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富豪购房团是炒作 房价可再降两年
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

        追踪金融风暴,关注经济热点,欢迎收看《新闻会客厅》正在直播的特别节目——中国信心。最近你可以经常在媒体上又看到这样的词语,叫做楼市回暖,的确,从中央到地方都有很多政策来帮助楼市复苏,比如说国务院的十条振兴经济的方案当中,第一条就是要建大量保障性住房,据估计未来的三年当中,中央和地方在这块的投资可能会超过九千亿元。另外连续四次央行的降息,也被认为是对楼市的重大利好,楼市真的要走出冬天了吗?这是我们今天要探讨的话题。在此之前,我们先来关注一下今天国内外重要的经济新闻。首先我们要关注的是印度的孟买,在遭受了恐怖袭击之后,孟买部分受袭的场所经过简单修缮,已经重新开张了,尽管地面上还渗透着血迹,墙面上还渗透着弹痕,孟买证交所一号照常开业,有人评价说这是孟买正在从恶梦当中醒来,所有人都会从恶梦当中醒来,但醒来之后也许你会发现生活已经完全的不同了,至少有188名无辜者在这场袭击当中失去了他们宝贵的生命,他们的家人将继续承受痛苦。

另外像孟买的旅游业者分析说,因为受到这场恐怖袭击的影响,他们在这个季度乃至到明年春天,收入会下降10%到15%,这对于正在经受金融风暴的他们来说,可谓是雪上加霜。失去信心的不仅是孟买的旅游业者,失去信心可以像瘟疫一样在全球散播。受欧佩克没有做出减产的决定,以及全球对未来的经济不看好的影响,1号国际市场的原油期货价格大幅跳水,纽约商品交易所明年1月份交货的轻质原油期货价格已经收获到了50美元下方,每桶达到了49.28美元,跌幅超过了9%,创下了三年半以来的最低收盘价。看来对于全球的经济来说,现在冬天还远远没有过去,也许只是刚刚开始。

在这样大环境底下,如果中国的GDP能够保持9%的增长,那真可以说是独善其身了。这个预测是由刚刚发布的中国社科院经济蓝皮书当中来做出的一个分析,估计今年我国GDP增长大概是9.8%,而明年的增长率大约能保持9%,但还有相应的其它预测,包括失业的数字也许会有所增长,短期内房价的下调会成为定局。

说到房子的事情,最近在北京至少有两条新闻是非常引人关注的,第一条新闻的标题非常唬人,叫万人购房团。经过记者的调查,发现这样的万人购房团还不止一个,它的基本操作模式是在房地产一个网站的平台上,只要免费注册,就可以成为这个购房团的成员,当然团购可以享受到楼盘的折扣价钱。据说这样的购房团非常受欢迎,比如说其中一个这样的购房团在落户北京两个月时间当中,已经不动声色地吸引了三万多名成员,不过让我们来看看他们的成交量。据说两个月当中,拥有三万多名会员的这样一个万人购房团,被带着看了16个楼盘项目,成交套数近20套,成交额五千万,而且这已经是他们引以为豪的数字,显然还是看的人多,买的人少。当然从另一方面来看,楼盘的价钱还有下降的空间,因为如果团购打折,恐怕对于房地产来说是最给面子的一种了。

从宏观数字上来看,似乎也有人说印证了说,北京、上海和深圳的楼市有回暖的迹象,因为成交量在放大,11月的数字比较好看,比如说在北京,11月份共成交了期房商品住宅,一共是12479套,环比成交的套数和面积,增长都超过了50%。在上海成交的商品住宅达到了70.85万平方米,环比上升了41.98%。不过对于这样的数字,专家的分析并不是非常乐观,之所以环比有一个这么大幅的上升,是因为之前的基数太小了,所以增长当然可观。另外一方面就是这中间可能有大量的保障性住房供应的原因,像北京成交的11月份的期房12479套当中,就有7026套是经济适用和限价房,因此这些房子交易的成功是不太受到大的市场环境的影响,怎么来看待今天的楼市呢?这就是我们现在要讨论的一个话题。好,介绍一下我们今天演播室的嘉宾,我们演播室嘉宾是来自中国社科院公共管理与政策所的马光远博士,你好马博士。

