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“温州炒房团”卷土重来 超低价抄底全国楼市
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  据经济观察报报道,之前散兵游勇式的 “温州炒房团”,如今已在一片弱市中沉寂,继而代之的是“资本+机构+专业”新型投资方式。

  本月10日,温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露,在一些开发商资金陷入极度危机时,由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本,正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。

  一位不愿具名的温州资深房产人士说,今年下半年以来,一些开发商资金更加紧张,他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州,寻求民间资金支持。

  其中一些开发商资金链已濒临崩溃,到了“口干喝卤水”的时候,他们只能和温州民间放贷人联系,希望在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充。

  在这时,资金实力比较雄厚,或有投融资平台的温州放贷人,在房产中介机构协助下,开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”的前提下,放贷人以月息4%至6%放给开发商,抵押物自然为开发项目。

  以一个开盘价为10000元/平方米、总价为2亿元的开发楼盘为例,为拿到1亿元的半年期贷款,已失去“议价能力”的开发商,只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。

  在名义上,该楼盘以10000元/平方米的价格卖给了放贷人。于是,放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证,并与之签订一个形式上的“代购协议”,给予亲朋一定数额的红包,顺利通过了有关部门的登记销售。而实际上,开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”了该项目。

  在6个月期限内,开发商如期付息,放贷人坐收每月5%的月息回报;一旦不能如期付息,放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时,房价跌至8000元/平方米,那么放贷人仍有3000元/平方米的市场差价。

  王珍楠说,在房产投资一片低迷下,半年30%的放贷回报已经非常可观,放贷人也希望开发商到期履约回购。但关键是,拿了高利贷的开发商,无疑等同于吸食毒品,资金链往往都会崩盘,放贷人就成了房屋买主。

  即便这样,回报率也是非常可观的,房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。王珍楠认为,房价居高不下,是房子难卖的主要原因,一旦低于市场价很多,还是有很多人来抢购的,所以放贷人不怕房子卖不出去。

  上述资深人士透露,今年他已参与 “抄底”上海等地的几个楼盘,徐州、太原等地几个楼盘也在洽谈中,“其中高出的法定利息部分,已经作价到放贷额里,一切都符合法律规定,交易还是比较安全的。除非楼市崩盘,但这几乎不可能。”

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  楼市2010年或形成市场底

  据中国证券报报道,尽管政府出台了多项救助措施,但业内对房地产的未来走势却仍不乐观。由易居房地产研究院综合研究部推出的《2008~2009年中国房地产市场趋势研究报告》表示,今后两年我国房地产市场走势不乐观,2008年全年的房价涨幅将由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性较大。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格相比2008年将出现负增长。而2010年,全国楼市触底反弹的可能性最大。

  报告分析指出,从“国房景气指数”来看,自2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,步入不景气区间。该指标反映的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。而从“70个大中城市房屋销售价格指数”来看,月同比涨幅在2008年1月达到高点11.3%,而至10月已降至1.6%,预计11月或12月份,将由正增长变为负增长;月环比涨幅高点则出现在去年9月,其后递减,直至今年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,这一态势将延续至明年下半年,甚至2010年。

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