楼市观察

房企为何死扛万亿债务不降价
金港房产网  发布时间:2011-09-01  来源:

截至目前,沪深两市已有98家上市房企发布中报,信息披露98家上市房企债务总额达1.01万亿元,累计实现净利润193亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,多数房企业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。资金紧张,业绩下滑,但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。

虽然本轮楼市调控并未剑指降价,只多次重提“稳定房价”、“将房价稳定在合理价位上”云云,但是,在老百姓的心中,只有房价降下来,买房的压力不再这么大,才能代表调控达到目标。因此,在本轮楼市调控近一年半后,市场虽已步入僵持阶段,房价却未见普遍下跌,甚至部分城市还逆风上扬,这个状况不能不让民众焦虑,难道调控又要变成“空调”,房价就真得降不下来吗?

如果单从多个经济指标来看,均不支撑房价继续上涨,连坚挺的理由都很勉强。可是,别忘了,目前中国楼市仍是政策市,受行政部门出台的政策影响更大,并非完全的市场化竞争。从土地、审批、建设、销售等环节都受到政策制约,以及权力垄断部门的桎梏。因此,在调控政策没有讲明要把房价降下来之前,开发商是不会轻易服软降价的,即便是万亿债务压顶,也要咬紧牙关挺下去,拖延时间以换取生存空间,直到最后的幻想破灭后,降价潮才会疯狂涌现。

基于开发模式所限,国内房企的资产负债率一直都很高,自有资金非常少,依赖于大量的银行贷款维持周转。在信贷政策收紧之后,房企从银行贷款的难度越来越大,同时股市融资渠道亦被关上,众多房企开始转向海外融资和信托资金,甚至有的铤而走险去借高利贷。在万亿债务的重压下,房企过得虽不轻松,却不肯降价回笼资金,就是抱着一丝幻想,希望调控政策还能再次放松,从而绝地重生。

了解了开发商的想法,就能理解为何目前房价跌不下来,也道破了预测国内房价走势之难的玄机所在。因此,在未来一段时间内,如果调控政策没有发生重大变化,没有出台杀伤力极大的房产税,房价基本就在一个狭窄的区间波动,会出现个别地区、少数楼盘的降价促销活动,却不会有全国范围内的普降。

当然了,即便是再强大的政策市,也只能扭曲短暂的市场走势,却不可能违背一个较长周期的市场规律。当政策威力逐步消减,达到边际效应之后,或者市场风险累积到一定程度,房企再也抗不下去的时候,房价拐点就会真正地降临,且势不可挡。(江德斌)

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