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房地产业或将步入“反省季”?
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
        提要 “留得青山在,不怕没柴烧”,这是古人的智慧,其中就蕴含着生态圈的朴素思想。毫无节制的暴利,无异是对“青山”这一生态圈的破坏,而其恶果亦已凸现:在多年的“滥砍滥伐”之后,房地产商突然发现自己正面临“没柴烧”的窘困。“如果你要有个将来,那将会是与他人在一起的将来”,中国房地产业的持续健康快速发展无疑需要一个更和谐的产业链和生态圈的重建,而这也许还需要一系列体制变革意义上的努力,而不是仅仅停留在对房地产商的口诛笔伐上。

    “明天之后,你会在哪里?”这是美国灾难片《后天》中的一句经典台词,意在警示人们任何对生态环境的破坏必将遭受惩罚,这对房地产业来说似乎同样适用。冬天通常是内敛的季节,同时也是内省的季节,在接下来的这个冬天,经历了“黄金十年”高速扩张的中国房地产业是否亦将在步入“反省季”的同时完成自我的救赎?

     晚会结束了,可人们还在跳舞

     “一切坚固的东西都烟消云散了”,对于已习惯“数钱数到手软”的房地产商来说,接下来的这个冬天将格外冷。

       在日前举行的第十届中国住交会高端论坛上,中国中铁副总裁、中铁置业董事长段秀斌在“重塑中国房地产行业市场规则”的演讲中以一系列“终结”对房地产业的“野蛮生长”作了深刻的反思:“靠土地升值赚钱的时代已经终结了;靠低水平产品重复开发建设、以速度赚钱的时代已经终结了;靠信息不对称、欺骗消费者赚钱的时代也已经终结了。”他并直言:“造成现今房市低迷的重要原因之一,就是楼价超出了大部分人的承受能力。10年的房地产牛市早已透支了享受暴利的快乐”,进而认为,开发商只有更关心产品的品质,更多的从“卖地赚钱”转向“盖房赚钱”,更多为普通人盖房时,中国房地产的春天才会真的到来。(据12月5日《京华时报》)

     “给我一个支点,我将撬动整个地球”,也许是基于以往多次博弈的经验,一些开发商仍心存侥幸,依然做着短期调整后新一轮报复性反弹可期的美梦。然而,历史往往惊人的相似但决不会简单重复自身。人民币升值推动的资产重估、资本市场牛市的财富效应……,支撑前几年房地产业“非理性繁荣”的因素,眼下几已消失殆尽。周期下行、转型压力以及“百年不遇”的全球金融危机的多重叠加,正是当前中国宏观经济面临的真实困境。在“环球同此凉热”的今天,在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化”导致由“流动性过剩”到“流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际,奢望中国楼市“独善其身”乃至“一枝独秀”只能是一种幻想。晚会结束了,可人们还在跳舞,过惯了好日子的开发商正面临梦醒了却无处可去的悲凉。中国社科院日前发布的2009年《经济蓝皮书》明确指出,短期内房价下调将成定局。以宏观经济分析著称的著名投行中金公司的首席经济学家哈继铭发表报告称,预计未来两年内地平均楼价将下跌15%-20%。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告亦认为,房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。尤为引人注目的是,在日前由中国企业家杂志社举办的“2008(第七届)中国企业领袖年会”上,万科董事会主席王石在论坛上表示,房地产价格调整还未到位,不建议政府救市。王石认为,不需要对房地产进行什么挽救,它经营不好就应该破产,但是建议政府要给房地产行业一些宽松对路的政策。(据12月7日《北京晚报》)

       开发商获得暴利,地方政府坐享卖地财政,银行拥有优质客户,炒家赚得盘满钵满,此外还带动钢铁、水泥、建材、家电等众多相关产业的发展,即使是所谓的“房奴”,也享受着财富幻觉带来的快感。在泡沫破灭之前,这似乎是一场皆大欢喜、众人狂欢的财富盛宴。然而,天下终究没有不散的宴席,一旦房价进入下降通道,“飞轮效应”旋即变成“厄运循环”。摩根士丹利中国策略师娄刚日前更撰文指出:正所谓成也萧何、败也萧何,昔日长期引领经济增长的房地产业,如今也恰恰成为“内患”之首。诚如此前不少论者所指出的,楼市从某种意义上说的确“不需救不能救也救不了”:依然高企的房价,显然不需救(房价收入比等一系列指标都无可辩驳地表明,当下楼市的主要矛盾是高房价与购买力相对不足的矛盾。相关研究几已汗牛充栋,易宪容、牛刀、时寒冰等诸多有识之士更对此作过大量深入分析,在此不再赘叙);从民意角度看,某门户网站的调查表明,超八成参与调查的网友反对救楼市。更何况“饮鸩止渴”式的“救市”,很可能导致“以今天的快感换取明天的麻烦”,此谓不能救;以今天中国楼市的规模之巨,恐怕想救也未必救得了。不过,美国金融危机的迅速蔓延却似乎给了中国房地产商一根救命稻草。面对急转直下的经济形势,中国的宏观经济政策亦开始在一系列两难抉择中展开相应调整。而政府此时“救市”(称之为“稳市”或许更贴切?)的目的,显然是着眼于宏观经济的大局(避免“自由落体”式“硬着陆”的风险,以赢得战略缓冲)而非维系高房价。不过从另一个角度看,这似乎又有“Too Big To Die(大得不能死)”的意味,从而侧面佐证了“房地产绑架了中国经济”的观点。在惊闻“要死也是银行先死”的豪言过后,人们再次体认了房地产业的强势存在。其实,由于政策存在时滞效应,从2006年的“90/70”政策开始,政府就试图以一种温和而渐进的方式,对开发商不断作出预警并预留了调整时间。

       每个人都有盲点,总是认为自己不可或缺。“刚需”之类的话说多了,往往连自己也信了。还是巴菲特的名言最经典:每个人都会恐惧和贪婪,我不过是“在别人恐惧的时候贪婪,在别人贪婪的时候恐惧”罢了。作为当年海南超过18000家地产企业中不足18家的幸存者之一,对早年地产泡沫破灭带来的伤痛深有记忆的万通集团董事局主席冯仑深谙“伟大是熬出来的”,并提出了“反周期”生存理论——繁荣时期卖产品,萧条时期买地,从而成为每一轮周期调整中的少数“超脱者”之一。作为《野蛮生长》一书的作者,素有“地产界思想家”之称的冯仑早在去年年底就作出预言,地产商这三年将被迫卖儿卖女。就连一向极为乐观、被视为“想让他从口中吐出‘降价’两字几乎是一种不切实际的幻想”的华远集团董事长任志强也在不久前首度表示感受到了行业“深秋”的寒意。对于眼下的中小房地产商来说,保留一份恐惧感恐怕还是有必要的,因为你根本无法学SOHO的逆势涨价策略,人家早已准备了厚厚的过冬“棉衣”——充沛的现金流,又地处首都CBD,你又怎么学得了?即便如此,“永远不做大多数”的潘石屹仍保持了相当的审慎:“不要误以为红叶是春天来临的象征,那是进入冬天的标志。对目前房地产市场和经济的判断万不可过分乐观。”

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