楼市观察

房地产调控的逻辑
金港房产网  发布时间:2012-09-21  来源:

从2003年央行出台121号文件算起,针对房地产业的政策调控八年多就没有断过。要理解这其中的逻辑,就必须从整个国民经济发展和社会稳定的大局来思考问题。

 

八年多的调控,大致可分为三个大的阶段,2003年到2008年上半年是第一阶段,关键词是防经济过热;2008年下半年到2010年初是第二阶段,关键词是保经济增长;2010年初至今是第三阶段,关键词是维护社会稳定。

 

防过热也好,保增长也好,维护稳定也好,全国这么多行业,为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出,因为房地产业在国民经济中权重最大,影响面最广,对稳定全局的作用也最大。

 

防过热

 

亚洲金融危机之后,从2003年开始,一直持续到2007年,中国经济进入了新一轮增长周期,这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势,但又始终面临着资源环境压力过大的问题。

 

高增长是靠高投资拉动的,高投资造成了高污染、高消耗,全国油、电、煤、运全面紧张,粗放式发展模式加剧。2003年,CPI虽然涨幅不大,但PPI涨得很快,当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控,主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于全国平均速度的那些行业,压信贷占用过多的行业,压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压?紧银根、紧地根。

 

紧银根、紧地根之后,房地产投资增速从2003年、2004年的30%左右,一下子降到了2005年的20%多,降到了全国固定资产投资平均增速之下。供给收缩,住房需求那几年却正在释放,所以,2005年、2006年、2007年房价连涨三年,越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果,站在房地产行业的角度讲,的确如此。

 

面对当时房价的上涨,政府也出台了控制房价的政策,但由于房地产行业在“压”的范围内,2005年的两个“国八条”,2006年的“国六条”,没有一条说要增加住房供给,只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构,而不是增加供给,所以,每一个政策都在强调调结构,调结构到极致,就是2006年6月出台的“90/70政策”,即凡是新建商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

 

调结构怎么能够控制房价呢?其逻辑是,在开发总面积不增加的情况下,建的户型越小,套数就越多,满足的家庭数量就多,这也是增加供给量。另外,就算单价控制不住,但房子都建成小户型,总价就会降低,有支付能力的家庭就会增多,这也是控制了房价。

 

理论而言,这既能使房地产投资不过快增长,又能多增加供给。但实际上,上有政策,下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”,就是执行了的,在销售环节也全变样了,两套变一套,三套变一套,最后也没有实现增加小户型供给的政策目标,总供给没有增加,在需求迅速增长的压力下,房价的上涨就不可避免了。

 

从政府的角度看,这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险,虽然局部有得有失,但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。

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