马光远:你好,泉灵。

主持人:首先我想跟观众朋友和马博士一起来看两张照片,这两张照片最近在新闻上被引用得非常热。首先一张照片是山西炒房团,而且这个山西炒房团被称为是一个富豪团,包机来到北京,据说有50多个人,看了一下午买了七套房子。另外一张照片讲的是温州炒房团。这就是我们说的山西炒房团,他们主要买的是中高档的房子,他们的目标是300万到1000万一套这样的楼房,据了解包专机进京购房在全国尚属首次,但是这里面也有特别值得我们去分析的一个现象。

马光远:对。

主持人:据说这50多人一下飞机,在北京国际机场,等着他们的有二十多家重要的媒体,显然这是一个非常精心策划的媒体事件。来看看温州炒房团跟山西炒房团好像不太一样,他们要买的不是中高档的楼盘,而是烂尾楼和低价房,他们认为可能是切入市场的一个最好的时机,打算狂扫全国楼盘。这样的消息引起了像温州炒房团常去的上海、杭州这样开发商的注意,他们打算积极去欢迎温州炒房团再次欢迎。好,看到这两条消息,您有什么感想?

马光远:这个炒房团一直应该来讲是我们房地产市场的一个助推器,这么多年,国家在政策上从开始没有限制,到后来限制,到现在在楼市非常低迷的冬天,我们看到,他们似乎要燃起冬天的一把火,但是从实际情况来看,我觉得炒作的可能大一点。特别是是山西的,我们来看一下,第一个是这样的购房团究竟谁来组织者的?第二点,从成交量上来看,一天七套倒不是很少,为什么呢?因为北京曾经一度在一天成交量可能只有200套,这样看,我整体觉得应该来讲,他们基本上算一个炒作性的事件。第二点来看,温州购房团的目标是烂尾楼,现在来看,主要一个现象是房产商,他们在运作的过程中,由于价格上的这么一个刚性,导致他们资金链可能有一些问题,温州的炒房团我倒觉得他们的目标倒可以值得关注,但对于山西的炒房团,我觉得纯粹应该讲是一种炒作。

主持人:您觉得山西炒房团本身这种行为就是一种炒作行为,那谁在炒呢?

马光远:看几个主体,比如说谁来组织的,第二点是在房地产市场这么低迷的情况下,对于房产商来讲,这样一些信息可能对提高消费指数,可能对消费者的消费心理,都有一定的影响,而且应该来讲,比如说他们选择的是山西的炒房团,这么一个力量曾经在房地产市场起过相当大的作用,所以应该讲它是一个彻头彻尾的炒作吧。

主持人:您现在用的词越来越坚决,您认为山西炒房团其实是是一个炒作,今天我们记者也去关注了这个富豪炒房团在京的动向,以及这个活动发起人是怎么来解释这件事情。

解说:今天早上八点,记者来到位于北京西四环外的一家商务宾馆,这次包机来北京购房的53位传说中的山西富豪就住在这里,但是我们并没有见到他们,据服务员介绍,这些客人早上6点半就出发去长城旅游了。

服务员:他们住的是豪华标间。

记者:豪华标间,豪华标间在咱们这儿的价钱一天是多少?

服务员:这个不方便跟您说,真的。

解说:从购房团组织者那里我们得到了购房团在北京的行程,11月29日上午11:20,这53名来自山西省运城河津两地的企业家和家属们,刚下飞机就受到了热烈欢迎,组织者们还为他们每人送了一条红色的围巾。吃完午饭,购房团马上去了北京北五环外的一处别墅区,而在接下来的三天里,这个购房团一共去了北京八个高档楼盘,据传共达成20套总价约为8000万的购房意向。

肖勇:我们可以合作,因为我们下一步温州团会跟我们也合作,现在马上组建温州团。

解说:肖勇在这次山西富豪购房团的组织者,在富豪们在长城旅游的时候,他正应邀在一家房地产开发公司商量合作的事情。

肖勇:现在北京人太聪明了,随你用什么招儿,除非你降价,降得很厉害。

解说:虽然网上很多网友认为肖勇的做法是炒作,但8000万的订购意向,让肖勇的这个做法在开发商那里很受认可。

记者:这又是吗?

