人士称,“这对于很多楼盘而言将是严峻的挑战,大多数购房者在价格上没有得到自己想要的补偿,那么他们会想方设法在房屋品质上寻求更多的满足,很多购房者将在收房这一环节上提出更多更为苛刻的要求,当然这些要求并非是过分的,而是之前一些在市场环境好时并没有放大或者被开发商刻意隐瞒下来的漏洞,房屋质量问题将对开发商的打击是致命的。”

 

  该人士坦言,对于开发商而言企业形象是最为关键的,但因房屋质量引起的纠纷对企业形象的伤害还仅仅是导火索,更严重的事态更会让他们措手不及。一旦购房者情绪出现激动,他们甚至有可能向政府部门寻求帮助和支持,而那时一个看起来相对普通的商业问题有可能引发成为社会问题,而在和谐社会大局面下,政府肯定不会袖手旁观,必然会对开发商所建楼盘质量提出更为严格的整改要求,而那时开发商想对已建成楼盘做出休整可就不是一个轻松的事情了。

 

  “所以,我建议这些楼盘的开发商应该在现在就警觉起来,好好地对所建楼盘查漏补缺,不要抱有任何的侥幸心理,争取建出更多让购房者满意的房子,毕竟买一套让自己放心、舒心的房产是绝大多数购房者最基本的要求。”该人士最后建议道。

 

  5问 以租养房还行得通吗

 

  房价普跌,对于楼市投机者而言,靠炒房赚差价,已经不再是一本万利的事情了,中间还存在着许多风险。于是,许多市民开始转战房屋出租市场,准备买套房子,靠出租来赚取一些租金,在低迷的楼市里再分一杯羹。但2009年买房出租划算吗?

 

  买房出租是否划算,需要引入一个概念,即国际上通行的租售比。所谓租售比,是指房屋总售价与每月房租的比例,它也可表述为每平米售价/每平米月租金。房屋售价租金比是国际上用来衡量某区域房产是否具有投资价值或存在价值泡沫的普遍标准。目前,衡量房产状况良好的售价租金比一般界定为200:1到300:1之间。

 

  按目前武汉主城区5500元/平米左右的商品房均价计算,一套80平米的中装两室两厅月租1200元,所得租售比为367,这个数字大大超过国际警戒线的上限,而且是建立在未来数年内房屋不贬值的基础上,同时没有考虑房屋装修等费用。

 

  换句话说,2009年武汉买房出租,仍不是一个合适的时机。

 

  但基于中国的特殊国情,租售比未必会对普通市民起到警示作用。手里曾最多同时有6套房子出租的肖东海告诫普通楼市投资者,2009年如果要买房出租,一定要具备三个条件:首先,租金一定要抵得上银行的利息;其次,出手要快;最后,还要考虑到房屋未来的增值。

 

  肖东海认为,目前武汉的房价有些偏高,购房者要求房租超过房贷,显然不太现实,但所谓租金抵得上银行的利息,除了包括贷款利息外,还要算上存款利息,因为金钱有个机会成本在那里。“目前首套住房贷款5年以上利率下限为4.16%,5年期定期存款利率为3.6%,这么看来,只有投资回报率达到8%以上,买房投资才是合算的。”肖东海表示,“这个算法还是建立在房屋未来增值、保值的基础上。”

 

  一些准备买房出租的市民告诉记者,他们也知道,在武汉现有环境下,买房靠赚租金当然不是长久之计。对此,肖东海补充:“只要租金抵得上利息,未来哪怕房价再降一些,你手里握着的房子只要没有出手,就不算亏本。但从长远看,武汉未来楼市肯定是要增值的,只不过不会像去年那样疯长,因此房子增值时,一定不要太犹豫。”(

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