楼市观察

“售后包租”并非坐等收钱 莫让商铺变“伤铺”
金港房产网  发布时间:2012-07-15  来源:

      俗话说“一铺养三代”,商业投资的确是一个时髦又赚钱的好方法,却也并不是一本万利的方法。目前市场上的商业投资产品可选择面较广,但是鱼目混珠的情况也比较严重。尤其是一些售后包租的产品,他们打出每年至少8%或者更高的回报率吸引投资者,其实名不副实。

 

  “售后包租”就真能坐等收钱吗?

 

  何为售后包租呢?简单来说,是指开发商向购房人承诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

 

  近年来,在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下,开发商只能在“租金回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章,以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品,加速资金滚动,谋取利益。随之而来的是售后包租类产品的增加,而回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至14%不等,包租年限也变得更长。

 

  对购房者而言,这真是一笔划算的投资吗?售后包租是否真的就能如同广告中所宣传的那样坐等收钱呢?据了解,虽然部分商业项目表面开出高达10%甚至14%的售后包租“诱饵”,但现实中,基本很难实现。有业内人士分析表示,“最好的商业项目市场培育期至少需要3年,一开始开发商拿什么来支撑10个点的返租率?10%年回报率对于已经成熟的商业都不容易,对于新的商业,可能性则更小。”

 

  而在投资者购买商业项目的过程中,“普通百姓、小投资者充当的只是‘奶妈’的角色,等‘孩子’养大了、会走路了,要送还其主人。遇到年景不好或没有下家来接盘时,有些开发商、代理公司就以种种理由赖账来对付业主,有的干脆卷钱逃之夭夭。”

 

  “售后包租”纠纷多 莫让商铺变“伤铺”

 

  “售后包租、返本销售以及分隔拆零等销售方式,实质都是为房产开发商加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。其实都违反了国家的相关规定。”有房地产业界专家分析表示,“这些销售方式存在着很大的风险,可能存在欺诈,开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一个环节出现问题,会导致资金链断裂;此外,当项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑换等,从而会出现无法办理房屋所有权证,引发一系列债券债务纠纷等。”

 

  因为“售后包租”而出现纠纷的例子也并不在少数。2012年3月15日,位于苏州相城的环球奥食卡城业主就曾因为包租回报和回购问题进行了一次维权。2006年12月底,有业主在环球傲视卡国际精品批发城购买商铺,根据业主出示的一份“《苏州国际精品批发城租赁合同》补充合同”的文件显示,业主购买商铺5年期满后提交回购申请,即可从开发商处获得实际成交的总房价款。

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