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政策市下早做功课 房价做低以便少缴税有何风险
金港房产网  发布时间:2011-08-15  来源:金港房产网

        近期上海楼市受政策变化影响,成交进入“停滞”期。不少市民在购房中遇到的相关问题。

 

  一、问:外籍人士购买房产有什么限制?

 

  答:根据 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关法规和政策规定,外籍人士 (包括港澳台人士)在境内购买房产有以下限制:

 

  1、在境内工作、学习时间超过一年,可以劳动合同、学籍证明等为依据;未超过一年者不得购买。港澳台居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

 

  2、只能购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房,即营利性商铺、办公楼原则上不得购买。

 

  3、购买的商品房登记采取实名制,且原则上每人只限购买一套自住房。

 

  4、外籍人士签订的 《房地产买卖合同》必须经过公证,否则房地产交易中心不予办理过户登记等手续。

 

  5、若买家需要贷款购房的,《贷款合同》同样需要公证。外籍人士贷款购房,只要符合银行的审批条件,基本与境内人贷款无异。不同银行的审批条件不一样,建议购房前了解清楚。

 

  6、若外籍人士委托他人办理房屋买卖手续的,授权委托书要经过本国公证机关公证,并到中国驻该国使领馆认证。授权委托书要写明委托人、受托人姓名、基本信息,委托事项、房屋坐落地等相关信息,并附中文译本。

 

  二、问:近期贷款政策变化较大,若买方申请的贷款办不下来,是否构成违约,应由谁来承担责任?

 

  答:首先应看双方是怎样约定的。若双方约定,由于贷款情形发生变化导致买方无力继续履行 《房地产买卖合同》的,双方可协商解除合同。这种情况下,买方无需承担违约责任;若双方约定如贷款未获批,应由买方自有资金来补足,否则要承担违约责任。因为买方支付房款是履行房产买卖合同的义务,贷款支付只是付款的一种方式,若以贷款未成或未贷到预期数额为由,拒绝继续履行合同则构成违约。

 

  如果买方能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,买方可以主张解除合同。

 

  三、问:我买房时办理了组合贷款,并办理了公积金冲还贷,冲还方式是月冲,我想应该同时扣我和妻子两个人的公积金,但是到现在一直只扣除我一个人的 (主贷人),我妻子的账户为什么不扣?有先后顺序吗?公积金年冲是怎样扣除的?

 

  答:公积金月冲的顺序是先扣除主贷人公积金账户内的资金,待主贷人账户资金全部扣完后再扣参贷人公积金账户内资金,如果您公积金账户内资金尚未扣完,是不会扣除你太太账户内的资金的。

 

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