肖勇:又是,这是望京的一个楼盘,我的一个朋友。

记者:咱们山西这个,这回还是挺成功的,不是说这波。

肖勇:光这会儿接了四五个电话,就是找我说这个事,需要去见面。我认为消费者是解放军,买房人是解放军,最后我们要达成一个购买,要成交,成交了开发商的钱才能赚得过来,银行才能给它贷更多的钱,才能融到更多的资,如果卖不动,没有人会给它投钱,因为风险都很大,但是卖动是需要一些条件的,第一条,要信息对称,好的项目和它的目标客户要见面,要知道这个房子好。

解说:肖勇说正是因为如此,他们这次找来这些山西富豪,直接面对要销售的楼盘,而对于普通消费者的购房需求,他给了一些建议。

肖勇:我相信市场的力量,就是说消费者不买账,证明你的价格还没有到心理预期,就是说这个东西,市场的东西,说市场是永远是正确的,开放商在这个问题上永远不要抱有太多的幻想,我上次提到一句话,就是丢掉幻想,讲价促销,这是对90%以上的楼盘而已。我们只能走这条路。我个人认为有些打折比较厉害的楼盘,特价格房比较厉害的楼盘,现在是一个买房的时机,这是我的观点,就是开发商现在要付的款太多了,他要变现,他要交税,交地价款,交工程款,否则民工就要跳楼,否则就要讨薪,影响社会稳定和和谐,还有材料款,还有媒体的款,服务商的各个合作伙伴的钱,年底是一个付款高峰,他一定要变些现,变现没有办法,就是降。在调整式买房,对于这种刚性需求,它是可以的,对于投资需求可能要慎重。

主持人:在这个片子当中我们至少能看到两点,就是这个富豪购房团的组织者,现在对他们这个组织的行为制造的影响非常满意,因为据我们采访他的一会儿的功夫,都是开发商打给他的,说你可以把人带到我这儿来看一看,所以他对这个效果非常满意。第二件事情就是他本人都觉得,至少北京的楼盘价钱还没有降到位,还要继续降,您怎么看?

马光远:目前房地产的困局,我认为最大的困局还是价格问题,经过这么多年,我觉得中国的消费者已经成长起来,他们已经不再认为房价只有涨没有跌,从我们各种统计的数据来看,从外围的四川来看,应该讲下跌的趋势在这两年内,我认为是一个不变的趋势。

主持人:您给的时间很长,因为之前。

马光远:应该够长。

主持人:您认为接下来两年还会有下跌的趋势。

马光远:从目前房地产市场的博弈来看,如果我们的博弈仍然是目前一个,刚才这个组织者讲的,房产商如果仍然抱有幻想,这个时间可能还会延长,如果把价格不能合理地按照市场的因素降到它应该降的位置,这个周期无疑会更加加长,我觉得我说的两年应该讲是我一个比较保守的估计。

主持人:您认为保守的估计,房价还可以再降两年。

马光远:我说的是趋势,当然降价的周期取决于降价的速度,取决于消费者的承受能力和认可能力,因为目前来看,我感觉房地产原先那种信息完全不对称的情况已经发生了很大的一个逆转,消费者本身掌握的信息对外围市场这个理解,我觉得已经是比较到位的,美国的房地产市场还没有跌到底,英国也是跌,可能会步美国的后尘。从历史上来看,任何一个大的房地产泡沫从来没有逃避过破灭的这么一个命运,我们现在做的事应该是什么?因为房地产毕竟在我们国家,它算一个很重要的支柱产业,现在国家政策出来了,消费者的信心也有了,现在看的就是房产商,房产商如果说抱有幻想,只能延长调整的周期,如果说能够适应市场的发展,能够合理评估价位,我觉得这个调整周期,无论是对调整经济周期整体而言,还是对房地产产业而言,还是对每一个消费者而言,对每一个主体而言,都是一大幸事。

主持人:我们现在得到这个内部的情报,在说有一些房地产商,比如说给一些中介网络的,说最低的特价房已经可以达到七五折,比如说现在北京市场的房产价格如果打到七五折,您觉得见底了吗?

