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中国房地产市场研究报告:今后数月房价恐难大跌
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

  昨天,中国房地产协会联合中国指数研究院、国家统计局发布了《2008年前三季度中国房地产市场研究报告》。报告认为,楼市今后几个月还可能保持缓慢下行的总趋势,但继续向下空间有限,房价大跌的可能性很小。

  ■全国走势

  楼市下行空间有限

  【报告内容】70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅自2007年11月以来趋缓。新建商品住宅价格环比,全国近10年来在8月份首次下降了0.1%,9月环比又下降了0.3%,有25个城市的环比均有下降。

  房价涨幅趋缓和一些高房价城市房价的适当回落,这是宏观调控所期望的。但居民买涨不买跌的心态,也使购房者的观望范围向全国蔓延。中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示,今年四季度打算买房的居民人数占比为13.3%,创下9年以来的历史新低。

  【中房协解读】从目前的走势看,全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用,房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减,房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示,国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策,加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施,所以,后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间,但楼市继续向下的空间也会非常有限,房价大跌的可能性也大大减少。

  房地产企业应顺应形势,主动调整与转型,结合市场需求,研究企业的发展目标和开发战略,把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放到更加突出的位置。

  【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为,中国经济不可能摆脱国际金融危机的不良影响,但房地产业也是我国经济的支柱产业,对整个国民经济都产生着较大的影响。政府部门通过制定政策对经济的恢复特别是房地产业的恢复起到重要的作用,这对中国经济的下滑起到了强大的抑制作用。加上消费者信心的逐渐恢复会拉动房地产行业,因此出现大跌的可能性很小。

 

  ■区域市场

  三大区域销量齐跳水

  【报告内容】中、东、西三大区域商品房销售面积首次全部进入下降通道,东部所占比重较上半年微降;中、西部占比较上半年微幅提高。

  东部和西部地区的购置土地面积自6个季度以来首次出现同比负增长。

  【中房协解读】虽然三大区域商品房销售面积全部下降,但不难看出东部地区仍是商品房需求的最大区域。从商品房销竣比走势看,前三季度中、西地区的销竣比仍然较大,商品房供求紧张的状况依然存在。购置土地面积首现同比负增长,说明连续数月的房地产观望态势,使得土地市场开始理性回归,房地产商的拿地行为变得谨慎。

  【业内分析】北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰认为,现在房地产市场进入了一个调整期,销售难度普遍加大,资金回笼周期延长,不少开发商已无钱拿地。同时,一些开发商对经济大势缺乏信心,出于控制风险的考虑暂缓投资。

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  ■重点城市

  北京房价高销量减

  【报告内容】北京房价依然高位运行,涨幅略有提高。2008年前三季度商品房销售均价(销售总额/销售面积)为13141元/平方米,同比增长16.44%,增速比上半年提高2.31个百分点。

  北京商品房市场销售继续萎缩。前三季度北京商品房销售面积为707.16万平方米(住宅505.11万平方米),同比下降49.69%,增速比上半年下降2.55个百分点。

  【中国指数研究院解读】调查显示,与二季度相比,认为“房价太高,负担不起”的居民比例下降了10.79个百分点,反映出目前居民对北京高房价的接受程度缓慢提高。由于认为房地产市场宏观调控政策继续加强的预期不明朗,部分居民对市场仍在持续观望。

  【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为,部分北京房地产商在此次金融危机中实行保守的策略,当交易量持续低迷的时候,仍然尽量维持房价。北京奥运时期的城市建设达到了一个顶峰,接下来北京面临的趋势就是高端的服务业进驻,服务业水平将显著提高,这也是房价依然高位运行的一个因素。

 

  ■房地产商

  业绩下滑但分化明显

  【报告内容】受国内外经济形势的影响,尽管2008年前三季度地产重点企业净利润同比上升了13%,但第三季度地产重点企业净利润同比下降了18.7%,在业绩整体下滑的同时,企业业绩分化比较明显。

  比如像万科这样规模大、市场化运作能力强的企业,前三季度净利润保持了18.8%的增长,但第三季度净利润出现了13.4%的下滑,主要是因为企业对未来房地产发展持谨慎态度,采取更为谨慎的财务策略。

  【中房协解读】由于房地产公司特殊的会计制度,对于中小企业,一个季度的净利润并不能完全反映企业的经营状况,但对于大型企业来说,开发项目较多,结算时间比较均匀,所以第三季度业绩在很大程度上反映了企业的销售状况,同时也反映了企业的经营管理能力。行业在发展成熟,企业必然要遵守基本的经济规律,依据市场的情况调整策略,包括价格、产品以及开发量的控制等。

  【业内分析】上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为,存量房暴增、业绩整体下滑,是面对此次严重的国内外经济形势,房地产企业必将出现的现象。但是,各企业由于经济实力、定位的不同,他们有不同的应对此次金融危机的策略,最重要的是结合本公司的实际,积极应对市场经济形势的变化。

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