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江苏酝酿放开商品房价格
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
昨日江苏省物价局在11月份新闻通气会上透露了可能会“放开房价”的改革思路,提出政府将管理重心转向政策性保障住房,并适时调整普通商品住房定价形式,扩大企业定价权。这种抓保障、放市场的思路在某种程度上意味着,实施了十年的江苏商品房核价政策有可能取消。业内专家指出,如果有了定价自主权,从目前的市场行情来说,开发商很可能会降低开盘价格,以吸引购房人,之后再根据市场变化进行价格调整。

  “放开房价”列入议事日程

  在省物价局11月25日出台的《关于运用价格杠杆扩大内需促进经济平稳较快增长的意见》里,改革房价管理方式被列入13条意见之中。改革的一个思路是将管理重点转移到对政策性保障住房价格与租金管理上。对于这么多年来一直为限制房价过快上涨而绞尽脑汁的政府而言,这一角色变换相当鲜明,下一步政府主要做的就是加强对经济适用房、廉租房、限价房、拆迁安置房和带有公益性质的商品住房的价格管理,落实对保障性住房的各项优惠政策。

  另一个改革方向则是“放宽商品住房价格管理,扩大房地产企业的定价权,顺应形势发展,适时调整对普通商品住房的定价形式。”这一表述发出了放开商品房价格管理的信号。据了解,我省1998年已将普通商品房纳入政府指导价范畴,而一旦放开管理,那就意味着,房子卖多少钱不再需要去物价局审核成本了,开发商自己说了算。

  记者注意到,在本月初镇江市出台的《关于进一步促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》中,已经提出了要“放宽房地产市场价格管理。取消商品房‘一套一价’管理方式,实行商品房市场调节价(政策性住房除外)。”虽然省物价局有关负责人认为,镇江的做法“不合程序”,但“也是一种尝试”。至于全省的政策“要根据形势需要,按照程序做好下一步工作。”

  放开后两个手段规范市场

  回顾我省十年来商品住房管理政策,对普通商品房实行政府指导价的规定一直没变。1998年9月29日省政府颁布了《江苏省商品房价格管理规定》,明确了不同类型商品房的价格管理模式:经济适用房实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年6月6日,《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。

  这十年来,我省的普通商品房一直是按这样两道公式来核价的:综合平均销售价格(元/㎡)=商品房单位面积费用之和+管理费用+销售费用+财务费用+代收费甲+利润+税金;各楼层、朝向销售价格(元/㎡)=综合平均销售价格×(1±住宅差价率)。

  这其中,普通商品房住宅的利润率被限定在最高不超过8%。开发商拿到了物价局核出的基准价后,可以在基准价的基础上浮动,上浮的最高限度先是3%,然后调到了5%,2004年时省物价局对盐城、常州、镇江三市的批文中将上浮幅度又扩大到了不超过8%。

  一旦放开商品房价格管理,会不会使这些年好不容易被压制下去的乱收费现象重新抬头?对于这一点,物价局已有对策,“我们要做的就是监督企业执行‘一房一标’和‘一价清’。”也就是说,开发商自行定价,也必须在销售场所公示每一套房子的价格,只能按规定一次性收费,不能重复乱收费。实质上就是,物价局不再管开发商的销售价格,只管开发商的销售行为。

  这种做法不是没有先例,业内人士告诉记者,目前全国各省市中,对普通住宅商品房严格执行政府指导价管理的也只有江苏等极少数省市,其他均已逐步放开由市场定价。

  低价潮让核价失去意义

  对于房价可能“松绑”的消息,南京江宁区房协秘书长张国安表示,是当前买方市场的大背景为价格管理政策的调整提供了契机。多年来,江苏省物价部门一直对普通商品房进行核价监管,在房价处于上升时期,这种管理是合理的。特别是去年市场严重供不应求,房价上涨过快,南京市更实施了“一房一价”的严格管理手段,应该说对于房价的调控还是起到了一定作用。不过今年上半年以来,全省房地产市场销售明显下滑,价格也一路走低。数据显示,今年10月份,南京整体房价、新住房价格、二手房价格,不仅低于9月份,也全部低于去年同期水平,其中整体房价同比下跌1.5%,比上个月下跌0.8个百分点。在这种形势下,即使政府不再核价,价格也上不去了。

 

  “特别是今年下半年以来,大量楼盘打出低价、降价策略,实际销售价格远低于物价局的核定价格,”张国安指出,“像江宁的恒大绿洲,物价局核价是每平方米7400多元,实际上开发商的毛坯房价只卖到4600元。不仅这一个楼盘,江宁目前低于核价卖的还有好几家,比如直接在核价基础上打八几折等等。而这样的例子在城中、河西、城北等板块也比比皆是。”据了解,河西的横塘西苑、城北的中北品阁、城中的观城等等,都是在核定价格基础上进行了大幅优惠。低迷的市场条件下,核价失去了意义。因此南京市9月底取消了“一房一价”政策,而彻底放开房价。