马光远:我见到更低的,比如我举一个例子,远洋山水,去年在之前它的精装修的价格是一万七八,刚刚开盘是一万一,应该在七折以下,所以打多少折,首先看价格是否实,每一个楼盘的价格不一样,因为这个价都是自己定的,可能有历史的原因,也有自己定价的原因,如果能够打到位,折扣能够到位,这样一个折扣应该是比较乐观的。

主持人:但是问题是,比如说如果这个地产商,假定按照你说的,如果给这个放产现在售价打一个七折,他当年拿地的时候,包括他资金使用的费用都很高,打一个七折,他还有的赚吗?

马光远:房地产成本也跟房地产信心一样,在我们国家一直是个谜,2005年开始我们讲,房地产商要公布成本,到现在都没有公布,我在前不久我看到北京市发改委讲,我们要公布房地产成本,他的表态非常让人欣慰,在房地产市场非常低迷的时候,他要公布成本,但仍然没有公布出来。拿地有一个平均成本的问题,比如说他在三年前,他拿的地可能是一千,三年后拿的地可能是七千,从这个地价涨势来看,可能没有房价涨涨势高,但是总体来讲,因为很多大的房产商都有一部分的土地储备。如果平均划,我认为还有很大的一个利润空间,不存在像前不久有一个开发商讲的,我们要面临亏损,我认为不存在这样的情况。还有一个比较公开的信息,就是在上市公司,房地产行业上市公司半年年报里面,我们看到他的利润率仍然是40%,这是个公开的信息,从国际上看,超过15%已经很不容易了,从我们的银行利率来看,40%的利润如果还认为不是暴利,那么什么是暴利,只有贩毒,只有走私才算暴利。

主持人:按照马博士的说法,现在可能进入了一个非常激烈的博弈期,就是买房人和房地产商到底谁能够扛得过谁,房地产商对于目前房价的走势会做什么样的评价呢,我们接下来要为您播出下午对房地产商任志强的一个电话的采访,任志强在业内以敢说话闻名,看看他到底说了什么。

记者:近一段时间,中央跟地方有房地产业陆续出了很多政策,您认为是不是见效了?

任志强(北京市华远集团总裁):我认为没有完全见效,我们发改委提出的四万亿里的分解,是2800亿用于解决建设保障性住房,但是建设部提出是9000亿分三年建设保障性住房,保障性住房到底是什么?到目前为止可能谁也说不清楚安居是什么,1994年的时候,到1996年期间,大概提出过安居的说法,安居完全是商品房的概念,现在安居是什么概念我们不清楚,如果这种安居也仍然是市场的供应方式供应,它对商品房市场是一个巨大的冲击。按照这样的政策,大家认为可能还会继续减息,房地产还应该出台新的政策,比如说现在没有解决第二套住房的限制性条件,央行提出改善性住房用0.7的贷款利率,但是银监会的解释不是这样,这个信号也不明确,老百姓也一定会再观望,在等待,也许大家还等着再继续降息,继续出台新的相关政策。

记者:就目前现在这个情况,您认为将来房价可能会上升还是下降呢?

任志强:房价没有太多上升的余地。

记者:它的走势会怎么样?

任志强:不管它市场怎么恢复,它也也没有太大上升的余地,因为从目前来看供求关系决定。

【演播室访谈】

主持人:您看这是任志强一个关于房价的评价,从利益相关者来说,他都说现在房价没有上升的余地,听话听音,您听这个话是什么感想?

马光远:我觉得任总思想有很大的进步,在此之前他从来认为房价都是一直会往上上涨的,他发表的一切言论都是支撑他的理论体系的基础,就是房价会涨下去,他认为房价没有上涨的空间,这个判断应该讲是比较准确的,但是不是有没有上涨空间的问题,而是往下要走多少。

