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履约变卦 下家咬定做低的房价怎么办
金港房产网  发布时间:2011-08-15  来源:金港房产网

        黄先生在昆山有一套房,去年10月1日与武某签定《房地产买卖居间合同》,合同约定武某出资37万购买黄某名下的系争房屋及其4个自行车车库。由于武某系外籍人士,依照规定要办理公证手续。在办理公证过程中他发现,4个自行车车库没有产权证明,公证处只能就房屋转让办理公证手续。

 

 
  黄某、武某在公证处草拟了《房地产买卖契约》,在确定价格时,武某要求把房价写得低一点,可以少缴税,因此在《房地产买卖契约》上的价格是20万元。

 

  过户时,武某提出要以20万元的价格履行,不愿意付37万元,黄某不肯,两次约好过户都没有谈成功。随后,武某向人民法院起诉,要求按照20万元的价格履行,并要求黄某履行过户义务,黄某向房地产时报求助,并问,自己的权利该如何得以保障?

 

  ■律师分析:

  焦春伟 (市律协不动产征收业务研究委员会委员、上海君拓律师事务所副主任、高级合伙人、律师):

 

  第一,积极应诉不回避。如果黄某所述属实,那么法院还是会对双方真实的交易价格进行审查的,不会因为《房地产买卖契约》上面记载了20万元,而想当然按照20万元来判决履行。

 

  第二,为保障自己权利不受损害,黄某还应该做好证据搜集和整理工作,便于日后向法庭提供。如早先签订的 《房地产买卖居间合同》,几次三番约武某进行交易的有关交谈细节等等,必要时可以要求中介公司工作人员出庭作证。

 

  第三,如何解除该合同。解除合同一般有两种方式。一种是约定解除,一种是法定解除。鉴于现在合同中并未约定解约条款,所以黄某不能依据约定而解约。

 

  如果依照法定解除,那么需要举证证明对方不履行合同主要义务,且经过催告在合同期限内仍然没有履行才可以解除。又,依照诉讼实践,该合同期限一般参照时间是三个月内认定,因此黄某要解除合同,法庭支持的可能性较小。

 

  第四,做低房价问题。做低房价可能会节省一定的税费,但同样也面临更大的风险,需承担做低房价对交易带来的一系列后果。比如房产交易中心无法通过的风险,真实房价无法查清的风险,税务机关处罚的风险等等,建议按照真实交易价格订立合同。

 


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