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从宏观调控调整看楼市走向
金港房产网  发布时间:2009-02-24  来源:
为应对国际金融危机对我国经济发展不利的影响,党中央、国务院最近决定对宏观调控政策及时作出重大调整,实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策,同时推出扩大内需的十项措施,安排了高达4万亿元的投资计划。宏观经济政策的重大调整对房地产市场走向将产生什么影响?

  保增长:

  房地产业将为扩大内需“加力”

  人们注意到,国务院日前提出的扩大内需十项措施中,第一个就是“加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度……”。国务院10日召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,部署落实中央政策措施。会议提出的七项工作中,“促进房地产市场平稳健康发展”是其中一个重要内容。 

  房地产业是国民经济的重要支柱产业,对金融业的稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。 

  近年来,我国房地产业持续火暴,房价持续攀升。进入2008年,在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下,房地产市场出现持续低迷的局面。 

  发展改革委、国家统计局调查显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅继续下降。新建住房销售价格同比下降的城市在增多,其中深圳为-15%、广州为-7.4%。国土资源部的数据显示,今年上半年全国土地接近一半是以底价成交的,其中有10%左右遭遇流拍或流标。 

  上海银监局统计显示,今年前三个季度,上海房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元,逐季下滑的趋势明显并首次出现负增长。相应地,个人住房贷款大幅回落。10月上海中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元,同比多减71亿元。 

  国家统计局数字显示,去年我国固定资产投资超过13.7万亿元,增长24.8%,其中房地产开发投资2.5万多亿元,增长30.2%。如果加上50多个相关产业,其投资接近全国固定资产投资的四分之一,对促进经济增长举足轻重。 

  中央近日出台扩大内需的一系列政策,释放出“保增长”的强烈信号。而拉动投资和消费,房地产行业的重要作用不可替代。 

  上世纪90年代亚洲金融危机时,中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施,成功实现了“软着陆”。而房地产特别是住宅产业,成为当时“内需驱动”的发动机之一。 

  据专家测算,房地产业每增加100万平方米建筑量,就能吸纳30万人的就业。仅以今年北京700多万平方米保障房和“两限房”的开工计划来算,就能解决240万人就业,并带动钢材、水泥等市场需求。 

  有关专家提出,在扩大内需中,地方政府一方面要充分发挥房地产拉动经济增长的作用;另一方面,要避免经济结构中过分依赖房地产业。只有合理的产业结构,才能有效应对风险。 

  调结构:

  “新政”重在“接长”保障性住房“短腿”

  以房地产业拉动内需,会不会引发新一轮房产投资过热? 

  “历史从来不是简单的重复。从出台的宏观调控政策可以看出,加大保障性住房建设、解决中低收入群体的住房困难,鼓励自住性消费需求是一个鲜明特点。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

  10月中旬,国务院出台“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的有关政策,引起各方关注。11月5日,国务院常务会议强调加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,更凸显政府通过一系列政策,“接长”保障性住房“短腿”的决心。 

  住房和城乡建设部副部长齐骥12日表示,中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造,平均下来每年有3000多亿元的投入。 

 

  业内人士指出,加快保障性安居工程的建设,既是保障民生的需求,也是拉动经济的需求。据测算,廉租住房的建设和经济适用住房的建设,将拉动建筑业的发展,可以提供200多万个就业机会。如果把上下游产业加在一起,每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元。 

  1998年,我国开始取消福利分房,启动住房制度改革。由于长期以来保障性住房供给的缺失,导致千军万马挤商品房,进而导致房价畸高、脱离普通百姓购买力。 

  据了解,目前,越来越多的城市正在酝酿出台保障性住房规划管理的若干意见,将对规划选址、住宅容积率、公交配套等相关内容进行规范。这意味着,“市场的归市场、保障的归保障”楼市调控思路,在实践中展开。 

  近期,全国各大城市正加快保障性住房建设。北京今年保障性住房用地的规划面积将达到700多万平方米,相当于每年有10万套住房推向市场。上海今年经济适用房开工建设将达到400万平方米,并计划收购部分小户型存量房以满足廉租家庭需要。 

  北京房地产交易管理网的数据显示,从今年9月开始,保障性住房的签约量,已经占据了北京住房市场需求的“半壁江山”,并开始影响北京的房价走势。对此,北京开发商潘石屹表示,政府主导的保障性住房供应加快,将一定程度改变楼市格局。 

  稳房价:

  鼓励“购房者入市”,并非“支持高房价”

  当前,我国宏观经济政策调整后,稳健的财政政策和从紧的货币政策,转向积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在有关专家看来,“加大金融对经济增长的支持力度,取消对商业银行的信贷规模限制,合理扩大信贷规模”等政策,是对楼市的“实质性利好”。有关措施表明,中央鼓励居住消费的态度明确,对个人住房按揭贷款或将进一步放松。 

  中国房地产指数系统副主任陈晟表示,从整个宏观经济来看,当前的一系列楼市刺激政策,可以视为一种“政策性储备或预警”,是非常时期的非常之举,并非简单的“救市”。 

  此前,财政部、国家税务总局、人民银行出台政策“组合拳”,为买房人“松绑”减负:从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂下调到1%;个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房,最低首付款比例调整为20%。交易成本降低,有利于减轻购房者负担,有助于稳定房地产市场信心。 

  但需要强调的是,降低住房交易税费,本质是为解决有效需求不足的问题,目的是“支持居民购房”,而不是支持“高房价”,调控政策绝非“救价”。

  国务院发展研究中心有关专家表示,当前房地产市场成交萎缩、信心不足,要启动低迷的楼市,需要三个“一点”:即国家税费降一点,银行利率降一点,开发商让利使房价降一点。只有这样,才能真正推动购房者入市。 

  “楼市调整有其惯性,短期内利好政策仍无法逆转楼市下行趋势,但对于促进市场底部的提前到来大有裨益。”上海中原地产有关人士说。 

  有关调查显示,当前房价与老百姓的实际购买力之间仍有差距,如果强行把价格“稳定”在高水平,效果不会太好。但如果房价大跌,也不利于经济稳定。 

  很显然,新一轮楼市调控政策不是开发商期待的简单“托市”。它一方面强调放松银根,鼓励消费;另一方面强调调整结构,引导市场。这将有利于商品房与保障房之间的平衡发展,有利于将房价控制在合理区间内,防止因房价大起大落冲击经济平稳较快增长。

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