主持人:关于任总,他还有一块非常重要的意见,他认为目前,包括中央到地方,对房地产业支持的政策还没有给到位,您的看法,因为这个最近,好像已经给了很多政策。

马光远:我分两块来讲,第一个从中央政策来讲,中央政策非常明确,不是救房产商,虽然在国务院常务会议,在温总理召开的各大省市领导人会议上,指出房地产本身是重要的支柱产业,这在我们国家是有特殊意义的,从政策本身来看,主要目的是着眼于内需,扩大内需,减少购房人的政策负担,或者是政策成本,这是政策的立足点。第二个从地方政策的来说,如果还认为地方政府政策没有到位,我觉得他倒有点对不起地方政府,现在从目前各地方政府救市的力度来看,不仅仅我们认为有常规的举措,人们甚至可能有超越常规的举措,比如说直接去购买它的一些小型小户的住宅,作为保障房,我们说商品房,它降价幅度有多大,它的成本才能建一个保障房能够对应,包括对于户口的,买房解决户籍,包括对土地出让金、延缓缴纳等等,我认为这个政策已经非常到位了,而且政策的目标非常明确,中央就是扩大内需,地方就是稳定房地产市场,让它不要暴跌。而且北京市发改委前一段时间也讲,他不希望房价上涨,但是也不希望房价降,我认为加一个猛字,不希望房价猛跌,但是跌,我认为,从目前来看,包括社科院的统计数据,社科院认为明年房价还有8%的下跌空间,对8%这个数据,我倒不去不怎么评价,但是对于他的趋势我是同意的。

主持人:我们注意到最近各地都在出台一些政策,可以让这个房市不会猛跌,像您说的,包括可能会刺激消费,我们前两天也看到说,北京这个市场上有传言,说将来会不会买房子之后,像前两年的上海一样,退你个人所得税,对这样的政策做什么样的评价?

马光远:退个人所得税,我比较赞成这个举措,这个主要是立足于我们民众本身的负担,在民众本身里面三座大山,医疗、养老、住房,在住房里面,从国外来看,也有这样的举措,比如说你搞一些投资性的自住,比如说买房,他是要退个人所得税的,这样的举措我是欢迎的,我认为对于减轻民众的负担是有很大的好处,但是这并不意味着你采取这样的措施以后,消费者去买账,因为他对房价本身还是有期待的。

主持人:好,那我们稍微休息一下,然后回来看我们做的一个小调查。

【片花】

主持人:房市到底回暖了没有,这是我们今天在探讨的话题,我们来看看新浪网做的一个小型调查。这个调查是你认为房市是不是回暖了,一共有6868人来参加了这个调查,说没有的人占到了四分之三,74.81%,说回暖了占到了14.4%,有10.79%的人说不好说,你怎么看这么一个最终的判断,大多人说这个房市还没有回暖,还冷着呢。

马光远:这个信息透露出,房地产消费市场的这么一个景气指数,应该讲是一个新低,非常低迷,关键原因在什么地方?我认为仍然还在房价,从这两个指标我们可以看出,这个调查数据本身应该来讲已经反映出房地产市场,我们本身面临的障碍,或者面临的问题是什么,问题仍然在价格,不在于政策的一些。

主持人:然后有一个调查说短期内你会不会买房子,81.58%的人说不会,13.48%的人说会,4.94%的人说不好说,我倒是很关注这个说会的人,说会的人13.48%,这个数字不少,说明刚性需求还是在的。

马光远:刚性需求肯定是有,现在如果说讲没有需求不可能,我们需求量应该很大,关键是需求是不是一个真实需求,是不是一个可以承受的需求,这个很重要。从不买房人的比例来看,大家认为价格仍然没有到位,现在投的不信任票,不是投政策的不信任票,而是投价格的不信任票。

主持人:说说价格吧,你觉得这些房地产商最后博弈的结果,他扛得过去吗,因为最近降息对他们来说也是好消息,他们的负担也会下降,这样的情况下他抱起团来取暖,他是不是能扛过去呢?

马光远:这不存在抱团的问题,当他的资金链面临困难的时候,可能会出现一些自救的行为,万科走出了第一步,我认为万科首先走出了困境,我基于这么一个判断,第一点是国家住房体系已经发生很大的变化,三年内九千亿,两百万套保障性住房,四百万套经济适用房,这个对房地产价格泡沫的捅破应该讲是一个体制性的变革。第二点,经济形势,未来形势并不明朗,在这种情况下,应该讲我们从原先的这么一个流动性过剩,到目前的有可能面临通缩的这么一个状况,都对房地产本身的价格走势有相当大的影响。

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