楼市观察

十城市商品房价格“扛”不住 楼市是否降温?
金港房产网  发布时间:2011-09-05  来源:

8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米,与7月份相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降。眼看传统的“金九银十”季即将到来,最近开发商们纷纷备货。但种种迹象显示,今年的“金九银十”前景堪忧。

刚刚过去的8月,上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。相关统计数据显示,今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米,环比下滑25%,同比下滑18%,创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。

另据“百城价格指数”,8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米,与7月份相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降。

由此可见,今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么,未来几月楼市是否会继续降温?

限购令对楼市影响较大

“今年8月份,上海楼市成交量出现大幅回落,这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为,7月份国务院常务会议明确,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后,大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐,转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可,也加重了外地客户的观望情绪,导致成交量萎缩。

从全国范围来看,本轮宏观调控政策中的限购政策,对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。据统计,今年8月份,全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米,与7月份基本持平,其中56个城市价格环比上涨,44个城市环比下跌。

上海、北京、广州等十大城市的平均价格出现去年9月份以来的首次下降,也与今年这些城市先后出台限购政策有关。具体来看,价格上涨的城市比上月减少3个;而重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降,城市数比上月增加3个,除重庆(主城区)下降1.12%外,其余6个城市降幅均在0.5%以内。

多数开发商并未降价

尽管楼市成交量出现下跌,成交均价也有下降迹象,但业内人士分析,目前楼市均价的下降,还是与成交结构有关,具体楼盘的价格下跌还不明显。

据德佑地产统计,受到“沪四条”堵漏效应的影响,今年8月份上海楼市单价3万至5万元的中端楼盘成交面积下跌严重,跌幅达到了43.4%。不过在终端市场受创严重的情况下,全市商品住宅的均价只下跌了1.1%,依然处于接近2.2万元/平方米的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

虽说二手房交易同样冷清,但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍,近期改善型二手房买家聚集在次中心区域,如闵行莘庄板块,该板块内投资性房东已经售出离场,目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅,房源品质及价格相对稳定,因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开,而二手房东咬住价格不放,部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。

“金九银十”前景堪忧

眼看传统的“金九银十”季即将到来,最近,开发商们纷纷备货,以期在传统的销售旺季内取得销售佳绩。但种种迹象显示,今年的“金九银十”前景堪忧。

“房地产市场的走向,既取决于行业政策,又受外部货币供应的影响”。业内人士分析,现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期,且短期内政策将延续从紧态势,与此同时,当前货币供应量持续减少、存款准备金率处在历史峰值、基准利率处在加息周期等,也将作用于楼市。因此,他认为未来几个月楼市将继续降温。

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