楼市观察

限购时代:特大城市让位 二三四线城市风景更好
金港房产网  发布时间:2011-09-06  来源:

住建部此前公布了"二三线城市限购5项标准",近期正与一些地方政府就实施限购令细则加紧磋商,有消息称,将有接近20个城市同意自9月起实施限购令。房地产"限购时代"来临,一线城市房地产市场归于平静之后,谁将是推动城市化进程的主导力量?哪里将是今后我国房地产发展的主战场?业内认为,二三四线城市风景独好。

特大城市让位二三四线城市

业内人士分析指出,特大城市引领发展已达极至,加快二三线城市发展是推动城市化进程的主导力量,是新兴国家提升整体实力的基本举措。

张永岳认为,所谓一二三四线城市的划分,并没有统一严格的标准,约定俗成的一线城市是北、上、广、深等特大城市,二线城市指省会和区域中心,三四线城市是指其他的市县级城市。中国目前拥有287个地级市,661个市,2862个县,部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%。按照目前成交面积增长幅度预测,中国住宅开发市场空间依旧巨大,未来房地产市场将能够保持每年15亿元的成交规模。房地产业将是承载二三线城市产业结构转型的重要载体和推动二三线城市城乡一体化发展的重要动力。

限购从严不会阻碍发展

今年下半年,政策或将继续从严。专家预测,当前,在尚未限购城市中,有三类城市有可能备选:第一类是房价绝对值较高的城市:包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。第二类按70个大中城市房价指数,房价涨幅较高城市(比去年涨6%以上,环比涨0.3%左右):主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市:这些大都市实行限购后,部分自住、投资、投机需求涌入周边城市,导致这些城市的房价上涨偏快,比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。预计国家将以第三类为主要考虑因素,同时兼顾第一、二种因素,来选择将要新限购的城市。总体而言,由于这些城市中的大部分的住宅市场正在降温,房价涨幅总体趋缓,所以最终实行限购的城市数量将会比较少,预计不会超过20个,极可能为10个左右。

张永岳教授表示,在当前整体经济发展十分微妙、很多企业陷入彷徨之际,我国经济社会发展仍然可期,在此过程中,二三四线城市房地产发展更是题中应有之义。

宏观调控提供良好机遇

宏观调控政策为三四线城市发展提供了良好机遇。克而瑞土地咨询运营中心对2011年1-6月份全国三四线城市土地市场运行情况的研究表明,三四线城市的GDP、人均GDP等各项经济指标都呈逐年走高态势,为今后城市化进程的推行提供了必需的经济基础。其次,城市居民收入的增长以及生活水平的提高为三四线城市房地产市场提供了重要的需求基础。再次,鉴于一二线城市房地产市场经历了多年的快速发展,区域内地价和房价超过了不少开发企业和城市居民的承受能力,同时起于去年的房产调控,对一二线城市的房地产市场和土地市场的打压是毋容置疑的,但与此同时却为三四线城市发展提供了良好的市场机遇。最后,随着国家逐年加大对经济发展相对较弱地区的政策扶持力度,城市化进程不断加快,三四线城市将有较大可能迎来一波发展高峰,其房地产市场存在巨大的发展空间,土地市场亦存在较大的发展潜力。

三四线城市蕴藏潜力

三四线城市房地产市场发展迅猛,市场尚不成熟,但潜力巨大。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为:"三四线城市房地产业发展尚不成熟,城市内部房价层次还未完善,价差尚未打开。所谓内部价差,指的是城市内区域之间、项目之间的价格差距。大多数三四线城市这样的层次体系还未完善,项目价格往往集中于某一个区间内。从企业的角度来看,市场不成熟也意味着潜力的存在,尤其对于大型房企来说,凭借其品牌带来的高附加值,布局在这些内部价差还未拉开的三四线城市,能够更容易造就区域标杆型的项目,从而在未来该城市房地产市场的发展中立于不败之地。"

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