  业界反响

  放开也不敢贸然涨价

  有消费者担心,如果房价放开,会不会让定价变得混乱,开发商会借此抬价吗?“在当前这种供大于求的形势下,开发商乱定价、卖高价是不可能的,‘松绑’增加了企业的价格自主权,但理性定价仍是第一位的。”张国安指出,以南京为例,以前政府核价之后,开发商所售商品房的综合平均售价必须控制在基准价上浮不超过5%的范围内,不可以随便涨价。因此不少企业为了多获利润,最初申请核价时,就会尽可能地把价格抬上去。业内专家指出,如果企业有了定价自主权,降价或者涨价都没了“障碍”,从目前的市场行情来说,开发商很可能会降低开盘价格,以吸引购房人,之后再根据市场变化进行价格调整。

  南京中住置业有限公司总经理袁人牛表示,如果给了开发商定价权,最基本的定价方式是让市场决定价格,“怎么卖得掉怎么定价,以前定价基本是按成本,但放开后就不一样了。成本只是一方面,还可以衡量周边其他新商品房的价格,也可以参考二手房价格,同时还要考虑企业的资金实力和回笼资金的需求。在一些特定的情况下,比如企业资金紧张,急需打开销路,那么不计利润低于成本销售也是完全有可能的。”

  据了解,目前南京楼市一方面新盘低价起售,如城中的金陵尚府起价每平方米8900元,比周边二手房低出3000元左右,江北的旭日爱上城3100元/㎡起售,江宁的武夷·水岸家园也宣称下月将以每平方米4000多元的价格“0利润”入市。另一方面,老盘则频频以特价房吸引眼球,凯润金城22套特价房14000元/㎡起售,总价最高优惠达到35万元,雅居乐花园特价房起售价8800元/㎡,江北的天润城特价每平方米3080元,城南的花雨南庭5900元/㎡,而江宁百家湖花园特价房4800元/㎡,比此前6800元/㎡的销售均价直跌2000元。业内人士认为,铺天盖地的低价潮,已经看出企业对于低价策略的倚重。“可以肯定的是,在当前不太景气的房地产销售格局下,即使房价放开,开发商涨价的可能性也是微乎其微。”记者石小磊王烨

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  让政府做政府的,市场做市场的 (江苏省建设厅负责人谈房地产市场管理)

  无独有偶,就在江苏省物价局发出了可能“放开房价管理”的同时,省建设厅厅长周岚日前在接受媒体采访时也透露出了房地产市场管理的改革思路,周岚对住房保障政策的解读意味深长,那就是“让政府做政府的,市场做市场的。”

  “房地产市场必须调整。”周岚认为,当房地产市场处于供不应求的阶段时,大家出于某种预期,购买量会放大,市场就会存在泡沫。因为这不仅是刚性需求,投资需求也存在。但放大投资性需求是不利的,投资性需求会使国际市场的热钱进来,就会让政府没有办法保障想保障的刚性需求,因此必要的宏观调控是必须的,但是一定要把投资性需求和刚性需求分开。在房地产市场经过必要的重组之后,市场更加理性,老百姓也更加理性。政府此时要做的就是一方面重视弱势群体基本需求的保障,通过廉租房制度、经济适用房制度和限价房制度等满足民生住房的基本需要。另一方面要让市场做市场的,让自己买得起商品房的人走商品房的道路。

 

  人民大学宏观经济报告预测

  明年全国楼市以“价格调整”为主

  中国人民大学经济研究所昨天发布的一项宏观经济报告预测,2009年中国宏观经济形势并不乐观。该所联席副所长刘元春解释说,虽然目前中国政府采取了大规模刺激经济计划,但预计明年中国宏观经济仍将下滑,全年GDP增速预计为8.42%。但他还认为,中国经济在经历明年下滑之后,很有可能在2010年出现温和的反弹。

  刘元春表示,房地产需求和房地产投资下滑已成定局。今年房地产行业销售面积和销售价格指数都全面回调,销售面积预计比去年降低18.1%,增速下降41.3个百分点。房屋销售价格全面下滑幅度达9.1个百分点,“其中第四季度环比价格出现明显负增长”。

  因此,明年房地产行业将出现全面调整,“价格调整”取代“成交量调整”成为明年市场主旋律,房地产面临“硬着陆”的风险加大。预计明年房地产投资增速将下降10-20个百分点,零增长的现象也可能出现。

  他解释说,今年3月开始,房地产企业资金来源累计增速低于应付款累计增速,资金面开始恶化,而且这种状况持续扩张,使得二者缺口越来越大。“今年9月自筹资金占房地产资金来源的比例达103%,这意味着房地产资金进入枯竭期”。

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