楼市观察

调控政策不会动摇 楼市“拐点”是否已经到来?
金港房产网  发布时间:2011-09-01  来源:

时下已是8月下旬,以往楼市“金九银十”的情况并未出现。相反,受严厉宏观调控的影响,自5月以来楼市成交量便大幅萎缩,甚至与新房“价格倒挂”的二手房价格也开始出现回落。楼市“拐点”是否真的已经到来?

限购近半年新房成交量明显下滑

北京市房地产交易管理网的统计数据显示,7月上半月,北京全市新房网签总量为3077套,环比下跌25%,比6月同期下跌2.2%。其中,五环外新房成交量为2481套,比6月底减少855套;四环以内为433套,占成交总量的14.1%,比6月下旬上升了6.4%的。

在价格方面,伟业我爱我家统计数据显示,7月上半月北京全市新房网签均价上涨了8.6%。国家统计局公布的数据显示,7月,在全国70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的有14个,持平的有17个,价格下降和持平的城市数量占了将近一半。与6月相比,7月环比价格下降和持平的城市增加了5个。

二手房价格下降和持平的城的市数量也有所增加。7月,在全国70个大中城市中,价格下降的有22个,持平的有12个。与6月相比,下降的城市增加了3个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1%,涨幅在0.5%以内的城市有35个。

中原地产研究中心的研究报告显示,目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动,尤其在一些供应集中的区域,价格战已初现端倪。而品牌开发商的率先降价,将进一步带动区域整体价格的下调。其中,北京、深圳、重庆、成都、杭州5个城市的房价将率先进入下降通道,调控的阶段性成果已经显现的。

有同也有异急降急涨不会出现

对于近期楼市出现的震荡,有分析认为,市场表现和2008年相比,有三大相同之处。一是房价的下降都是从城市边缘开始,然后向城市核心区蔓延;都是从大户型开始,然后向中小户型蔓延。二是都是一手房价格先回落,二手房随之降价,在融资渠道收紧、开发商难以迅速回笼资金的情况下,降价成为必然选择。三是房价回落都会带来成交回暖,持币观望的购房者在价格达到可以接受的心理承受范围时就会出手购房的。

对此,有业内人士认为,这将成为楼市震荡的一种规律性表现。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,类似2008年底的情况不会再度出现的。

胡景晖表示,今年房价的回落相对缓慢。2008年底,北京市不少房地产项目两个月内的报价,就从每平方米约2万元下跌到1.5万元左右,其中不乏价格“腰斩”的项目。而今年的房价将经历一个循序渐进的、缓慢的回落过程,因为调控强调的是让市场稳定有序地发展。同时,房价下跌后,交易量的反弹也不会像2008年那样迅猛。严格的购房资格限制政策使得购房需求大幅萎缩,也使得投资客基本被挤出住宅市场。因此,房价的下降只会带来自住型购房需求的逐步释放,而不会带来新的需求和成交以及房价的快速反弹。

同时,胡景晖还认为,政府救市的情况也不会再出现。2008年底,受金融危机、消费者物价指数回落等因素的影响,面对楼市成交量的急剧萎缩,政府出台了多项救市措施。但是今年,政策不仅不会松动,而且个别细节之处还会更加严格。

取阶段成效短期内政策不会动摇

国务院7月召开的常务会议中提到的“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”,说明了目前中央对房地产市场调控成果的认可。自2010年上半年开始的本轮调控在多轮政策的连续作用下,已经取得阶段性成果,成功地稳住了房价和房地产市场的发展形势,为保障房建设、房产税改革等“治本之策”争取到了宝贵时间。

此次会议同时提出,“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。”对此,伟业我爱我家市场研究院认为,虽然再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大,但在执行层面进行微调、巩固调控成果的可能性大大增加。

自2005年“国八条”政策开始,在经历6年的摸索之后,房地产调控各类政策基本成型,后期政策重点恐将从战略转向战术,特别体现在政策落实和监管方面,主要表现为对房地产开发、房地产服务行业的监管进行政策加码,各地资金监管平台、项目管理平台、房地产交易平台的逐步开通,可视为监管实施的加力。

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